■本报记者 孙 蔚
　　在层层加码的房地产调控政策下，自春节以来，北京楼市成交量已连续3个月处于低谷，购房需求难以提振令开发商无法判断当前购房者的心态，只得不断推迟项目开盘时间，令市场供应量锐减。如今，这一僵局有望在5月被打破。据亚豪机构统计数据显示，北京5月计划上市项目共36个，其中位于通州、大兴、房山、昌平的项目共有17个，占总量的47.2%。近郊新盘集中面市一举将5月整体开盘均价拉低至19760元/平方米，与4月份相比，降幅达到19.09%。
　　北京楼市5月供应量大增
　　据亚豪机构统计数据显示，北京5月计划上市项目共36个，其中包括中信新城、润枫·领尚、中建·府前观邸、金谷香郡、珠江国际公馆、西山壹号院、万科·幸福汇等17个首次面市的纯新盘，以及香江别墅二期、橡树湾、金色·漫香郡、领秀慧谷等19个老项目后期。另外，位于大兴、通州、昌平、房山的项目共有17个，占总量的47.2%，近郊新盘的放量也一举拉低了5月楼市整体的开盘均价。
　　亚豪机构副总经理高姗接受记者采访时表示，今年5月计划上市的新盘量明显高于往年同期，这是因为2009年市场行情好出让了大量地块，这些地块经过1年半到2年的开发周期，其中大部分将在今年上市。但是，年初以来恰逢楼市深度调控，前几个月开发商无法判断购房者的心态，不知道究竟是限购造成被迫停购，还是悲观看待后市引发购房者主动观望，只得不断推迟项目开盘时间，造成前几个月楼市供应量骤减。如今，随着央行数次上调存款准备金率，房地产信托业务也被叫停，令开发商获取开发贷款难度加大，其他途径如境外股权融资、民间融资的成本也过高，加之新盘前期开发占用了大量资金，而当前销售不力，资金回笼缓慢，因此，开发商普遍面临资金紧缺的压力，为了完成年中业绩，同时缓解紧张的资金局面，开发商不得不在近期加快推出新盘的速度。
　　在城区土地稀缺日益加深、城市发展规划向新城倾斜的情况下，开发商的战略重心也开始转移，以通州、大兴等为代表的近郊项目将继续凭借其较低的价格、便捷的轨道交通等优势赢得市场。据统计，2009年通州、大兴、昌平共成交了28宗住宅用地，出让地块的规划建筑面积达到了543万平方米，随着今年购房需求萎靡，这些区域将面临更加激烈的市场竞争。
　　21世纪不动产集团市场发展中心总裁林蕾表示，最近新开盘的多个项目离城区较远，价格较低，必然会拉低北京市的商品房均价。楼市中不合理的购房需求被有效控制后，房价将失去过快上涨的内在动力，价格松动已经成为趋势。随着调控的不断深入，北京市商品房均价必然会下降，不过房价出现大幅下降的可能性较小。
　　近郊中小户型新盘价位趋于合理
　　在北京楼市整体成交量下跌的同时，一些位于北京五环附近的中小户型产品依然取得了不错的业绩。据记者了解，3月初开盘的万科长阳半岛、远洋一方，已经销售了七八成。北京中原三级市场总监张大伟认为，楼市调控导致了需求结构的两极分化，中小户型、定价合理产品的扎堆上市和快速消化，是目前支撑住宅市场整体成交量的重要因素，同时也导致了整体成交价格的结构性下滑。
　　基于市场的良好反馈，更多的中小户型楼盘正在酝酿上市。相比之前几个月市场供应大户型占主流的情况，5月计划开盘的众多项目中，100平方米以下的中小户型明显增加，有23个楼盘提供100平方米以下的房源，占比超过六成，成为市场绝对主力。比如位于东南五环光机电产业基地核心区，规划面积达30万平方米的润枫·领尚计划于5月开盘，产品直面刚需人群，主打90平方米左右的小三居户型。据了解，目前楼市供应的小户型产品主要以一居、两居为主，像润枫·领尚这种90平方米左右的小三居十分稀缺。
　　润枫·领尚相关负责人表示，楼市新政对整个市场都有降温作用，但对不同区域、不同产品的影响不尽相同。房价相对理性、稳定的区域更容易受到购房人群的关注，在去年4月首轮调控后，北京五环区域附近泡沫化程度比较低，受政策的影响也相对较小。比如，东南五环光机电产业基地目前已经进驻了李宁中心、天语集团等大型高端企业，未来将联合亦庄建成环渤海高端总部基地。该区域紧邻五环路、京津高速、京沪高速等城市干道，已经开通的轻轨亦庄线也从附近经过，自去年4月调控以来，房价基本稳定，未见附近楼盘有大幅降价，区域成交也比较活跃。