本报讯（记者游 婕）委托中介公司出租自己的房屋，因迟迟拿不到房租，遂要求中介公司退房并支付租金。法院以中介公司非承租方且房主无法举证中介公司房租收入为由，驳回了房主的诉讼请求。近日，北京市海淀区人民法院对这样一起租房纠纷案进行了宣判。
　　2011年9月，房主刘先生与中天佳业房地产中介公司（以下简称中天佳业公司）签订了房屋出租委托代理合同，刘先生委托该公司代理出租自己名下的一套房屋。随后，中天佳业公司将房屋租给了3家租户。由于中天佳业公司没有按约定支付2011年10月的房屋租金，刘先生要求中天佳业公司解除房屋出租委托代理合同。可之后，3家租户一直在刘先生的房屋内居住。刘先生觉得自己的利益受损，于2012年1月将中天佳业公司诉至海淀区法院，要求解除房屋出租委托代理合同，由中天佳业公司负责腾退房屋，并支付从2011年11月到2012年1月延迟退房期间的3个月租金，一共8550元。
　　在庭审中，中天佳业公司辩称，由于赶上国庆节放假，公司延迟支付了10月份的租金，其行为并不构成违约，不同意刘先生的诉讼请求。
　　海淀区法院审理后认为，根据我国《合同法》第四百一十条规定，委托人享有对委托合同的任意解除权。据此，法院支持刘先生要求解除合同的诉讼请求。中天佳业公司取得刘先生的授权，以刘先生的名义对外出租房屋，根据《民法通则》关于委托代理制度的规定，中天佳业公司出租房屋的所得应直接归刘先生。对于中天佳业公司认可的已向租户收取租金的那一部分，刘先生有权主张所得。但由于刘先生不能提供中天佳业公司向租户实际收取了2011年12月和2012年1月租金的证据，法院不支持刘先生索要该部分租金的诉讼请求。此外，由于中天佳业公司只是代理人，负责出租房屋，并非承租方，也不是房屋的实际使用人，法院不支持刘先生要求中天佳业公司腾退房屋的诉讼请求。
　　2012年2月，法院判决解除双方的房屋出租委托代理合同，中天佳业公司向刘先生支付2011年11月房屋租金2850元。

●法官释案
分清租赁合同与委托合同

　　　　北京市海淀区人民法院法官王锰指出，本案中房主刘先生存在一个误区，认为与中介公司签了合同，就可以直接向其主张权利，其实不然。“目前，房主与中介公司签订的合同主要有租赁合同和委托合同两种，这两种合同的性质完全不同，对房主和中介公司权利和义务的规定也不同。”王锰说，本案中，房主刘先生与中介公司签订的是委托合同，中介公司通过房主授权，以房主的名义出租房屋，并代理房主向租户收取租金。如果没有特别约定，中介公司作为代理人，没有按期向房主支付租金的义务。房主想索取租金，需举证证明中介公司从租户处实际收取了租金。此外，中介公司并非实际承租人，也没有在租赁合同到期时返还租赁物的义务。
　　“如果签订的是委托合同，一旦发生纠纷，房主的维权成本比较高。因此，房主最好选择与中介公司签订房屋租赁合同，只有中介公司作为承租人，才有向房主支付租金和返还租赁物等义务。若房主权利受损，则可直接根据租赁合同向中介公司主张权利。”王锰说。（游 婕）