谢正军／图
■本报记者 刘 浩
　　没有计入建筑面积和没有产权证的顶层阁楼，究竟归谁所有？目前相关法律和司法解释没有明确界定，导致在商品房买卖中纠纷不断。记者从上海市浦东新区人民法院了解到，对于未计入共有面积，也未计入顶层房屋产权证明的阁楼，对其归属权的判定应当兼顾阁楼的实际使用现状、物尽其用原则、共有法理以及司法实践等情况，进行综合判断。

案件回放————

业主诉争阁楼权属

　　市民葛某在上海市浦东新区拥有一套74.3平方米的顶层房屋，并附有阁楼一间。该阁楼没有计入小区共有部分建筑面积的分摊，也没有计入顶层房屋产权面积。在该房屋所在小区，开发商交房时，顶层房屋天花板有一个通往阁楼的孔洞，阁楼无其他出入口，只能由顶层业主进出使用，阁楼和顶层业主房屋共用水表、电表。
　　2009年7月23日，葛某与秦某签订了上海市房地产买卖合同，约定葛某以97万元的价格将该房屋出售给秦某，同年9月7日，房屋交接后，秦某付清全部房款，但葛某以买卖合同中未显示应将阁楼交付秦某为由拒绝交付，并且自行将该房屋通往阁楼的孔洞封堵，在阁楼墙壁上另行打开一个入口，由公共楼梯进入，将阁楼占为己用。为此，秦某诉至浦东新区人民法院，要求判令葛某交付阁楼。
　　浦东新区人民法院审理认为，本案中，阁楼从规划设计、物理结构、实际使用上看，是顶层房屋的附属物，被告应按约将房屋和阁楼一并交付原告。法院最终判决被告葛某将房屋顶上的阁楼交付给原告秦某。一审判决后，被告不服提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点————

是否是房屋买卖合同标的

　　对于未计入建筑面积且未颁发产权证的阁楼，法律对其权利的归属没有直接规定，争议较大。本案争议焦点在于阁楼是否为房屋买卖合同标的的组成部分。
　　原告代理律师认为，本案的阁楼是房屋的附属建筑，原、被告就房屋签订了买卖合同，原告付清房款后，被告就应当将房屋的附属物阁楼一并交付原告。
　　被告代理律师却认为，该阁楼不是房屋买卖合同标的的组成部分，阁楼和房屋是相互独立的空间，合同中没有注明被告应当交付阁楼，所以被告没有交付阁楼的义务。
　　上海某小区物业人员认为，并非所有顶层房屋阁楼都归业主所有，购房合同未注明归属，应属公用。而本案阁楼归顶层业主使用，因此可归其所有。
　　上海市民王女士则认为，阁楼虽只能通过顶层业主房屋进入，一定程度上归业主使用，但阁楼的存在还需建筑支持，否则将无法存在。本案阁楼应归小区和业主共有。
　　法律专家孙煜认为，阁楼的情况比较复杂，有的是开发商在售房时附赠给业主的，其只能由某个业主使用，其他业主不能进入，此种情况，阁楼应该可以看作顶层业主专有部分。还有的阁楼是由业主共同使用的，对此种情况，可以认为属于《物权法》第七十三条所规定的公共场所，应当认为是全体业主共有。本案的阁楼应当定性为顶层业主所有，顶层业主房屋产权变更，阁楼需要一并交付。

法官说法————

如何判定阁楼权属

　　浦东新区人民法院法官周箐告诉记者，关于阁楼归属权的认定，仅有的可供参考的规定是最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第二条“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第六章所称专有部分的组成部分”。周箐表示，如果建设单位在销售时，商品房买卖合同中未就阁楼做明确约定，该条文也难以发挥作用。此时，在阁楼的权利归属判断上，可以从规划设计、物理结构、功能设施和使用习惯四个角度来判断。
　　首先，从规划设计看，阁楼被规划为居民可随意进出的公共空间，还是专属于通过顶层房屋等特定通道进入的空间。本案阁楼在未经葛某擅自改造前，仅与顶层相连接，其他业主无法通过公共楼梯直接进入阁楼。由此，可以认定，该阁楼规划上专属于顶层房屋。
　　其次，从物理结构看，是否便于顶层业主使用和管理。本案阁楼原本其四周墙壁封闭，有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入，后被告违反了规划设计，擅自将预留的开口部位用水泥封堵，在阁楼墙上自行开设大门，从该栋楼的公用楼梯可直接到达阁楼。虽然阁楼经过擅自改造后类似第二种情况，但应考察阁楼符合规划设计建造时的状况，因此，可认定本案阁楼仍然是第一种情况，即本案阁楼便利于顶层业主专用和管理。
　　再次，从功能设施看，阁楼是否与顶层房屋形成一个整体，有三种可能：一阁楼与顶层楼房的功能设施形成一个整体，如阁楼的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独列表；二阁楼与小区公共物业的功能设施形成一个整体，如阁楼的水电，与公共楼道、走廊、路灯等一起计量；三阁楼没有功能设施。本案阁楼在开发商交付之初，与顶层房屋的水电是统一计量，属于第一种情况，说明阁楼与顶层房屋形成整体，阁楼空间应属于顶层房屋业主所有。
　　此外，还可以从使用习惯看，阁楼空间可能由顶层业主专用、小区业主共用以及不予使用。本案中，小区阁楼均由顶层业主使用，又未给其他业主造成干扰，符合《物权法》物尽其用的核心理念。在未被划入小区公共分摊面积也未计入顶层房屋产权证明的情况下，法院应支持本案中所涉阁楼为顶层房屋附属空间的主张。