■王远未 本报记者 薛庆元
　　因小区土地被开发商抵押在银行，江苏省常州市“银河湾第一城”千余户业主陷入不能办理产权证及土地证的尴尬境地。7月25日，该小区业主杨先生告诉记者，在政府有关部门的督促下，开发商近日按合同约定支付了部分违约金，业主普遍关心的房屋产权证及土地使用证的办理程序也已开始启动。

两证迟迟未办

　　6月上旬，本报江苏记者站接到常州“银河湾第一城”小区购房业主集体投诉，称其购买的商品房入住一年多了，至今仍无法办理房屋产权证和土地使用证，由此带来孩子入学难等一系列问题。业主多次与开发商交涉无果后，向当地政府相关部门进行了反映，其间意外获悉，不能办证是因小区土地至今仍被开发商抵押在银行。
　　不久前，记者赶赴常州“银河湾第一城”小区，8号楼的张先生告诉记者，他是2009年与开发商常州市华星银河湾房地产有限公司（以下简称华星房产公司）签订的购房合同，定于去年7月份收房入住。原以为很快就能迁移户口，让小孩就近上学，“哪想到开发商把小区的土地抵押给了银行，我们1000多户业主的产权证及土地证都没法办理。”眼看着秋季开学日期临近，不少业主和张先生一样心急如焚。
　　据了解，该小区楼盘由华星房产公司开发，小区一期已全部交付投入使用，二期工程尚在建设中。小区共有8栋楼，业主千余户。
　　业主杨先生告诉记者，其与开发商签订的购房合同中约定2010年12月30日交房，但实际上在业主的多次催促下，直到去年11月，开发商才交房。
　　按合同约定，开发商应该在业主收房后90天内为其办理产权证及土地证。2012年1月开始，急于让小孩上学的业主开始陆续去催问两证办理事宜，多位业主得到的结果却只有一个字：等！等到今年5月，业主们得到一个惊人的消息：没法办理产权证明，因为小区土地被开发商抵押在银行了。

土地已被抵押

　　原来，部分业主代表多次找开发商交涉无果后，遂向当地政府有关部门进行了反映。当地房管部门调查发现，该小区土地被开发商抵押给了当地某银行办理了1.5亿元贷款，抵押期限至2012年8月12日。5月20日，当地房管部门发布了相关意见，其中称华星房产公司已作出承诺，将于5月31日前解押土地办理产权证明。
　　记者电话联系了华星房产公司负责处理银河湾第一城业主投诉事宜的负责人史某，他坦言银河湾第一城土地目前确实还处于抵押状态，但拒绝透露何时解押和办理产权证及土地证的具体情况。
　　近日，常州市新北区房地产管理局房管处负责人姚臻松也向记者证实了这一情况。他表示，目前只能等开发商筹集资金归还贷款以解押土地，业主才能顺利办理产权证及土地证。他同时透露，华星房产公司在常州市开发的多个楼盘的土地也被抵押给了银行。
　　不少业主提出质疑，他们按照开发商要求将购房款打入其指定的银行账户，为何现在开发商却无钱归还贷款解押土地呢？记者查阅业主提供的购房合同发现，开发商在当地某银行开设了预售款监管账号，并在合同中明确要求每一位业主都将购房款打入该账号。
　　一位房地产业内人士告诉记者，不管业主是付全款还是办理了按揭贷款，开发商都会拿到全部的房屋销售款，而这笔房屋销售款完全可以冲抵含土地成本在内的全部开发成本。“小区土地却至今未解押，那么这笔钱究竟去哪儿了呢？”一位业主问。

部门监管失职

　　据记者了解，早在1995年，原建设部就已对商品房预售款的使用作出了明确规定，要求“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设”，并要求对于挪用商品房预售款的，由房地产主管部门予以相应处罚。
　　2006年，江苏省住建厅再次发出《关于加强商品房预售款实用监督管理的通知》，明确开发企业在与业主签订预售合约时，必须载明预售款专有账号情况，预售款必须进入该账号，并全部用于本项目的工程建设或归还本项目的开发贷款。同时，要求房地产主管部门通过多种方式对资金使用情况进行核查，对房地产开发企业违规使用资金的情况及时进行纠正。
　　针对业主的指责，新北区房地产管理局房管处处长姚臻松坦言：“按照相关规定，房地产主管部门应该监管预售款，但由于考虑到存在操作风险，实际操作基本上都是由银行在履行预售款监管责任。”他同时指出，鉴于实际情况，房管部门目前也只能责令开发商分期分批筹款解押土地，为业主办理产权证及土地证。
　　按照银监会“2010年第二次金融经济形势分析通报会”的要求，2010年5月1日开始，取消开发商土地抵押贷款业务。
　　根据此前相关规定，土地抵押需在当地国土部门备案。7月25日，记者试图采访常州市国土局，该局土地管理登记中心以“抵押情况属于非信息公开内容”为由拒绝透露银河湾第一城抵押时间等具体信息。由于不知该地块的抵押时间，记者无法判断该地块的抵押行为是否违反了银监会的上述要求。
　　记者发稿前获悉，迫于各方压力，开发商日前已与小区业主签订协议，约定开发商于9月30日前将向当地房管部门报送办理产权证及土地证所需材料，全面启动办证程序。
　　对于此事的进展，本报将继续关注。

●名词解释

土地抵押

　　指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 （薛庆元/整理）