■本报记者 徐文智
近日,陕西宝鸡的业主李晓霞向本报记者反映,华夏生态时代小区的开发商在不具备交房条件的情况下,就要求业主收房。李晓霞认为,房屋还没有经过有关部门验收就仓促交房,违反了合同的相关约定,开发商此举是为了不支付延期交房违约金。本报记者对此进行了调查。
华夏生态时代小区仓促交房
李晓霞告诉记者,共有600多位业主购买了位于宝鸡市高新区的华夏生态时代小区的房子。按照合同约定,2012年5月30日或者31日,开发商宝鸡华夏(集团)房地产发展有限责任公司(以下简称华夏集团)应将房屋交付业主使用。否则,其每延期一天应向业主支付总房款万分之一或万分之二的延期交房违约金。
华夏生态时代小区11号楼的业主张冰对记者表示,5月底她接到了华夏集团打来的电话,让业主前去办理收房手续。等她到现场时才发现,自己的房屋不仅实测面积与合同约定面积存在较大差异,而且开发商无法提供房屋验收的相关文件。张冰认为,开发商在将住宅交付业主时,必须具备“三书一证一表”,即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量保证书》《房地产开发项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》。“这些东西都具备了,业主才敢放心收房。否则,业主可以拒绝收房。”张冰认为。
记者查阅了一份该小区编号为YS00029512的商品房预售合同,其第8条约定:“具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房即可交付买受人使用:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”
那么华夏生态时代小区经验收合格了吗?华夏集团董事长张宝祥告诉记者,该小区的房屋均通过了相关部门的验收,只是在合同约定的收房期限内,房屋验收手续还没有完全办完。
房屋验收方式并无统一规定
华夏集团秦总告诉记者,华夏生态时代小区在7月5日已经组织了相关部门进行房屋验收,目前正在办理相关手续。他表示,全国房地产行业使用的都是住建部颁发的商品房预售合同范本,绝大多数甲乙双方在第8条的约定中都选择第1种方式。
秦总对记者表示,目前房地产行业竣工验收一般分三个阶段:第一是初验,由项目监理单位对施工单位进行验收;第二是建设单位组织监理、勘察、设计、施工单位进行验收,这基本上标志着项目已经完工,可以交付建设单位;第三是竣工备案验收,建设单位在组织完第二阶段验收后15天内,将相关资料交付有关政府部门进行备案,然后就可以交付消费者使用了。秦总告诉记者,华夏生态时代小区目前正处于第三个阶段。
西安市城乡建设委员会房地产综合开发处的张工对记者表示,全国各地房屋验收的方式都不一样,有的实行一般性验收,有的实行综合验收。所谓综合验收,就是组织施工、监理、设计、勘察、人防、规划、节能、消防、燃气等各个部门进行统一验收。目前,很多地方陆续都停止了综合验收的方式,因为有的房地产项目规模很大,不可能一下子实现综合验收,所以,大多数住宅采用合同范本第8条列举的第1种验收方式。
宝鸡市城市规划局建设工程质量安全科于科长告诉记者,商品房预售合同范本是原建设部在2000年颁布的一个参考性文本,全国都在使用。针对其第8条列举的4种验收方式,相关部门目前还没有做出具体规定,对消费者通常认为的房屋交付条件,比如“三书一证一表”等,也没有做出严格的规定。比如“三书”中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是由开发商自己发给消费者,政府相关部门并不参与,相关责任由开发商自己承担,就像电子产品“三包”卡一样,生产厂家必须保证产品质量。《建筑工程质量保证书》则由施工单位向开发单位提供,是对建筑产品质量的保证。
陕西省住房与建设厅房产处高处长告诉记者,目前房地产行业的实际情况与2000年原建设部出台商品房预售合同范本时相比,发生了巨大的变化。规模动辄达数千亩的项目不可能统一采用综合验收的方式,否则一个项目五六年也难以达到合同约定的交付条件,因此只能分期开发、分期交付,而验收方式目前主要为竣工验收备案制。一旦形成竣工验收备案表,就表示该住宅已经在相关部门备案,达到交付使用的条件。
在记者的采访中,很多消费者提到了《竣工验收备案表》的重要意义。对此,西安市建设工程质量安全监管站备案科丁工认为,只要开发商在组织验收后15天内将有关资料交到建设工程质量安全监管站,监管站就会出具验收备案表。丁工介绍说,建设单位还要提供验收会议纪要,内容包括勘察、设计、监理、施工和建设单位的意见书,同时要有规划、消防、环保等部门出具的认可文件或获准使用文件等。依据这些文件,就形成了为消费者所熟知的《竣工验收备案表》。
业主对交房时间有异议
截至记者发稿时,华夏生态时代小区部分业主仍就房屋是否具备交房条件、交房时间从何时算起、如何确定违约赔偿时间等问题与开发商进行交涉。张冰告诉记者,交房违约赔偿时间应该以开发商拿到竣工验收备案表的那一天开始计算,不能以开发商通知业主收房的时间为准。
陕西省消费者协会副秘书长魏和平告诉记者,开发商无论采取哪种交房验收方式,一要保证符合国家相关法律法规的规定,切实履行经营者的法律义务;二要充分保证商品房的安全性,开发商要监督施工、监理单位高质量地完成建设项目;三要忠实履行商品房预售合同中约定的条款,保护消费者的合法权益不受侵害。魏和平认为,房屋是特殊的大宗商品,对于大多数消费者而言,购买一套住房可能要花费大半辈子的积蓄。政府有关部门应该加大对房屋相关政策的宣传力度,让更多的消费者知晓相关知识,更好地维护自身权益。