■本报记者 孙 蔚
　　近日，有媒体援引北京市住建委网站的统计数据称，截至9月2日，北京市可售期房住宅50879套、未签约现房住宅26225套，两者合计共77104套，北京楼市库存量创4年来的新低。
　　这一说法令业内人士和购房人感到震惊，因为2012年3月初，北京市的官方数据显示，楼市库存量达12.4万套。难道最近短短几个月，北京楼市去库存能力如此强劲，楼市旺销已经势不可挡？会不会再次出现一房难求、房价上涨的局面？消费者是否该赶紧出手买房？针对这些备受人们关注的问题，记者进行了调查了解。

库存创新低有人为因素

　　日前，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受记者采访时表示，北京楼市库存量从12.4万套迅速降至7.7万套，不仅仅是市场消化的结果，还有人为因素，认为楼市库存创4年来新低属于“变相误读”。
　　今年3月底，北京市住建委对全市新建商品住房库存量进行了一次全面清理，去掉了无效以及重复登记的商品房信息。在清理了3.3万套无效房源后，北京房地产交易管理网对外公示的可售住房数量由12.4万套迅速降为9.1万套，其中可售期房6.7万套，可售现房2.4万套。“这一信息大多数人并不了解，因此很容易给人一种错觉，以为今年上半年北京楼市成交量大增，库存迅速被消化，这极易造成恐慌性购房。”胡景晖分析认为。
　　记者查询了2012年4至8月北京楼市的实际成交情况。数据显示，2012年4至8月，北京楼市新建住宅实际签约套数为54331套，据此计算，新增供应量共签约4万套（7.7万+5.4万-9.1万=4万）。
　　“如果按照北京楼市3月份库存未清理之前的数字计算，北京楼市在4至8月这5个月的成交量高达7.3万套，平均每月销售1.46万套。而统计数据显示，4月份北京商品住宅成交量仅6223套，即便5、6月份迎来楼市成交高峰，每月的成交量也不过万余套，因此，这样的销售速度显然不靠谱。”北京中原市场研究部总监张大伟对记者表示。

库存数据不宜过度解读

　　近期计划购房的邵女士担忧地对记者说：“今年初，媒体还纷纷报道称北京楼市库存过高，开发商要以价换量。我们今年想买套婚房，正庆幸可以逢低入市。可是，最近媒体又称楼市库存创4年来新低。这是怎么回事？难道刚刚过去几个月，北京的房子就卖了那么多？销售情况如果真的这么好，开发商会不会涨价？我们是不是应该赶紧出手买房？”
　　据记者了解，像邵女士这样有恐慌性购房想法的人为数不少。之所以北京楼市库存量创新低能对人们形成误导，除了库存曾被清理不被人们所了解外，还有一个重要原因是，这一说法过分渲染了楼市库存的意义。
　　胡景晖表示，将楼市静态的库存数据大肆宣扬，容易让公众产生误解，让人们以为楼市低迷的情况已经发生大逆转，从而误导公众对市场走势的预期，引发恐慌性购房。
　　他认为，楼市库存量并不是一个静态数字，而是一个动态数字。对楼市库存量应动态看待，7.7万套这个数字并不能说明开发商的销售压力在变小。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。“3月份住建委清理后，北京楼市库存为9.1万套，现在的库存数据是7.7万套，也就是说，在5个月的时间里，北京楼市库存的消耗量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅不断涌现，今年后4个月，开发商的销售压力依然很大。”胡景晖说。

开发商仍应降价跑量

　　在经历了5、6月份楼市成交回升之后，7、8月份北京楼市的成交量开始回落。据北京市住建委网签数据显示，8月份北京住宅成交量环比下降3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量环比降幅达到了12.4%。
　　作为楼市“金九银十”的开局之周，近期北京楼市的成交量引起了市场的高度关注。来自北京中原市场研究部的统计数据显示，9月3日至9日，北京新建住宅签约套数为2275套，环比此前一周的2828套下降了19.6%;二手房住宅签约2750套，环比此前一周的3396套下降了19%，这是最近10周来成交量最低的一周。
　　对此，胡景晖分析认为，这说明今年北京楼市的黄金时期可能已经过去，后4个月的成交量会趋于平稳，不太可能出现大幅上涨。因此，“库存创新低”不能说明任何问题，“库存压力变小”更是开发商的一厢情愿，降价快跑仍将是楼市的主旋律。
　　链家地产市场研究部常清认为，目前北京楼市动态的库存量仍十分可观。大型房企由于在建工程较多，再加上扩张惯性，其库存增长高于行业平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，未来北京楼市库存可能出现明显增长。
　　统计数据印证了常清的看法，北京9月份将有35个项目上市，推盘高峰期即将到来。其中，9月1日至10日，北京共有11个楼盘取得预售许可证，新增可售住宅4275套，相当于8月份新增可售住宅5533套的77%。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，房企去库存的效果仍旧有限，资金回笼不畅会导致房企加大举债额度，资产负债率会随之攀升。从整体来看，房企的资金链困局仍未发生根本性转变，因此，去库存化仍是当务之急，降价跑量才是开发商的首选策略。预计开发商未来会加大推盘力度，但是由于进一步加速销售的动力不足，并不会出现成交井喷。