谢正军／图

■秦 苗 本报记者 周余涛

●背景

　　经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府部门组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具备经济性和适用性的特点。作为政府的一项惠民之举，保障性住房建设被看作解决低收入家庭住房问题的一大希望，但近年来一些地方经济适用房却遭遇“卖房难”。在古城西安，2012年已经推出的6000多套经济适用房，到7月底还有超过40%的房子未销售出去。在别的城市如上海、广州等地也有同样的问题。究竟是什么原因导致了经济适用房滞销？低收入群体是否都享受到这项优惠政策？针对这些问题，记者采访了市民及相关的专业人士。

●话题现场

销售不畅

　　为了解经济适用房的销售情况，记者对西安市一些在售经济适用房项目进行探访，发现这些项目仍有大量房源没有售出。在西安市的金泰怡景花园经济适用房项目的售楼处，记者看到看房的人寥寥无几。销售人员告诉记者，这里的经济适用房60-120平方米的都有，均价在3600元/平方米左右，比周边的商品房售价要便宜接近一半，但目前还有一部分剩余房源未销售出去。
　　在位于明光路的荣城·名苑经济适用房小区，销售人员介绍说这个小区2011年就进行了摇号分配，但当时800多套房源只有600多人申购，剩下的200多套房子目前仍在销售。而在位于西安市西二环附近的紫云溪经济适用房项目，记者了解到这个项目2012年4月就推出500多套房源进行了摇号，目前还有一部分剩余房源在出售。
　　在另外一处的鸿基新城销售部，售楼人员介绍说，他们的房源很充足。但当得知记者并未拿到政府提供的经济适用房申请表时，售楼人员的介绍热情一扫而光。“现在去申请，差不多一年后才能拿到申请表，现在来咨询没有意义。”对方这样说。
　　记者从西安市住房保障和房屋管理局了解到，2012年西安市已经推出的10个经济适用房项目，每个项目的参与摇号人数均少于项目可提供的房源数，反映出符合申购条件的市民申购热情并不强烈。

市民
经适房不“经济”

　　市民张先生认为，经济适用房的申购资格门槛过高是滞销的主要原因。2011年西安市申购经济适用房标准是人均家庭月收入1080元，他和妻子的每月工资的总收入是3100元，不符合西安市的申购标准。但实际上其家庭月生活支出就要近2000元，负担很重，压力也很大，生活也过得紧巴巴的。“这样的申购标准不切合实际。”张先生说。
　　家住莲湖区的王女士直接指出，经济适用房政策根本不能保障中低收入者的利益。她目前单身，按照2011年经济适用房申购规定，年收入12960元以下的人能购买，她符合标准。但她估算了一下，目前经适房的价格都在每平方米4000元左右，户型好的更高，现在买一套最小面积的经济适用房最少也要20多万元，首付要6万多，这对于年收入1万多元的中低收入者来说，是一个巨大的数字。
　　采访中，还有部分市民反映，经济适用房申购的程序繁琐，申购时间太长、房源地理位置不佳、户型不好、居住环境配套设施不完善等原因让人们对经适房产生排斥心理，影响购买欲望。

房产商
前景不乐观

“除了申购资格外，经济适用房的面积和配套设施配置也是其滞销的一大原因。”西安市一家房地产公司的王经理告诉记者。他指出，为满足更多人的住房需求，经济适用房的户型一般控制在中小套型。目前在西安市购买经济适用房的套型建筑面积标准是单身家庭建筑面积60平方米，2-3人家庭80平方米，4人以上家庭每增加1人可增加20平方米，最大不得超过120平方米。现在经济适用房建设逐渐以高层为主，而高层住宅的得房率为70%，因此建筑面积为60平方米的住宅，实际上使用面积只有40平方米左右。而大部分市民能够接受的住房面积在80-90平方米左右，经济适用房的面积显然不适合目前的住房发展趋势。王经理称，目前经济适用房这种滞销现象让开发商承受了很大的资金压力。
　　王经理还指出，相对商品房项目来说，经济适用房项目数量较少，可选择余地较小。因地价等原因，经济适用房所处的位置一般都较为偏僻，部分经济适用房项目所处的区域相关配套设施还不完善，一些项目周边没有医院、学校、菜市场等生活设施，很多具有购房资格的人因此放弃购买。
　　王经理还强调，受国家对商品房出台的的限购政策影响，购房者对经适房观望情绪比较浓厚，如果有商品房售价在4000左右，购房者大多会选择商品房。

房管局
降低准入门槛

　　针对市民反映的申购资格门槛过高及申购程序复杂等问题，西安市有关部门也给予了高度重视。西安市住房保障和房屋管理局相关工作人员介绍说，对保障房准入门槛的调整，结合了西安市当前的社会经济发展状况、居民收入和住房水平等因素，科学合理地确定保障对象和保障性住房准入标准，并对家庭人数的财产收入进行了细分，引入对不同人数家庭采用不同标准的新方式。自2012年9月1日起，3人及3人以上家庭经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为1515元（相当于上年度西安市人均可支配收入的70%）。两人经济适用住房保障家庭人均月收入标准调整为1667元。单身人员（含未婚、离异独身、丧偶独身）的准购年龄由先前执行的30周岁调整为25周岁，家庭人均月收入标准调整为1818元。
　　该工作人员还表示，为了进一步确保保障性住房申请人资格的真实性，2012年西安市加强了经济适用房资格审查工作，一般要经过市、区县和街办三级审核、三级公示，将住房、住房公积金、养老保险、车辆、工商、税务、存款等都纳入审核范围。保障房审核门槛的提高，审核时间的延长也成为部分市民放弃申购的一个原因。为提高资格审核效率，加快审核节奏，西安市又出台相关规定要求，各类保障性住房的资格审核工作将限时办结，在70个工作日内完成从初审到联审、公示、终审的三级审核过程。同时，还在西安市房管局网站公布了保障性住房资格审核流程和审核时限，主动接受社会舆论监督。“但是，由于这些措施出台不久，要彻底解决问题还需要一个过程，随着政策的逐渐成熟完善，经适房的问题一定会得到彻底解决，保障房市场也会走得更加稳健。”该人士说。

●专家观点1
多建公租房

　　陕西省社会科学院学术委员会副主任、陕西省城市经济文化研究会会长张宝通认为，经济适用房在相当一段时期仍将起着商品房无可替代的重要作用，它适应了中低收入家庭购房需求，解决了他们的住房问题，促进了居民住房消费，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。另一个重要作用是，优化了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨。
　　面对目前经济适用房出现滞销的情况，相关部门要加强经济适用住房的建设和管理。一方面，在经济适用房规划和建设中，应该尽可能靠近市区的繁华地段，减少低收入群体生活成本和生活压力。另一方面，相关部门应该结合本地的情况，出台符合当地情况的经济适用房政策，过松会让有权势的人钻空子得实惠，过严则会缩小经适房的受益面，低收入人群利益得不到保障。要根据困难群体的实际收入情况，科学合理地调整准入门槛，界定低收入人群的范围。
　　张宝通说，经适房并不能从根本上解决广大群众的住房问题。西安市现有城镇户籍家庭129.4万户，长期外来务工人员约110万人。这些低收入群体、工薪阶层以及刚参加工作的群体都暂时没有购房能力，需要省吃俭用积累很多年才有能力购房。因此，要解决这些人的住房问题还是要大力建设和增加公共租赁房数量，公共租赁房配套设施可以简单一些，面积不要太大，只要具备基本功能即可。

●专家观点2
完善制度

　　西安市社会科学院研究员苏军认为，西安市经济适用房的销售不畅有几点原因。首先，政府对经济适用房的相关政策宣传不够，造成老百姓对经济适用房的购买条件以及相关程序知之甚少。其次，由于我国没有透明的收入制度，政府很难了解和掌握申购者的真实情况，导致经适房审核程序时间过长，人们信心不足。另外，经济适用房的价格不低、地理位置不佳以及购房人在购房之后还是要沦为“房奴”等原因都造成了其滞销。对此，政府部门要出台政策进行调整，将经适房政策不断细化，精准聚焦低收入群体，扩大受益群体。
　　苏军还指出，相关部门除了在经济适用房申购前期做好工作，在经济适用房销售后也应履行其监管职责，保障大多数低收入群体利益。对经济适用房的真实用途进行监管，对于部分购买经济适用房并不以居住为目的，在购房后空置或将其出租、转卖，或将其作为一种投资工具的违规者作出惩罚，可开辟相应渠道使群众参与监管，建立动态跟踪考核制度，让已不需要经济适用房的家庭及时退出。还要完善经济适用房退出制度，使经济适用房真正发挥保障作用。经济适用房由于性质上的特殊性，其所有权人的处分权必然受到限制，应当由政府掌管回购权。政府回购价格的确立应充分考虑政府及经济适用房所有人双方的利益。这样就会有更多的低收入群体受益。

微话集锦

　　@骑兔兔逛西安：经济适用房这项制度本身是好的，但是在实施过程中，有一些人弄虚作假，骗购经济适用房，所以政府才加大了审核的力度，对于这一点，我觉得老百姓不应该指责，应予以理解，毕竟从另外一个层面来说，审核严格可以杜绝少数人钻空子、占便宜。
　　@天涯的草：经济适用房就是滋长腐败的温床，在我的周围，为了获得经济适用房购买资格，请工作单位或者街道办事处开出一个低收入证明，然后通过相关“渠道”购买“房号”都成了公开的秘密。有的家庭不只拥有一套经济适用房，自己住一套，其他出租。对于我们这些既没有关系也没有钱的人，经济适用房和我们的关系不大。
　　@踏雪无痕：咱们中国人都有房子情结，大多数家庭都把房屋视为成家立业之本，即便经济条件艰难，也不顾压力买房。但是经济适用房到底“经济”吗？我们穷人一辈子也就买一套房，到头来，费了神，丢了人，却花了商品房的价钱住了经适房，我看经济适用房根本不靠谱啊。
　　@jack猪猪：我觉得经济适用房挺好的，我切身感受到经适房不仅惠及了低收入人群，也惠及了城市的“夹心层”，虽然目前经适房在建设和分配的过程中，出现了一些问题。我相信政府如果在建设到分配的过程中不断去调整，解决，经适房的前景也是很好的。
　　@青涩年华：我觉得经济适用房制度不合理，这一点，我们可以学习一下日本，用公租房取而代之，不卖只租，过段时间摇号换房客，在这段时间里你可以努力攒钱，争取在搬出公租房之后有能力买房。这样由于不是长期居住，那么工作会有动力，不会混吃等死，并且因为是重复使用同一套房子，也避免大量和重复建设消耗大量社会资源，挺好的。
（秦 苗/整理）