■本报记者 孙蔚文/摄
　　“一套700万元的三居室，税费两周之内就涨了50多万元。”最近一直在看二手房的方女士7月15日对记者如此表示。记者从中介公司了解到，从7月1日起，北京二手房的过户指导价即最低计税价全面上调，而方女士想购买的小区在这次上调后最低计税价翻了一番，导致交易税费大涨。记者在走访时发现，已有买家因税费成本上涨而放弃购买二手房，市场成交意愿出现明显下滑。

算账“满5年唯一房”增税最少

　　方女士最近一直计划买二手房，北京潘家园东一个较新社区一套总价700万元的三居让她比较满意。6月底看房时，中介告诉方女士，该套房最低过户指导价可以定在1.4万元/平方米，而业主原来的购房价跟这个差不多，刨除一些装修和交易的费用，这套房子基本不需要缴个人所得税。但是，没想到，两周之后，中介突然给方女士打电话称：“北京二手房过户指导价上调了，那套房现在的过户指导价已经涨到2.7万元/平方米左右，按此计算，您如果想买这套房，就要支付44万元左右的个税，契税也相应上调，要比原来多缴6万多元。”时隔两个星期，方女士要支付的税费就多了50万元。
　　7月17日，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业对记者表示：“目前从各门店得到的反馈来看，北京二手房最低计税价平均上涨了10%以上。一些学区房、高档房等特殊房源，价格上调幅度较大。”他进一步解释称，特殊房源指的是实际成交价格明显高于周边的房源：“例如一个区域周围都是老房子，只有一个很新的高档社区，这个社区的二手房过户价格肯定比较高，就会被称为特殊房源。另外，学区房也是比较典型的特殊房源。”
　　程浩业认为：“这次调整对满5年且是家庭唯一住房的房源影响较小，非满5年唯一房则税费上涨较多，受冲击较大，这使得前者的优势变得更加明显。”
　　假设一套房之前的最低计税价为200万元，最低计税价上调10%后，过户价变为220万元。如果该房源是“满5年唯一房”，且面积符合普通住宅范围，那么多出20万元只需要缴纳1%的契税，即比原来要多缴2000元；如果是非普通住宅或买方的第二套房，则契税为3%，购买者要多缴税6000元。但是，如果该房源为“非满5年唯一房”，那么除契税外还需要缴纳5.5%的营业税，这样一来，比原来要多缴税11000元，此外，还需要缴纳差额20%的个税4万元。

市场二手房交易量有所下滑

　　北京双井附近某中介门店经理向记者透露，北京热点区域的二手房过户指导价在这次调整后有了很大变化，有的区域指导价直接上涨了一倍，已成为高端住宅聚集区的太阳宫板块，过户指导价则上涨了6000元/平方米以上。“由于价格调整还刚刚开始，网签时间会滞后几天，因此目前还不能看出此次调整对二手房市场整体交易量的影响。但是，各门店的情况最能体现出市场的冷暖，这两周可以明显看出买家对于二手房的冷淡。”程浩业说。“这两天成交量有所下滑，很大一部分原因是最低计税价上涨。”北京团结湖附近一家中介门店的负责人告诉记者，“来看房的客户我们都会提前告知，如果看上有税的房可能要多缴税，昨天有三四个客户就因为这点本来约好去看房的也不看了。”
　　虽然按照规定，二手房交易产生的个人所得税应该由卖家承担，但买方缴税已经成为市场的潜规则。因此，业内人士指出，在部分最低计税价上调幅度较高的区域，二手房交易一定会受到剧烈冲击。“满5年唯一房”会更加受市场欢迎，如果周边有价格差不多的替代性新房出现，那么肯定有一部分购房需求会转向新房市场。

影响或可杜绝“阴阳合同”

　　目前北京二手房交易时纳税的依据基本上都采用政府设定的各区域过户指导价，即最低计税价。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，为了防止二手房交易中采用“阴阳合同”的违规方式来瞒报避税，政府部门对北京每个区域都制定了一个最低计税价，对于申报成交价格明显偏低且无正当理由的，统一按照最低计税价征收税款，因此，此次北京二手房最低计税价上调直接影响了二手房的交易成本。
　　链家地产市场研究部分析师常青表示，2011年，为了堵塞二手房市场“阴阳合同”产生的税收漏洞，北京市发布了《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，开始对二手房交易指导价实行综合评估，动态调整。该通知出台后，造成了二手房的集中过户潮。而此次调整属于正常的动态调整，预计未来每季度都会有所调整。
　　据记者了解，目前北京二手房交易采用“阴阳合同”避税的情况非常普遍。最常见的做法是买卖双方签订两份合同，一份合同显示了真实的成交价，另一份合同则把成交价做低，以此为标准计税以达到少缴税的目的。
　　胡景晖指出，最低计税价上调后更接近市场成交价，因此利用“阴阳合同”避税的空间减小了，再做“阴阳合同”就没什么意义。北京市对最低计税价进行动态调整，将逐渐缩小其与实际成交价的差距，此举有望杜绝“阴阳合同”的产生。