■本报记者 孙蔚
　　除了房地产开发商大举“出海”外，保险资金也成了中国对外房地产投资的“主力军”，而且投资动作越来越猛。记者从莱坊机构获得的最新数据显示，从2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。这意味着，中国的对外房地产投资在6年时间里上涨了24倍。
　　莱坊机构的相关负责人对本报记者透露，澳大利亚、英国和美国是中国开发企业和高净值人群最为关注的投资领域。“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的3个市场。2013年，中国流入这3个市场的资本较2012年增长了5倍。”莱坊澳大利亚及亚洲市场高级董事王家明对记者表示，其中，中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长计算超过60%。
　　对于中国对外房地产投资6年间暴增24倍的主要原因，王家明分析有3个：“一是中国的政策环境推动了投资者进行多元化的海外扩张；二是国内市场需求放缓；三是海外市场拥有更可观的回报率。”也就是说，中国市场回报率低、缺乏值得投资的项目和住宅市场下调持续等因素是影响中国投资者和开发商投资的主要原因。在中央政府鼓励企业海外投资的政策刺激下，中国的机构投资者、银行和开发商持续活跃在投资市场上。
　　事实上，自国内楼市进入“白银时代”后，企业的利润率被不断压缩，而融资成本却仍旧居高不下。从海外资本市场来看，获得贷款的利率相对较低，增加了投资回报率。
　　值得注意的是，在“出海”狙击海外房地产业务的企业中，保险资金2014年的表现更有看头。莱坊国际的统计数据显示，年保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行了房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行了房地产投资。其中，安邦保险以19.5亿美元收购美国纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购了位于英国伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购澳大利亚悉尼的喜来登公园酒店。
　　莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅指出，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此投资规模相对较大。此外，根据莱坊对中国海外投资的了解，前20家中国保险公司中有40%的公司正考虑拓展海外市场。由此可见，未来保险公司投资海外地产的行为将保持较高的活跃度。
　　中国的“险资”企业看上了海外哪些业态的地产物业？王家明表示，“险资”出击海外地产业务一般投资写字楼物业，近期酒店也成为其重点考虑的范围。
　　纪言迅补充道，“险资”投资海外地产主要集中在标准型建筑方面，更注重风险和回报的平衡，同时也会考虑到同行竞争。
　　以阳光保险投资的悉尼喜来登酒店为例，其每年的租客率高达95%—99%，远高于悉尼酒店市场平均85%的租客率水平，因此该类高端酒店是中国“险资”投资的主要目标。当然，在大举投资门户城市的物业市场后，中国的投资者也开始分散投资项目，以实现多元化发展，例如由过去投资核心写字楼和住宅开发转为投资休闲和工业等。
　　王家明表示，如今的投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。莱坊的监测数据显示，在排名前20位的开发商中，已有一半投资海外，如果把中小型投资者也考虑在内，则中国对外房地产投资的潜力很大。鉴于此，中国企业和投资者更要把控好“出海”的风险。