■本报记者 孙蔚

　　我国的楼市调控进入新常态后，虽然总体上看市场成交依然低迷，但高端住宅却出现了成交量直线上升的现象。以北京的楼市为例，华润万橡府、京投琨御府、保利海德公园等高端豪宅项目均取得了上佳的销售业绩，甚至有的楼盘声称“日光”。然而，对于开发商主动公布的豪宅业绩数据，市场却总是不乏质疑、争议之声，这是什么原因造成的？
　　从事豪宅销售工作多年的业内资深人士在接受记者采访时表示，在这些对豪宅销售业绩的质疑与争议声中，有些是合情合理的，是推动行业健康发展的正能量；有些则可能是由于人们对豪宅销售过程不太了解而造成的。面对豪宅所具有的特殊性，即便是“在江湖上行走多年的”业内人士，也不敢说能做到全都了解。
　　针对市场上有关豪宅销售业绩的各种质疑和争议，记者总结出以下3个业界普遍关心的问题，并进行逐一解答，希望能为消费者了解豪宅销售提供帮助。

　　一问：开发商公布的业绩和住建委网签的数据为何经常差距巨大？

　　要想弄清这个问题，就需要明确认购额、网签销售额这两个概念，如果仅是拿网签销售额和认购额的数据进行比对，则差距自然很大。所谓认购额，就是购房人向开发商缴纳的定金，并以此计算认购房源的总价。网签销售额的形成，则需要经历网上认购、网上签约两个环节。所以，认购额和网签销售额不是同一个概念。
　　从销售环节上讲，豪宅从认购到销售，要经过认购、网上认购、网上签约3个环节。以北京为例，由于该地区实施限购措施，所以在网上认购环节，住建委将根据录入的情况对购房人的购房资格进行审核，这个审核过程一般需要10个工作日。购房资格审核通过后，就进入到网上签约阶段。具体何时签约，住建委并无要求，开发商可依据公司及项目的情况自行拟定，短的可在一周左右的时间签约，长的可能要等半年以上的时间签约。尤其是豪宅类项目，因房价总额较大，部分置业者需要有时间筹钱，因此开发商也延长了网签时间。

　　二问：为什么豪宅常常在住建委网站上显示有多套房可售，而售楼处却说无房可卖？

　　“这就是豪宅的特殊性，豪宅不同于刚需和改善型住宅，其置业者一般都有多次购房经历，这导致其不能通过购房资格审查的可能性增大。”北京市房地产业协会秘书长陈志告诉记者，“购房者的购房资格未审核通过后，一般会出现3种情况：第一种，购房者放弃购房，这是最简单的一种情况，但为数较少；第二种，购房者寻找其他方式购房，比如以公司的名义；第三种，实力较强、购买意向强烈的购房者会交付大部分房款而先不签约。此时，开发商会在一定时期内为其保留房源，等待购房者解决资格问题。这3种情况都会导致豪宅项目的可售房源和住建委显示的房源情况不符。”
　　要说明的一点是，豪宅不同于刚需住宅，后者在住建委网站上显示为“可售”房源后，通常会立刻有人递补购买。如果开发商强行留房，还可能导致纠纷。而豪宅项目总价高，目标客户少，通常不会快速产生意向客户，在这样的情况下，开发商的“留房”情况与住建委网站公示情况不符的现象就出现了。

　　三问：豪宅的实际成交价格为什么与对外宣称的售价相差很多？

　　据记者了解，这一问题产生的原因在于北京执行严格的“一房一价”制度。开发商在进行预售许可申报时，会对每一套房源形成一个拟预售价格。如果这个预售价格得到批准，那么其网签最终价格就不能超过此价格，超过了将无法进行网签。因此，开发商在进行预售价格申报时，为了应对将来可能出现的购房者议价问题，往往会申报一个相对较高的价格。这种一房一价、价格封顶的政策，也是北京经常出现开发商额外收取装修费、封窗费等情况的根本原因。