■本报记者 孙蔚
　　有人说众筹（CrowdFunding）其实就是凑份子，大家把钱聚在一起干一件事，盈利大家分，亏了大家受损。集合众人的智慧，让专业的人操作专业的事，总比一个人摸不着头脑地单干强。如今，随着众筹概念的火爆，有越来越多房企开始推出众筹购房的新模式。可是，众筹真如人们所听所见的那么简单吗？众筹有哪些风险和陷阱？其是不是一场噱头大于实质的营销闹剧？对此，记者进行了深入采访。

地产白银时代新探索

　　据记者了解，众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入到房地产领域，“房地产众筹”模式就此诞生，由于投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆反响。
　　近年来，房地产行业供求关系逆转，尤其进入2014年以来，全国经济持续下行的趋势让房地产行业受到重挫，市场遭遇寒冬，亟须创新模式以打通资金链，刺激销售。从金融投资角度看，众筹让房地产投资门槛大大降低，成为开发商融资的有效手段，再加上房地产与互联网联系紧密，电商团购等营销方式运作较为成熟，使得品牌房企纷纷试水，让众筹逐渐成为房地产白银时代的一种新探索方向。
　　据无忧我房、第一摩码网络科技（北京）有限公司总经理薛慕原介绍，房地产众筹必须要有开发商、购房人（投资人）、众筹平台（专业管理公司）三要素，通过互联网线上线下的互动来实现运作，其是一种新型的商业模式。“总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：一是理财投资类；二是营销噱头类；三是合作建造类。它们虽然都取得了一定的市场关注度，但各有弊端。”薛慕原表示，“截至2014年12月，全国共有众筹服务平台121家，从分布地域上看，大部分集中在‘北上广深’四大一线城市及东南沿海地区。从我们的分析来看，上述模式都无法实现开发商与购房人的双赢，无法实现规模化复制。”

房企试水众筹兴趣盎然

　　作为资金密集型行业，众筹的概念显然吸引了不少房企的关注。薛慕原表示：“房产天生就兼具消费和投资属性于一体，非常适合金融产品化，而房地产又是一个需要大量资金投入但资金回流较慢的行业，因此房企对众筹兴趣很大。”
　　2014年11月11日，远洋地产联手京东金融启动了房产1.1折众筹项目。该项目启动仅24小时，就吸引了18万人参与，总募集金额超过1200万元，刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。11月14日，远洋地产推出“11元筹首付”活动，每个用户可以用11元参与筹集北京、上海等9大城市的购房首付款，但最终因筹款未达到设定额度而失败。
　　中信信托信息部总经理初壮对记者表示：“搜房的天下贷、京东的凑份子钱是房产众筹营销噱头的典型代表，这一类型能否持久要打个问号。企业可以巧借‘双11’来吸引社会关注度，同时引发超过百家主流媒体争相报道，这说明传统地产企业利用互联网思维的营销创新之举是给其带来的最大实惠，但这样的优惠幅度能成为常态吗？开发商能将自己所有的房子都这么便宜卖吗？这里就有一个大大的疑问。”
　　2015年1月5日，中国首家房地产全程众筹项目在当代置业旗下的北京当代北辰COCOMOMΛ落地。当代北辰COCOMOMΛ项目公司总经理明诗奇称：“本次众筹有别于目前其他公司推出的投资型房地产众筹，我们引入无忧我房平台，做的是一种以降低购房成本为核心的众筹模式，让用户通过认筹固定金额的方式参与到项目的设计、建设环节当中，并在项目建成后获得一定投资回报及购房优惠权。”
　　据介绍，当代COCOMOMΛ在1月5日和12日连续发售了两期众筹产品，总募集金额为2450万元。当代东戴河白金海MOMΛ在3月5日仅经过5个小时就成功众筹募集785万元，其二期也将在近期发售。
　　薛慕原认为，无忧我房平台打造的众筹模式更加纯粹。据他介绍：“无忧我房是在探索一条传统地产行业的转型道路，我们的目标是打造惠及购房者和房企的‘募集资金——社区定制——企业代建’房地产众筹产业生态链。在此生态链中，购房者通过资金介入的方式成为房产项目的参与者，实现楼盘可定制、社区可定制、物业可定制，同时地产企业的融资、设计和销售问题也得以合理解决。”

混沌期莫忘防范风险

　　“众筹的初衷其实是一种粉丝经济，将分散化的资金集中起来折腾一些事情，这是互联网时代平民化和草根化的运作模式，衡量众筹模式的标准无外乎投资收益或者额外的增值收益。”接受记者采访的业内人士表示，国内的众筹还处于初级阶段，但发展速度迅猛，百家争鸣，目前的主要问题在于市场仍处于混沌发展期，社会各界对众筹模式的认知还存在很多误区，还需要进一步规范。
　　2014年12月18日中国证券业协会公布了《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》，虽然该意见稿迅速成为业内争论的焦点，但不可否认的是，该《意见稿》的出台标志着互联网金融监管迈出了实质性的一步，众筹模式得到了顶层设计的认可和规范。
　　据测算，当代北辰 COCOMOMΛ项目通过众筹模式实现了项目在成本价基础上的让利，每平方米最高让利可达2453元。同时，若用户通过众筹模式成功购房，其综合年化收益率最高可达68%。如此高的年化收益率是否有非法集资、过度承诺之嫌？薛慕原表示，公开透明是众筹的核心价值观，众筹对发起人而言不仅是追求资金，还需要得到口碑的传播，而集资的目的比较简单，主要是解决资金短缺。“众筹模式为项目开发提供了低成本融资，并进行了精准的客源储备，降低了项目的融资成本、销售成本以及其他一些运营成本，从而使开发商可以让利于用户。众筹收益来自于多种收益组合，并非全部由现金收益构成，无忧我房的众筹项目不存在过度承诺，我们提供的现金收益和购房补贴全部在项目公司的成本可控范围内，以可转换、可退出、可定制、可优先选房和锁定价格的标准来打消购房人的疑虑，又从融资、销售、税费等方面来降低开发商的成本，进而直接作用于房价，是真正的双赢。”
　　如何防范众筹可能出现的风险和陷阱？薛慕原建议，首先要选择一家负责任、可靠的平台；其次是选择优质的项目，最好是投向自己确实有意愿购买的项目，这样参与众筹才能获得最大收益；最后应仔细了解项目信息，例如项目所在区域的发展趋势，是否有担保等。