图为海润滨江花园A区会所。

■本报记者 张文章 文／摄

　　“6000平米豪华双会所，惬意品位休闲时光。”福建福州海润滨江花园最早入住的业主林女士还记得小区开发商福州海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）的这句广告宣传语。然而，小区交房已经10年，她至今未享受过小区会所的惬意和休闲，因为本用来建立文化活动中心和社区服务中心的场地，被开发商瞒着业主，长期包租给第三方用于商业用途。
　　为了要回会所，今年4月以来，小区业主委员会与开发商、承租商福州永隆实业集团有限公司（以下简称福州永隆公司）进行了多次交涉。其间，由于开发商始终拒绝回应，小区业主与福州永隆公司发生冲突。

防空地下室成活动中心

　　据福州海润滨江花园业主委员会负责人林先生介绍，该小区是福州北江滨拥有最大迎江面的大型社区，项目总建筑面积超过48万平方米，总共有51幢纯小高层、高层住宅，目前入住有3892户人家，居民过万。
　　然而，这么大一个社区，一直没有一个公共文化活动场所。无奈之下，老人们只好将A区3-4号楼的防空地下室当作了文化活动中心，在里面打球、打牌、唱歌、跳舞。“其实，A区门前就有一个会所，但是一直被开发商租给了第三方，当作私家会所，业主根本进不去。”林先生告诉记者，此前虽然有业主对会所的用途功能提出质疑，但由于缺乏证据，最终不了了之。
　　直到今年新成立的业委会与小区物管海纳物业管理公司交接时，小区业主才得知那个上下两层共2000平方米的A区会所，实际的规划用途为文化活动中心和社区服务中心。
　　为了要回会所，业委会多次委托海纳物业管理公司与开发商、承租商交涉，但开发商始终不露面，为此，业主与福州永隆公司多次发生争夺会所的冲突。业委会甚至曾经派业主代表进入会所值守，并将牌桌、椅子搬进会所，但被福州永隆公司的保安用高压水枪喷射阻止。
　　5月2日，记者来到福州海润滨江花园A区会所看到，这个临江会所装修非常高档，一楼门厅用玻璃幕墙装饰，二楼设有高档餐厅及私藏酒窑等。在整个会所，记者没有看到任何供小区业主进行文化娱乐活动的配套设施。

擅改使用功能违规

　　业委会负责人林先生称，业委会特地到福州市城乡规划局查找了原始的小区整体平面规划图，在有规划局盖章的图上赫然标注：海润A区1号楼前的会所，底层为社区服务中心，二层为小区文化活动中心，各占地1000平方米。
　　记者从福州市城乡规划局档案室确认了上述信息的真实性。该局相关人士表示，经查档及实地踏勘，位于台江区江滨中大道378号的海润滨江项目A区1号楼原规划审批中，一层为社区服务中心（1000平方米），二层为文化活动中心（1000平方米），现已被改变使用功能。该改变使用功能行为未申请规划等相关政府行政部门许可，属擅自改变使用功能。
　　据悉，4月30日，福州市城乡规划局依据《福州市城区违法建设查处执法规程》相关规定，正式将该案移送福州台江区市容局，请市容局依法予以立案查处。

侵犯业主合法权益

　　福州一家房产中介负责人郭先生告诉记者，目前福州不少小区的会所产权属于开发商。“有的开发商会在房产销售合同中写明‘会所的所有权归出卖方’，但有的开发商为了营销，也会把会所赠予小区业主。”郭先生说。
　　那么，福州海润滨江花园A区会所的产权究竟属于谁呢？业委会负责人林先生称，经向福州台江区房管局查证，开发商并没有获得A区会所的产权。
　　“既然福州海润滨江花园小区规划图中明确标注A区会所使用功能为文化活动中心和社区服务中心，说明该会所是社区生活配套服务的公共建筑。既然属于小区配套，会所产权也理应像物业管理用房产权一样，归全体业主共有，开发商无权改变其使用性质，更不得擅自出租或出售。”福建科衡律师事务所律师白奇龙告诉记者，在小区业委会成立之前，开发商应将会所交由小区授权的物业公司代为管理；业委会成立后，应交由业委会管理，并接受小区业主监督。
　　福建省消费者权益保护委员会投诉部主任段建平就此分析认为，海润滨江花园开发商擅自改变小区规划中会所的用途，侵犯了小区业主的合法权益。开发商若不能提供产权证明，则表明该会所属于全体业主所有。业委会可要求开发商将该公共场所建设成文化活动中心和社区服务中心，为小区居民提供服务，并交由业委会管理。若开发商拒不交付，业委会可向法院起诉，要求收回该场所。此外，业委会还可以主张获得此前会所出租的收益。

承租合同应视为无效

　　对于上述纠纷，福州永隆公司却觉得很冤枉。据该公司办公室主任夏先生介绍，他们早在2011年就与开发商海润房产公司签署包租20年的协议。与开发商签订租赁合约时，开发商虽然没有提供该场所的产权证，但却出具了相关备案材料，并声称拥有该场所的所有权。
　　夏先生认为，现在业主提出产权异议，但不管产权归谁，福州永隆公司属于租赁第三方，其权益应当受到保护。可令福州永隆公司尴尬的是，他们也试图找开发商协商此事，但开发商始终无人露面。
　　记者从福州市工商局了解到，福州海润房地产开发有限公司注册地址在台江区新港街道群众东路99号元一商贸广场1号综合楼五层。记者在该楼层却发现，海润房产公司早已迁址，但未变更工商登记信息。
　　记者随即拨打114查询该公司号码，114提供的号码却是福州市公园道1号楼盘营销中心的电话。接电话的工作人员表示，公园道1号楼盘是海润房产公司的开发项目，但却不知道公司办公的具体地址。
　　福建远见律师事务所律师江椿平认为，如果确认开发商无产权和使用权，那么开发商与福州永隆公司签订的租赁合同就属于无效合同，不受法律保护。承租公司有权要求解除合同，要求开发商返还剩余年限的租金。
　　据悉，福州海润滨江花园会所纠纷事件已经引起台江区政府的重视。4月26日，台江区委、区政府领导召集区有关部门召开专题会议，表示将积极组织福州市规划局、市房地产交易中心等相关单位对此事展开调查，同时将责令开发商出面与承租商、业委会协调解决产权纠纷。