“大众创业、万众创新”的兴起，使得针对小微型创业公司打造的“联合办公”“创客空间”如雨后春笋般出现，不仅催生出优客工场、Founder这样的专业运营机构，甚至连SOHO中国、万科、瑞安等知名房企都纷纷涉足——
■本报记者 孙蔚
　　毛大庆自从在万科北京公司老大的职位上转身创立优客工场之后，就像打了鸡血一样，天天跟一群80后、90后开会讨论创业模式到凌晨，一谈起优客工场就滔滔不绝。
　　无独有偶，熟悉SOHO中国董事长潘石屹的人都知道，基本上在任何场合，SOHO3Q都是他必须重点介绍的内容，因为他的目标是做联合办公空间模式在中国最大的提供商。“大众创业、万众创新”的兴起，使得针对小微型创业公司打造的“联合办公”“创客空间”如雨后春笋般出现，不仅催生出优客工场、Founder这样的专业运营机构，甚至连SOHO中国、万科、瑞安等知名房企都纷纷涉足。
创客空间什么样
　　在北京中关村国际数字设计中心9层有这样一群人，他们不是在铺满了电路板、电线、工具的桌子上埋头捣鼓，就是对着电脑一行一行敲打代码。这群人中有的是在校学生，有的在企业供职，有的离职专心创业，尽管大家从事的行业各不相同，但他们拥有一个共同的头衔———“创客”。而为众多“创客”提供的办公场所就是创客空间，粗浅的理解就是为一个基于办公室出租服务的联合办公空间。
　　创客空间最大的特点是便宜、便捷。在优客工场的网站上，记者看到，每月只需2000多元就可以在位于北京CBD核心区的阳光100租一个工位，而长阳谷场的工位则更便宜，每月只需千元左右。
　　走进优客工场长阳谷场，开放式的办公格局、明亮的色彩搭配，可以感受到与传统办公环境迥然不同。这里不仅有咖啡吧、母婴室、书房、私密空间等，甚至还有食堂、健身、游泳等设施。创客空间的出租都以桌子为单位，即工位，可选择公共的办公工位，也可选择相对封闭办公间，每个创业者既可以在空间展示区展示他们的产品，也能随时与不同行业的创业者分享交流。
　　面对高昂的写字楼租金，创客空间不仅帮创客们解决了工位问题，还可以让入驻的企业享受到更多“福利”。优客工场将对入驻的成长型企业提供“智能化办公处理器”的全方位服务，包括小微金融、定制化保险、人力、法务、财务、投资、市场推广、交通、餐饮、生活服务、创意传媒、培训、医疗等多维度的基础服务，还有诸如银行、咨询、导师、投资、幼儿园等特色服务。由此可见，联合办公空间更侧重于服务，用毛大庆的话来说，优客工场是“创业的加速器，是创业公司和小微企业的业务服务平台”。
　　12月21日，巨无霸型的创客空间北京光华路SOHO3Q正式亮相，这是目前世界上最大的共享办公空间，有3000多个工位。潘石屹对SOHO3Q的发展信心满满：“在过去的一年时间，我们就做了这个SOHO3Q。在上海，第一个SOHO3Q在复兴广场，随后是东海广场、外滩SOHO、虹口SOHO；在北京，第一个SOHO3Q在望京SOHO，随后是中关村SOHO、丹棱SOHO、银河SOHO，最后就是刚刚开幕的光华路SOHO，也是最大的SOHO3Q，总共的工位就是一万个位置，而一年之前是零，明年的现在预计应该是四万个位置，后年应该是十万个位置。”
　　SOHO中国的3Q提供的资源更加诱人，可以利用潘石屹强大的人脉，围绕着创业邀请投资界人士前来举办讲座；可聘请领袖企业创始人为创业者提供导师服务；甚至会对处在种子期的租户进行投资，引入资金进行资源对接。
创客空间如何盈利
　　开发商和投资人为何看好创客空间这种办公形式？前景光明吗？“五年前，同样一平方米，商场的租金回报率比办公楼的租金回报率要高，甚至要高很多，可能最高的时候高出一两倍。现在商场的租金回报率一年不如一年，可能已经不如办公楼回报率高了。”把位于北京CBD核心地段的商业项目光华路SOHO改为3Q，潘石屹有着自己的考量：“但创业的人能够承担的租金水平还是比较低的，这是我们3Q低定价的初衷。我们光华路SOHO3Q面积比较大，有两万多平方米，3000多个座位，我们一开始定价格的时候，跟五环边上的望京价格差不多。我们的理想是把社会上闲置的资源充分利用起来，把每一天、每一平方米都利用起来。如果我们的3Q因为价格高而空着，就非常不合算，因此我们宁可定价低一点，一年不赚钱，也要先形成一个联合办公的氛围。”
　　仲量联行中国区研究总监周志锋对记者介绍，目前国内创客空间的运营主体，一类是万科、SOHO中国等开发商，另一类就是优客工场、Founder等运营商。这些运营商并不是自己开发物业，而是相当于“二房东”，与业主方签订较大的物业面积和租赁年限，经过装修和包装，再以工位为单位租赁给创客，从形式上看更接近We－Work。
　　事实上，不论是开发商还是“二房东”，其背后都有一个上市融资的梦想。对开发商来说，一旦运营成熟将这块业务剥离单独上市，就是转型的方向之一。对于那些运营商来说，其本身也是创客，一旦形成规模，或许就是下一个WeWork。
　　毛大庆对优客工场的盈利模式和未来的发展有着更多的思考。“桌子只是我们的入口，我们把桌子租出去仅仅是一个开始，我们要创造多维度盈利的可能。我们已经注册成立了优客工场创业投资基金平台，募集基金投资优客工场内的优秀企业。”“SOHO3Q10月份出租率最高的时候达到了90%的出租率。”潘石屹告诉记者，“在这一年时间中，有些传统的行业、传统企业在走下坡路，裁员的裁员，倒闭的倒闭，被兼并的兼并，如果想往前就要不断创新。有一家企业进SOHO是7个人，现在发展到快200个人了，办公地点换了三次。看到创新企业的成长我们非常欣喜，尽管创业很艰难，有很多不可逾越的障碍，但只有走出一条新路才会有前途。”
开发商的算盘怎么打
　　对于开发商来说，涉足“创客空间”这种办公物业形式，既有战略考量，亦有无奈之处。
　　周志锋表示，一些自建物业的开发商，会拿出办公楼中位置比较差的区域作为创客空间。“这些空间本来租金水平就比较低，附加上一些服务和概念后，反而会得到相对较高的租金回报。”周志锋举例说，比如澳大利亚知名地产开发商西田集团（Westfield）就开创性地在旧金山的购物中心内引入定制型的创客空间，让原本租金低、招租难的区域提升价值。据透露，上海也有几家购物中心计划引入创客空间。
　　更现实的问题是，在京沪这种国际大都市，整层大面积租赁办公物业的跨国或金融机构一般都会选择国贸、金融街、陆家嘴等知名商圈的超甲级办公楼，而其他一些办公楼则会考虑增加附加值以实现较高的出租率和租金回报。在国家“大众创业、万众创新”的政策引导下，小微型创业企业是很大的一片市场，值得开发商去挖掘。
　　不过，周志锋也指出，创客空间这种办公物业形式，只能走“小而美”的小众路线，市场空间有限，未必适合大规模复制。“这种形式在一线城市有一定市场，而大多数二线及三四线城市并不适合。很多城市都有政府主导的产业园区和产业孵化器，政府给予一定的补贴，创业企业更愿意选择进园区。”
　　此外，创客空间的租金水平也持续走高，小微企业能够承受的租金水平有限，一旦做大做强后，一般就会选择搬离。周志锋表示，像WeWork虽然已有大笔融资在手，但迟迟没有加快拓展步伐，只在美、英几个核心城市布点，想必也是受到市场空间的局限。