■本报记者 岳纲举
　　对于很多单位和家相距很远的上班族来说，每天上班就是他的噩梦。
　　家住通州区马驹桥镇的刘先生，每天从南六环的马驹桥到北五环外的上地，两头都没有地铁直达，每天早上六点起床，顺利的时候要两个小时二十分钟，不顺的时候将近三个小时，才能到到公司。但是由于房子是保障房，分到哪里就得去哪里，他没有选择。
　　1月26日，北京两会期间，北京市人大代表、副市长陈刚在参加小组审议时表示，拟通过减免税费的方式，鼓励市民将住房换到办公地附近，以促进职住平衡，减少钟摆式交通。今年有关部门将开始研究具体办法。这对于像刘先生这样的上班族来说可是个福音，可是距离真正到达换房住这一天，究竟还有多远呢？
三十年前就换过
　　其实对于很多老北京来说，换房子并不是新奇的事儿，早在二三十年前还没有商品房的时候，换房已经在一定范围内存在了。比如亲友之间为了孩子上学换住几年，同事之间经过单位同意也可以换房，甚至一些不熟的人也可以换房住。当然，当时换房跟现在最本质的区别在于，不涉及交易（有可能根据情况略有金钱补贴），因为当时多数住房都不是私产，而是公房，换房的概念也只是居住权和使用权换来换去。
　　一位当年的换房人告诉《中国消费者报》记者，他上世纪八十年代的时候在一家媒体做行政后勤工作。当时在北京城区分到一间平房，为了改善居住条件，他尝试进行换房，于是就四处打听消息。“那个时候换房的现象也比较多，有的人是为了改善居住条件，有的人是为了上班方便，当时虽然没有像现在这种网络，也没有房产中介，不过换房人也有个圈子，就需要你不断地在圈子里打探消息，寻找机会。”
　　由于他本人交际比较广泛，在圈子里人头比较熟，信息就比别人多，因此换房的来源就不仅局限于亲朋好友了。他从最初的一间平房，换到位置稍远的筒子楼，后来又换到城里的一间半平房，又换成一居室。就这样，地理位置、楼房、平房不断倒腾，从小换大，每一次换房居住条件都有所改善，最后换到了一套城区的三居室。
　　他表示，自己的这种换房与如今北京市提出的换房免税设想更相像，但是与后来发展起来的“房虫”区别很大，自己是为了真正住房需求而换房，“房虫”则是把房子低价买过来高价卖出去，挣的是差价，他们就像是今天的“黄牛”。
换房可行性有多大
　　对于很多单位和家相距很远的人来说，换房有很大的吸引力。
　　家住通州区马驹桥镇的刘先生，每天上班要跨越十一环。“从南六环的马驹桥到北五环外的上地，两头都没有地铁直达，先从家里坐公交车，换乘亦庄线、五号线、十五号线，下车后再换乘公交车。每天早上六点起床，九点左右到公司，身体都受不了。”由于房子是保障房，分到哪里就得去哪里，他没有选择。想到北边租房住，可是公司附近房子比较贵，而且自己的房子闲置着也不合适。“如果能实现换房我双手赞成。南边的房子不值钱，我可以换到北六环外甚至更远一些，也比每天这么上班要舒服得多。我家这边离亦庄开发区很近，应该有住在北边的过来上班的，他们会有换房的需求。关键是没有一个平台让大家了解各自房子的信息。”他这样分析。而且，北京的房子产权很复杂，有公租房、两限房、经济适用房、央产房等等，并不是完全的商品房，如何换？如何证明有换房需求？如何保证这种需求不被炒房者利用？换房，事实上有很多需要解决的细节问题。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，但凡有严格限定条件的，都有可能产生虚假证明的问题。“如果实现的话，肯定要单位开证明，证明你在这个单位上班，再拿出现有住房在哪里、要买的房子在附近的证明。开具这些证明不但会给购房人带来很多麻烦，而且单位就职证明很容易造假。”那么如果按照在哪个单位上社保来证明呢？胡景晖向《中国消费者报》记者表示，这在实操中也会有诸多问题，比如很多公司的注册地和实际办公地不在一个地方，甚至跨区，距离很远，能证明的地点和实际上班的地点完全不同。
　　北京市房地产协会秘书长陈志认为，如果要完全免除税费，那应该是彻底的“以物换物”方式的换房，即两套房子的价值相同，直接置换。而如果以交易的方式来卖房、买房，要缴纳一定的税费是国家的明文规定。但完全等价的置换，在陈志看来，当前还实现不了。一方面是近些年房价的波动比较大，而住房又是家庭中最大的财富内容，只能是过些年住房的价格因素平稳后，交换才有可能。另一方面，如果是等价交换就能免税费，那会出现“阴阳合同”钻空子的空间。“比如一家的房子是400万元，另一家的是600万元，两家私下达成协议，都说是400万元，剩下200万元私下里给。”
换房能省多少钱
　　此次政策最强有力的刺激就是换房免税。对于换房者来说，这才是最大的吸引力所在。那么，换一套房跟如今进行一次二手房交易相比，能省多少钱呢？
　　据了解，当前二手房交易税费的“大头”主要有三块儿，契税、营业税、个税。
　　如果是满5年的中小套型（90平米以下）普通住宅、又是家庭唯一住房的（即通常说的“满五唯一”），交易的税费并不高，因为营业税和个税是免征的。以家庭名下无房，购买一套五环内90平米以下的、总价400万元的住房来计算，所要缴纳的契税是总价的1%，即4万元。
　　而如果该套住房购买未满两年，要按总价的5.6%征收营业税，就是22.4万元，而且还要征收个人所得税；如果是满2年但没有满5年，或者不是家庭唯一住房的话，要按照房屋买时和卖时的差额20%来征收个税。如果当时买的时候是300万元，如今卖了400万元，那么100万元差价的20%就是20万元。
　　这些还只是计算普通住宅的税费，如果是非普通住宅，税费还要更高。
　　对于普通换房者来说，能省下20万元左右的税费，还能极大刺激二手房的交易。不过，政府是否能割舍下巨额的税收，也是一个问题。去年北京成交二手房约20万套，以每套平均缴税二三十万元计算，全部的税收大约有五六百亿元。目前，北京市提出的换房仍然只是一种设想，到底能在多大程度上实现，仍待观察。