■本报记者 孙蔚
　　京城三环内云集了众多核心商圈，包括东单、西单、国贸等。位于这些黄金地段的顶级豪宅，在短短一年时间里，由光环笼罩跌落至乏人问津的境地，原因何在？不得不说，作为目前京城豪宅主力买家的楼市新兴财富阶层，对豪宅选购的理性程度远超父辈，在他们眼中，地段一招鲜已远远不够，其主要看重的是产品力。在豪宅风起云涌的当下，笔者奉劝各位豪宅操盘手，再不修炼内功就晚了。
　　“纵使身居豪宅终究意难平”，可以说是北京二环三环老牌豪宅用户的共同感叹：看看新兴豪宅私密、贴心的空间布局，再看看自家大而不当的户型设计；看看新兴豪宅新风系统、PM2.5过滤等各种高科技的应用，再看看自家连门禁系统都只能刷卡而不能指纹或人脸识别；看看新兴豪宅私家园林式的大面积绿化配套，再看看自家只能在楼顶上种花，进院就上楼，下楼就是车库；看看新兴豪宅周边整洁、有序的街区规划，再看看自家被棚户区包围的囧境……
　　京城二环三环内老牌豪宅的开发商往往以中小房企为主，拿地不易，由于其遵循“逮着蛤蟆攥出脑白金来”的想法，所以楼盘定价居高不下，销售周期极为漫长。这些在售的老牌豪宅有的在2008年就已竣工，产品早就定型，没有了调整升级的空间，一个七八年前的产品，即便打造理念再前瞻，放在今天也不免落伍。
　　在财富阶层的构成中，传统制造业、能源、政商人士逐渐淡出，取而代之的是新兴的互联网、IT、金融等行业的企业主或高管。这部分人群大多为70后、80后，与之前的50后、60后置业者对豪宅的追求不同，后者购买豪宅更多的是追求身份象征和名片效应，而70后、80后更看重实实在在的生活品质。地段，对于新兴豪宅置业者来说并非最重要，产品力成为其选择项目的首要因素。
　　再贵的豪宅，回归其价值本源依然是一套房子、一种生活方式、一个家。在二环三环这个生意场中，新兴财富人群找不到自己的心灵归属。纵使繁华城区车水马龙，却抵不上四环五环公园湖畔静谧私密的生活。
　　如今，豪宅面向的置业者由显贵变成了隐贵，他们对面积尺度、装修标准的要求从奢华变为精致实用，对地段位置的考量也不再是核心商圈的知名豪宅，而是追求与生活息息相关的完善配套，比如公园、教育、医疗、休闲购物等。购买群体构成的变迁让豪宅置业者的需求发生了由要面子到要生活的转变。
　　在北京目前位于四环五环的17个在售豪宅中，有8个是近两年入市的新项目，还有5个项目虽然是老牌豪宅，却结合新兴财富人群的需求，调整升级了后期产品之后才再度面市销售的。2016年开局仅50天，京城单价在8万元以上的豪宅就签约78套，创下历史同期成交新高，其中位于四环五环位置的豪宅占到成交总量的64%。由此可以看出，豪宅需要兼具产品力与地段配套的双优势，方能在市场浪潮中屹立如山。