■本报记者 孙蔚
　　在当前一线城市房地产市场价量齐涨的大气候下，并非所有楼盘都笑逐颜开，“最令人头疼的库存非商铺写字楼莫属。”北京某房企高管对《中国消费者报》记者如此表示。
库存并不仅局限于住宅
　　去库存仅仅指的是住宅市场吗？北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志提出了他的忧虑：“好卖的房子无论有没有去库存的政策都能卖得好，而那些多年卖不出去的大户型产品、空置的商业地产和写字楼才是最值得担心的。”
　　“并不是因为单一发展住宅产品才形成了今天房地产市场的库存问题，目前市场上的一些商业写字楼、大户型产品及部分高价盘，其实同样需要关注。”陈志说。
　　陈志对写字楼的库存问题十分担忧。“就一线城市而言，包括部分二线城市，商业写字楼的库存问题，才是楼市风险所在，因为它们的转化空间很小。写字楼的客户是企业，如果市场与企业没有能力消化的话，这部分库存将很难处理。”
　　“目前被提示的库存风险都没有涉及这一类库存，以北京、上海、深圳为例，我们看看土地的出让结构，就会发现大部分都是商业写字楼，这就是为什么有大量库存出现的原因。为了解决这部分库存，难道要将所有的商业写字楼转化成40年、50年产权的‘类住宅公寓产品’，让老百姓去消化吗？”陈志表示，“这种‘类住宅公寓产品’和住宅在品质上是有区别的，比如水、电、户口、入学等问题。随着项目入住，大量的社会问题会因此出现，这些人群以后如何解决生活问题？”
　　据《中国消费者报》记者了解，在北京，为应对商业地产卖不出去的情况，开发商纷纷更改规划，将其分割成不限购的小户型或LOFT出售。相关部门为了规避这种风险，严格要求一个产权证面积不能低于300平方米或者500平方米，而开发商则另辟蹊径地做出300或者500平方米的“不限购豪宅”，可谓上有政策，下有对策。
商业地产搞活仍需时日
　　《中国商业地产行业(2015/2016)年度发展报告》显示,过去一年，包括奢侈品与大众消费品店铺在内的传统实体商店闭店情况比较突出,商业资产抛售与并购趋于活跃，由此表明中国商业地产行业正进入变革与整合时期，但市场整体活跃度并不乐观。
　　在北京房山某商业项目销售中心《中国消费者报》记者看到，整个上午只有3组客户前来看房。工作人员告诉记者，前两个月商业销售基本处于停滞状态，进入3月份以来，前来看房的客户才逐渐多起来。据该工作人员介绍，该项目周边有同类项目超过2个，价格区间、产品类型以及后期服务管理差距都不大，这也就造成了销售的艰难。
　　戴德梁行近日发布消息称，在商品住宅供不应求的同时，南京商业地产去库存压力沉重。戴德梁行南京公司副总经理杨煜介绍称，去年南京商业地产月均去化约3.6万平方米，成交均价约2.1万元/平方米。2015年南京新开购物中心67.9万平方米，2016－2020年，南京还将有超过300万平方米的商业综合体上市，如何摆脱同质化竞争、尽快去化，是当务之急。
　　广东省房地产行业协会发布的《2016广东房地产蓝皮书》披露，截至2016年2月29日，广州新建商业可售面积为187.58万平方米，未售存量面积为780.92万平方米，以2015年月均5.2万平方米的消化量计算，广州的新建商业物业仅可售的存量去化就需要36.1个月，超过3年；以现在未售的存量面积计算，其去化时间预计超150.2个月，也就是说要12.5年。
　　戴德梁行华中区董事总经理黎庆文指出，受经济下行、招商不力等影响，商业中心推迟开业的现象不断发生，个别城市原本计划2015年新开超过10家购物中心，但最终全年没有一家新开业。
　　业内专家认为，受到商圈的发展、电商的冲击、体验式消费的进一步发展以及消费者需求改变等诸多因素影响，新建商业市场供过于求态势加剧，在租金增速预期放缓的情况下，投资者观望态度浓厚，这是新建商业地产库存量不断攀升的主要原因。
“营改增”能否成为市场助力
　　今年5月1日起要全面落实“营改增”，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，企业新增不动产可以纳入抵扣税款。消息传出，商业地产界一片欢呼，普遍认为对于居高不下的商业地产库存来说这是一个重大利好。《中国消费者报》记者走访北京多个商业地产项目了解到，商业地产目前依然处于低谷期，尤其是高端商业地产存在大量库存。北京东部某商业地产的销售经理告诉记者，虽然现在住宅市场火热，但商业地产仍处在寒冬阶段，成交量并没有明显提高。“目前来看，商业投资类产品还是不如住宅市场火热，但我个人认为商业地产市场的转热可能会滞后半年，估计5月份营改增新政施行之后会有变化。”
　　也有业内人士对“营改增”的利好作用持保守观点，认为这条新政实际能带来多少销售还要看具体情况。因为对于企业来说，由于不动产的特殊性，其购买数量和频率也相对有限，从这个角度来说，不动产涉及的进项税抵扣也就有限。不过，对于自然人来说相对简单，因此，营改增会最大限度刺激个人购买商业地产。“近两年，商业地产的开发建设非常快，对于市场需求来说，供大于求十分明显，特别是在一些地市级城市，商业地产项目超过三分之一处于停滞状态。对于开发商来说，产品滞销不仅影响资金流更会阻碍企业发展。5月1日起施行营改增虽然不会造成企业抢房，但从侧面来说可能会起到促进去化的作用。企业为了抵税，由租赁办公楼转为购买，或将缓解当前商业地产的市场压力，调动市场积极性。”市场分析人士万辉对《中国消费者报》记者表示。
去库存需要哪种思路
　　对于商业写字楼如何去化的问题，陈志建议：“对于地方政府来说，只有建立有需求的商业市场，才能消化对应的产品供给。”“全国70%的城市中,商业地产已经饱和或泛滥,商业地产去库存将是个长期课题。”上海东方世贸商业发展集团有限公司副总裁张栋认为，去库存的核心是为了防范金融风险，提高企业核心竞争力，优化产业结构，有效解决资源分配比重、布置不合理的弊端，促进可持续发展。
　　谈到供给侧改革，有十余年商业地产开发和运营经验的张栋称：“商业地产的供给侧改革，要从劳动力、土地、成本、创新四个方面入手。对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量。此外优化供应结构，因地制宜调控土地供给，是去库存的核心思路。”
　　持类似观点的还有四川蓝光实业集团有限公司董事长兼总裁杨铿，他表示：“要解决现阶段的库存问题，需要从供给端调整土地资源供应规划入手，将房地产存量与新增土地供应联动，强化土地供应的结构化调整，并完善考核评价及问责机制，确保举措有效落地执行。”