■本报记者 孙蔚
回顾
透视9类违法地产广告
　　1.宣传地产项目升值或给予投资回报承诺：一些房地产企业在广告宣传中使用有关“项目升值或投资回报承诺”等用语，例如“地铁口增值物业，升值前景无可限量，3年保值回购保障”“30年超长摇钱树，头3年收益率达36%以上，高收益投资”“巨大升值空间，升值金铺”“升值幅度达50%，小投入，低门槛，高收益，头年投资回报率超6%，年递增10%及以上”等。上述广告语违反了《广告法》第二十六条第（一）项，即“房地产广告不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺”。依据《广告法》第五十八条规定，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
　　2.未取得预售许可证即发布预售广告：一些房地产开发公司在建设楼盘过程中，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对外发布房产预售广告。这种行为违反了《房地产广告发布规定》第五条规定。依据《房地产广告发布规定》第二十一条，对未取得项目预售许可证即发布房产预售广告的，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
　　3.未在房地产预售、销售广告中载明预售或销售许可证书号：一些房地产开发商对外发布房产预售、销售广告时，未载明预售或销售许可证书号，这种行为违反了《房地产广告发布规定》第七条第（三）项。
　　4.以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置：一些房地产企业在广告中使用“1分钟车程即可到达客运站”“10分钟车程到达火车南站”“30分钟车程便可直达首都机场”“距地铁某号线某某站5分钟”等广告语。上述广告语违反了《广告法》第二十六条和《房地产广告发布规定》第四条，二者均规定：房地产广告，房源信息应当真实，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。
　　5.对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传：一些房地产广告包含“地铁某号线”等内容，其中“地铁某号线”还在建设之中，广告中没有标注“在建”二字。上述广告违反了《广告法》第二十六条和《房地产广告发布规定》第四条：房地产广告，房源信息不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
　　6.使用绝对化用语：一些房地产项目在广告中使用“世界级，低密山水，学府大城”“世界级皇家园林、国际级航母配套、满屋名牌9A精装”等绝对化用语，违反了《广告法》第九条：“广告不得有下列情形：（三）使用‘国家级’‘最高级’‘最佳’等用语”。依据《广告法》第五十七条，依法对违法者责令停止发布广告并处以罚款。
　　7.使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容未表明出处：一些楼盘的广告语中出现“全国300米以上的地标写字楼，50%出自我公司”等内容。这种情况属于使用引证内容，但房地产企业没有在广告中表明引证内容的出处，因此违反了《广告法》第十一条：“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。”
　　8.发布虚假、违法广告：一些楼盘发布的广告包含虚假或引人误解的内容，欺骗、误导消费者，例如在未取得《商品房预售许可证》的情况下，在广告中使用非本楼盘的商品房预售许可证书号进行宣传；声称楼盘内有一定面积的绿地，设有幼儿园、学校等配套设施，而消费者购房后发现根本没有相关绿地和设施；声称被评为“全国十大最具成长性的房企”，却根本不是经政府主管部门批准评选出来的；宣传“三房首付9万元”，其实只是40多平方米的房子在装修时可以隔断成“迷你三房”。
　　9.发布含有风水等封建迷信内容广告：一些楼盘的广告用语中含有“古人一向以风水为居住前提，藏风聚气，得水围上，故谓之风水；既有山的精髓，又透着水之灵气，驾山驭水，乃风水佳楼”的内容，违反了《房地产广告发布规定》第八条：“房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。”
分析
违法广告成纠纷导火索
　　一项调查结果显示，有90%以上的购房者对房子的第一印象来自于广告。广告的号召力显然不容低估，但违法广告产生的危害也不能轻视，因此而产生的房地产交易纠纷不胜枚举。
　　2016年以来，各地相关执法部门对房地产违法广告进行专项查处，公示了一大批违法广告案件，给业界敲响警钟。例如，广东省工商行政管理局2016年公示了9宗典型违法广告案件，其中广东汕尾市碧桂园房地产开发有限公司发布违法房地产广告案被公示在列。公示显示，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司在其户外广告中使用“汕尾最好的社区，最好的房子”等用语，属于使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语的情形，违反了《广告法》第九条第（三）项，以及涉嫌违反《反不正当竞争法》有关贬低其他生产经营者的商品或者服务，利用广告作引人误解虚假宣传的规定。
　　为推动房地产市场的健康发展，四川成都工商局把整治地产广告纳入“红盾春雷行动2016”治理虚假宣传专项行动，下大力气指导和规范房地产广告的运作。此次专项行动共监测房地产广告5802条，对违法广告予以立案调查，营造了公平竞争、诚信守法的经营氛围。
建言
中原地产首席分析师 张大伟：
真实、有创意的广告更凸显价值
　　过度浮夸的广告虽然在一定程度上凸显了房产项目价值点，但往往过于概念化，给人千篇一律的感觉。例如，但凡生态资源较为突出的楼盘，无一例外喜欢用“一线江景”“临湖而居”等广告词，但项目到底离哪条江、哪个湖有多近，广告无法体现；凡是临近地铁站的项目，都会使用“地铁盘”概念，但项目到底毗邻哪条地铁线，离地铁站的距离到底有多远，购房者无法得到准确信息。
　　一味强调概念，往往会让广告陷入同质化境地，不断重复的广告语也在一定程度上让消费者丧失阅读、观看兴趣。在房地产广告“紧箍咒”越来越紧的今天，建议开发商不妨跳出单一的“概念营销”思维，让更多广告创意迸发出来，用真实、可信、准确而富有创意的信息树立项目形象，展现地方项目的真正价值。
消费者代表 王女士：
严把楼盘广告审查关
　　明明广告上说楼盘价格2万元起，结果到售楼处一问，销售员说那些是特价单位，早没有了；广告宣传单上说项目周边要建一个公园，但等了三四年，至今连公园的影子都没有……类似这种消费者在购房过程中被广告忽悠的现象十分多见。开发商为达到销售目的，往往在广告中给购房者描绘一个无比美丽的蓝图，至于能否兑现，到了交房阶段，开发商就会表示“概不负责”。
　　遇到类似交易纠纷，消费者迫于时间、精力的不足，有时只能忍气吞声。为此强烈呼吁相关部门，审查广告宣传时应严格把关、严格执法，让违法广告无法出街，把可能造成的侵害提前消弭于无形。