存量房10年黄金期到来
　　2016年中国房地产市场的最大变化，是由增量时代向存量时代切换。据保守估计，2016年全国二手房交易额在6.5万亿元到7万亿元之间，新房交易额（包括住宅和商业）在11万亿元左右，其中住宅的比例占40%以上。链家研究院的数据表明，北京、上海、深圳三个一线城市的二手房交易额加在一起，超过3万亿元，是新房交易额的两倍以上；TOP30城市的二手房交易额大概在5万亿元左右，是新房交易额的1.1倍。这说明，中国房地产发展最成熟的三个城市已经进入存量房时代，未来全国将进入存量房黄金10年。
　　存量房时代有五大特征，包括新房、二手房、租赁三个市场协调发展，二手房流通率和成交金额占比、经纪机构集中度和每万人经纪人数量。
　　以首要指标“三个市场协调发展”来看，根据链家研究院的数据，美国市场新房、二手房、租赁市场的占比分别为49%、25%、26%；而在中国，三者的比例是65%、27%、8%，租赁市场占比过低的情况非常突出，未来应该是三个市场更加协调发展。2016年的中央经济工作会议也提出，“要建立购租并举的住房供给体系”，把租房和购房的占比平衡起来。”
　　从二手房成交金额来看，根据链家研究院的数据，中国的一线城市已与发达国家差不多，达到比较高的水平，北京、上海两个城市的大概交易额占比超过70%；而全国二手房市场占比，经过过去几年比较快的增长，今年也已达到41%。
　　另一个进入存量房时代的重要标志——机构渗透率也大幅上升，以北京、上海、深圳为例，主要中介的渗透率都超过80%，意味着这些城市的房地产交易超过80%是通过中介完成的。其中，在新房交易领域，目前机构渗透率在50%左右，但是在租赁领域，机构渗透率低于5%，租赁市场不光规模发展不足，而且机构化发展更不足。所以，中央经济工作会议和中央财经领导小组会议，都多次提出要发展规模化的租赁运营机构。
消费升级衍生居住需求变化
　　消费市场趋势变化，消费者需求日渐升级，“性价比”时代向“性能比”时代转变，这种趋势和观念渗透在生活的方方面面，在“住”的领域也不例外。链家通过数据分析发现，随着存量房市场的到来，我国房地产市场目前出现以下三个发展趋势。
　　首先，消费者购房意愿逐年下降。调查结果显示，2017年初有购房意向的消费者与过去几年相比，第一次跌到了20%以下，只有19.76%；相较2016年的22%、2015年的27%，出现持续下降趋势。这一方面因为过去两年市场的过度透支，另一方面源于中国房地产市场的去同质化，“房子是用来住的，不是用来炒的”，调控效果在一定程度上得以显现。
　　其次，消费者提升居住品质需求上升。今天买房的消费者跟10年前相比，已经发生很大变化，人们不再仅仅满足于居住层次的需求，房子附加价值成为购房者考量的重要因素。一线城市尤其是北京、上海，有近70%的购房者为提升住房品质而选择换房；在换房原因中，有38%的购房者希望提升房屋品质。一二线城市有改善型需求的消费者越来越多地选择购买二手房，从调查数据看，今年有58.7%的消费者会选择购买城区交通便利的二手房。
　　第三，租赁市场将逐渐火爆。北京、上海的调查数据显示，在2013年至2016年的4年中，人们首次购房的年龄从30岁推迟到34岁，这意味着大城市中的年轻人越来越长地停留在租房市场。2015年全国有接近1.6亿人选择租房住，预计到2020年将达到1.9亿人。另据链家研究院预测，到2030年将有2.7亿人选择租赁的居住方式。在如今机构化租赁越来越多的情况下，租房变成越来越有品质、有保障的住房获取方式，同时中介机构提供的租赁服务也更加成熟稳定。链家的数据印证了上述研究成果，目前有接近2/3的租客会将更多精力和资源投入到租住领域；有接近八成（79%）的消费者尤其是年轻租客表示，如果品质足够好，租期足够稳定，一直租房住也无妨。
链家的消费洞察和行业洞察
　　对于消费者来说，在买卖房屋过程中需要获得大量信息来判断，并且要求这些信息是真实的，从而有助于决策。因此，链家深度洞察消费者需求，要做的第一件事就是信息真实、透明，即链家一直强调的真房源。
　　据了解，链家的楼盘字典收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等多维度信息，囊括了全国28个重点核心城市的7000万房源数据，从房源录入的第一步便可智能判别其真伪，确保房源的真实性。
　　链家希望通过筛选出真实有用的信息，帮助消费者决策。以北京为例，一个购房者平均看房的范围是10公里，平均要看30多套房源，找10个经纪人，会跟5个经纪人看房，在线浏览时间大概有6周，线下看房时间大概需要8周，然后从签合同到成交需要9周。在一切顺利的情况下，前后相加需要将近半年时间，对于普通消费者来说，这是一个很煎熬的过程。
　　链家希望通过对已经掌握的数据分析，帮助消费者决策。以学区房为例，到底怎么买学区房？房源到底是不是学区房？学区房与周边房价的差异有多大？链家能够提供哪些帮助？这些都是链家要向消费者描述的内容。此外，链家还会对购房者的行为轨迹、用户的画像进行分析，将房子与人进行匹配，这样就可以筛选掉大部分的无用信息。当然，这些事情说起来容易做起来难，背后需要做大量工作，比如要了解每套房子是否为真实的，是否有风险、有抵押？每套房子的基础信息是怎样的，底层数据的架构、中间服务的体验、顶层大数据的服务等，都需要链家员工付出大量心血。
　　此外，链家还就房地产市场的趋势做了深入研究。成立于2015年的链家研究院是链家旗下研究机构，基于链家的万亿规模交易平台和房屋交易场景，能够获取动态交易数据、行为数据以及庞大的楼盘物理信息数据，这是其核心优势。链家拥有超过10万名经纪人，遍布全国重点城市，覆盖几亿人口，连接着极为丰富的社区资源，这些经纪人是极其重要的数据采集和信息获取渠道。依托上述优势，尽管成立时间不长，链家研究院已发布很多研究成果，如《租赁崛起——迎接3亿人的品质租房时代》《迎接90后经纪人时代的到来》等。最近的研究成果是2017年1月13日在链家“思享会”上发布的《存量时代 流量为王 2017年中国房地产市场展望》，其中对中国进入存量房时代做了深入细致的分析，并提倡发展租赁市场，挖掘其中的市场机会，对推动行业发展具有重要意义。
购租并举 让居住更有品质
　　我国开始步入存量房时代，消费者的居住需求全面升级，如何满足这种升级需求？这就需要中介机构根据消费者的需求变化及时调整经营策略。
　　其实，很多消费者在决定购房之后会很迷茫，他们并不真正了解自己的需求，例如是买新房还是二手房？在哪里买？价位区间是多少可以承受？要不要考虑学区房？而在犹豫和迷茫之间，可能错过很多不错的选择。因此，如何帮助消费者快速、高效地做出抉择，是中介机构的价值所在。让移动互联网和大数据相结合，能让消费者在购房过程中省去大量跑腿时间。
　　为方便消费者选购，链家网和链家APP针对不同用户需求，上线了丰富的购房功能，例如地图找房功能可提升找房效率，避免像没头苍蝇一样毫无目标地乱闯乱看。链家的地图找房、商圈搜索功能不仅能提供智能化推荐，还包括区域、总价、房型等10余种标签信息，可帮助用户锁定房源，提升服务效率。估价工具可借助大数据提升交易效率，链家基于自己的海量真实数据，开发出自己的算法和模型，用户只要输入自己想要估价房屋的基本特征，如户型、朝向、面积等，该工具就可以预估出一个走势。
　　除此之外，链家还推出真房源承诺，实现人、房、交易信息全透明，不仅为消费者提供透明房价，还提供房源历史成交数据、价格变动区间、房间户型图等有助于购房者快速决策的信息。链家依托互联网对大数据进行标准化管理，实现信息无差别共享，改变了房产行业中信息不透明的状况，提高买卖双方的成交效率。
　　对于租客来说，选择租赁房源时往往面临一些难题，例如房屋配套老旧、租期短、房主违约、合租人群混乱、二房东收费多等。链家研究院认为，目前的租赁市场存在两大错配：一是供需错配；二是人群结构错配。这是导致租赁市场发展慢、租户居住体验差的主要原因。现在的租赁市场还没有形成完整围绕租赁的生态链条，仍处于散乱状态。
　　其实在租赁市场，无论是美国、日本还是当下的中国，都有一个明显趋势，即未来开发商持有、出租、运营一部分物业的形式将常态化存在。2015年，美国新建公寓用于出租的比例占94%，而新建公寓在美国新建房地产的占比大概是30%。也就是说，有接近30%的新增开发是用于出租的。日本的这一比例更高，达到40%。中国从去年开始刚刚出现了一部分开发商自持出租的物业。
　　另外，美国和日本租赁市场的一个重要特征是资管分离，即开发商持有、专业公司管理运营；未来在中国，具备运营能力的企业也可能这样做，这就是所谓的机构化租赁。目前国内已经出现了公寓管理新业态，包括分散式公寓管理和集中式公寓管理，像自如友家拥有30万间公寓，青客有4万间的规模。这种公寓管理模式可以克服现在租赁市场的一些矛盾，比如房主违约问题、二房东乱收费问题，并能通过专业化运营，给租户创造更舒适宜居的生活环境，让租赁市场越来越成熟、稳定。
　　链家希望通过自己的努力，发力购租并举，让购房更简单，让租房更省心，帮助消费者找到自己的理想家，实现安居乐业愿望。
挖掘大数据 保证真房源
　　消费者购房时，常常容易被各种真假难辨的信息误导和欺骗。目前在很多地区，二手房房源信息缺乏标准且较为分散，在房屋的整个生命周期当中会经常发生变化，所以存在采集难、维护难、核实难问题。面对这些困难，链家做了大量基础、琐碎的工作，以保证真房源标准的落地，其中包括将楼盘数据和技术系统作为整个楼盘信息真实性的基础框架，依靠大量经纪人采集到的楼盘信息，依靠消费者和经纪人及专业评估团队对房源进行检查和审核。
　　楼盘字典是链家的数据标准，因为描述一个房源需要用到一整套数据。例如，一个房子从房屋单元、楼栋到小区，再到商圈和城区、城市，有着不同层次的实体；而描述这个房屋，每个实体上应该有哪些属性的字段；每个属性字段应该有什么取值，这些取值又是如何被定义的？这些其实就是房屋描述的数据标准。比如关于房屋采暖方式的字段，应该有两个取值，即市政供暖和自采暖。此外，还要定义符合哪些条件的房屋为市政采暖，哪些为自采暖。
　　有了信息采集标准后，链家会从采集、维护、更新等方面确保录入每条信息的真实性。链家建立了房源专属维护人机制，对经纪人在不同时点作业的要求予以明确规范，例如业主报盘时需要询问和采集哪些信息？首次上门核实时需要采集哪些信息？除了反馈销售情况外还需要了解哪些可能发生变化的信息；一个房源如果已经出售或出租，需要在多长时间内将其下架？经纪人要想把一条房源信息放在其他渠道发布须遵循哪些标准等。这相当于将整个房源维护的标准嵌入到经纪人日常作业环节，让真房源成为经纪人的DNA。此外，链家还建立了专业摄影师团队，承担每套房源上门实拍照片、绘制标准户型图、采集房屋信息等工作。
　　值得一提的是，链家的房源发布工具可以自动将房源信息同步到经纪人的外网渠道，从而将业主引入房源维护流程，让其在客户端维护自己的房源信息，这些做法都更加有利于房源信息的准确和及时。
用品质服务满足升级需求
　　房地产交易长期以来存在透明度低、吃差价、虚假房源多等顽疾，在一线城市，消费者购买一套房子需要支付的中介费少则几万元，多则十几万甚至数十万元，然而他们得到的服务往往与付出的佣金不成比例，这也导致中介行业一直不被消费者看好。所以，如何提供优质、高效、安心的房产交易服务一直是链家思考的问题。为此，链家从完善交易平台和提高经纪人素质两方面入手，制定了保障措施，确保消费者享受到优质服务。
　　链家制定了标准化服务流程，从线上服务到线下看房，将房产交易流程进行切分，比如为买方提供潜客、找房、咨询、带看、成交、售后等服务，为卖方提供委托、估价、挂牌、维护、房源推广、成交等服务。从挖掘潜在购房者开始，链家为潜在用户提供以400为开头的来电管理，以及客源解读、经纪人推荐、数据产品、指南频道等服务；在中间环节，链家为购房者找房提供帮助，带其看房，直到最后成交；在签约环节，链家为购房者提供电子签约、签约风险把控及可视化交易流程和成交经验分享等服务。这样的一整套流程，可确保购房者高效购房，将风险降到最低程度。
　　与此同时，链家还利用自身强大的技术及大数据优势缩短交易周期。链家网耗资近4.5亿元建立了全国最大的楼盘数据库，容量达1200T。链家网基于楼盘数据库，不仅为购房者提供透明房价，还提供房源历史成交数据、价格变动区间、房间户型图等有助于决策的信息。此外，通过地图找房、地铁找房、学区划片等多维度找房功能和工具，精准定位购房者的找房需求，将用户需求与线下服务相连接。
建立严格经纪人管理制度
　　链家对经纪人从内到外都有严格要求，首先是强规则的管理文化，要求着装、行为规范化，从最初的随意着装到西服衬衫，再到如今的着装、服务标准化，链家让房产经纪人在工作时更有尊严。
　　在提升经纪人内在素质方面，链家从提高入职门槛着手，有效提升了消费者的购房体验，改变了人们对中介人员固有的看法。同时，链家不断完善员工成长体系，打造经纪人的“黄埔军校”，通过培训、自选课程、能力提升、激励晋升等手段促进经纪人成长。
　　链家通过博学大考、学习晨会、超级经纪人大赛等方式提高经纪人队伍素质。以博学大考为例，自2011年开始每年举办两次，在全国范围内同一时间进行，要求全体运营人员必须参加，考试内容包括经纪业务专业知识、房地产相关拓展知识、公司层面必知知识等。超级经纪人大赛通过在业绩、活动量、专业知识、作业技能等方面的比拼，提升经纪人的专业素养。
　　链家对于经纪人队伍的管理也很严格，专门成立了暗访团队，通过电话等方式调查经纪人是否存在违规行为，一旦发现违规即进行处罚。此外，链家还在内部推行严格的红黄线制度。经纪人的行为如果触犯了红线，就会被开除；一年内触犯两次黄线，也会被开除。
成立先行垫付基金 保障资金安全
　　对于大部分人来说，购房是一生中最大额的一笔开支，风险较高。为保护购房者的资金安全，2015年链家斥资1亿元成立先行赔付基金，旨在为购房者兜底二手房交易风险。针对购房交易过程中可能存在的风险点，该基金涵盖辐射超标、签前查封、物业欠费和房屋漏水等情况，购房者如果在交易过程中遇到了上述问题，链家将提供原价回购、先行垫付、赔付等服务保障。该基金的保障范围覆盖了二手房交易中最常见、最隐蔽、最不可预知的这几类风险，可最大限度地保障购房者利益。同时，为保障购房者的资金安全，链家在中国建设银行开启了资金托管，同时联合另外8家银行，在行业内首家公布二手房交易资金监管账号，推进不动产交易保障和风险方案的进一步规范与进步。
　　除此之外，链家还推出八大购房安心服务承诺，包含房屋筛选、查封回购、欠费垫付、漏水保固、交易不成退费、税费精算和真实房源等，为购房者提供赔付保障，树立行业标准。例如，房屋筛查最高原价回购，链家承诺如果购房者买到发生过自杀、他杀事件的房屋，将全额退还佣金，最高按原价对房屋作回购处理；再比如签前查封先行垫付，如果链家没有帮助购房者识别出业主在签约前有查封情况,为避免耽误购房者继续买房,链家承诺向其先行垫付损失，再由双方向业主追讨。
　　为保证服务质量，链家开通了24小时客户服务热线，在线为购房者提供服务，帮其解决每个交易流程中遇到的问题，提高购房体验，为购房者排忧解难。
（乐军）