■本报记者 任震宇
　　伴随着城市化率不断提高，物业纠纷增多的“城市病”日益凸显。记者近日从北京市第二中级人民法院获悉，由于各物业公司发展良莠不齐、业主合同意识不强，致使拖欠费用的情况较为多发，从而引发物业服务合同纠纷案。从审判结果上看，物业公司的物业费请求在绝大多数情况下会得到全额或部分支持，而业主多败诉。遭遇物业纠纷到底该怎么办？北京市二中院法官结合该院审理的3起典型案例以案说法。
◆案例一 物业费标准过高法院判酌减一成
　　李某小区物业公司起诉业主高某未交纳物业费。高某抗辩称物业服务质量不符合合同约定，违约在先。而且物业收费没有依据，高某不认可物业收费标准，要求法院减免物业费。
　　法院经审理认为，某小区物业公司为证明履行了物业服务义务，提供了保洁合同、秩序服务合同等，高某提交了物业服务存在瑕疵的照片、证据、证明等，以上可以证明物业公司提供了基本的物业服务，但不足以证明其为涉案小区提供了符合合同约定标准的服务。最终，法院支持了高某的部分抗辩，将物业费酌减了10%。
◆案例二 起诉超过诉讼时效物业部分诉请无效
　　某物业管理企业起诉业主郝某未交纳2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费，而郝某辩称其起诉已超过诉讼时效。
　　法院经审理认为，该物业管理企业于2014年12月29日起诉，构成诉讼时效中断。因物业管理企业未能提供真实有效的证据证明此前其曾向郝某催交过物业服务费，而公约载明产权人应在每月5日前向物业管理企业交纳该月份的物业管理费，因该合同明确约定履行期限，故诉讼时效应从履行期限届满之日起计算，郝某应将2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费如数交清，2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费，因物业管理企业起诉超过诉讼时效，法院对该部分诉讼请求不予支持。
◆案例三 房屋质量有问题不能拒交物业费
某公司起诉业主李某没有交纳物业费，李某以交房时房屋质量存在明显问题、小区单元门禁不能正常工作等为由拒交物业费。
　　法院经审理认为，某公司为李某使用的房屋提供了物业服务，故李某理应按照约定的标准支付物业费。关于李某所述交房时存在的房屋质量问题，应属开发商维修事项，某公司已履行了协调义务，李某以此拒绝交纳物业费不能成立。关于小区门禁问题，门禁在使用中出现损坏，某公司应在合理期限内予以维修，现李某未能提交充分证据证明某公司怠于行使维修、维护义务，该问题也不能构成减免物业费的理由。
●法官说法
单方面拒交物业费构成违约
　　据北京市二中院法官何江恒介绍，从审判结果看，物业服务企业胜诉率高。以该院2015年审结的238件物业服务合同纠纷案件为例，由物业服务企业提起的诉讼为228件，业主提起的诉讼仅有10件。其中，物业费请求全额或部分获得支持的案件占95.6%。
　　“部分业主法律知识欠缺，对物业服务范围有误解。”何江恒分析纠纷产生的原因时指出，部分业主对物业服务的性质和功能没有充分认识，有的错误地认为 “不签订合同就可以不缴物业费”，有的认为花钱雇佣物业公司，物业公司即应完全按自己意愿提供服务。一旦对物业服务有任何不满，就采取拖欠费用等消极方式应对，完全没意识到单方面拒交物业费也构成违约。有的业主甚至被起诉后还采取躲避送达、缺席庭审的方式进行处理。此外，还有业主混淆了责任主体，将房地产企业遗留的房屋质量问题、其他业主侵权行为等其他问题，均归责于物业公司，进而拒交物业费。
　　为避免此类纠纷，何江恒建议，业主应当强化证据保全意识，及时有效固定证据。业主应当保存交费票据，证明自己履行了缴费义务。业主认为物业服务有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据时，要能体现出拍照的时间、地点。必要时，可通过公证固定和保存证据。问题得不到解决时，应及时通过法律途径向开发商或侵权人主张权利，不能将责任归咎于物业服务企业，以拖欠物业费方式消极应对，从而有可能错过证据保存最佳时机而遭受损失。
（任震宇）