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■本报记者 孙蔚
　　近段时间，广州的“租购同权”新政赚足了公众的眼球。《广州市加快住房租赁市场工作方案》（以下简称 《方案》）明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。政策一出，舆论反响热烈。一些人惊呼，此次新政是“楼市炸弹”，其他热点区域楼市若持续跟进，“租购同权”或将成为压倒房价的最后一根稻草。
租房者权益向购房者靠拢
　　广州市政府办公厅印发的《方案》提出16条措施，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。
　　除此之外，《方案》还要求提高公积金租房提取额度，落实出租住房税收优惠政策，增加租赁住房用地有效供应，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租也被允许。
　　方圆资产管理首席市场分析师邓浩志对《中国消费者报》记者表示，方案首次提出“实现租者幸福居住”的目标，这意味政策会积极引导将租房作为未来重要的居住方式，租房的配套权益也将向购房居住靠拢。
　　邓浩志分析认为，《方案》列举了很多保障租赁人权益的内容，解决了以前租赁不具备的权益问题。比如子女教育，一直以来就读是跟户口挂钩，户口跟房产挂钩的。不少人就是因为要解决孩子的就读问题而选择买房。若该政策落实，这部分人就可以选择租赁，减少买房焦虑。
　　也有业内人士直言对这一政策并不看好：“理想很丰满，现实很骨感。”方案所涉及的“租购同权”的入学政策必须符合三大条件之一：一是有本市户口，二是政策性借读，三是积分入学。“看起来美好的‘租购同权’只是满足一部分人群的需求，并没有照顾覆盖到大多数非本市人群。”其实早在2015年，广州新生入学指导方案出台后，部分区域就已经针对上述三类人群制定了入学执行细则，并实施了一段时间。
抑制学区房价格依然很难
　　广州新政“租购同权”在楼市中一石激起千层浪。其预测性的结论令人欢欣鼓舞：城市中坚人群将从咬牙“买买买”，转变为“租租租”，学区房不用买了，高企的房价终于要降……在肯定“租购同权”方案积极意义的同时，人们不免思量纷纷。
　　毋庸置疑，“租购同权”的政策设计初衷是良好的，它试图以“平权”作为住房改革的切入点，通过将部分潜在购房者疏解到租房市场，从而降低学区房需求，引导其价格回归理性，用心不可谓不良苦。
　　不过，新政虽好，但指望让它成为“楼市炸弹”“平权机器”，恐怕是让它背负了太多不能承受之重。相比商品房的投资行为，学区房价格居高不下的原因更多是教育资源的不均衡。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，目前各地的入学标准基本都是：第一顺位是房户合一，也就是监护人是房主+户主；第二顺位是房主；第三顺位才是租房。如此一来，租赁者可以和房主同时参与顺位入学，根本不现实。“从过去的政策看，广州的政策并无新意，租房早就可以上学，前提是学区有余量。比如北京在非热点学区，外地户籍通过租房具备了‘五证’后，同样可以上学。但在西城、海淀、东城等热点学区，一般只能保证房户合一的第一顺位入学，很多监护人非房主三代直系的都不一定能保证入学，更何况是租房人群？”张大伟表示。
　　对张大伟的观点，广东省房地产研究会副会长韩世同十分认同：“广州这次的政策，整体看有许多创新之处，提出试点口号能引发全国议论，但实际落地难度非常之大。如今学区房如此盛行，政策上可操作性不强，除非废除当前的学区房制度，重新换一个模式。否则，在学籍本就紧张的情况下，突然多出一批要读书的孩子，怎么解决？”
　　也有业内人士认为，不用买房、只要租房就可就近上学，长期来看，购买学区房的买家将会减少，考虑到眼下出租回报率的走低，广州新政或将改变人们对购房需求的方向，拉低高昂的学区房房价。《方案》另一个重要的意义在于或能拯救商住公寓市场，让更多的商服类物业变身出租物业，解决更多百姓的居住问题。一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价高企的大背景下，租赁市场大增对于购房需求本身不可能形成挤压态势，但可以形成分流效应，在一定程度上能有效抑制房价过快增长。
租赁市场将进入蓝海
　　在广州发布“租购同权”不久，住房和城乡建设部会同八部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市被列入了首批住房租赁试点。
　　链家研究院院长杨现领认为，这是继2016年国办39号文之后关于租赁市场发展的另一重大的“政策红利”，是国家两年多来不懈推动“租购并举”战略迈出关键的、具有实质性意义的一步，意味着租赁市场的蓝海真的来了。“本次政策立足于现实的供需矛盾，更加强调人口净流入大中城市的租赁市场发展问题，这是一次非常明显的认识突破，也更加符合实际情况。”杨现领认为，人口净流入的大中城市才是租赁市场供需矛盾最为突出的地方。统计数据显示，中国40%的外来人口集中在北京、上海、深圳、广州、东莞、杭州等TOP10城市，80%的外来人口集中在TOP50城市。
　　租赁是一个产业链长且复杂的行业，包括开发、运营、租后管理及金融等。杨现领表示，《通知》中要求国有企业和国有资本要起到引领和带动作用，主要体现在开发和金融环节，市场化、民营化的租赁运营机构的优势则主要体现在运营和租后管理环节，保洁、维修等服务本质是一个重服务、重体验的苦活、脏活、累活。经过过去五六年的发展，我国已经出现了一批市场化的运营机构，能够以更高的效率、更低的成本完成这些服务。
　　财经韬略的分析师则认为，《通知》对房地产市场的影响更为巨大，未来试点城市在土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。这一方面可以增加租赁住房供应量，更重要的是将锁定开发商的资金，起到“冻结热钱的作用”。此外，开发商“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的模式在中心城市可能走向终结，这种快速的资金周转模式，给开发商带来暴利，同时带来热钱汹涌、房价快速上涨，而租赁模式的广泛推进则可以起到缓解房价上涨的作用。