亚豪机构近日公布的统计数据显示，2017年8月，北京别墅市场共实现成交366套，成交面积10.3万平方米，环比7月小幅增长4%。但从过往一年北京别墅网签量的走势来看，8月北京别墅成交较2016年9月下滑了61.5%，一年累计降幅已经超过六成。
　　过去一年，北京别墅月度网签量起起伏伏，但整体走势却是不断下行：2016年9月到11月连续下滑，12月上涨；进入2017年后，1月大幅下降，2月、3月又小幅上涨，4月连续下滑再次出现，到6月、7月、8月时已经全面降到了400套以下。
　　此外，过去一年北京的别墅交易95%以上都发生在五环以外。统计显示，2016年9月到2017年8月，北京各月别墅交易大部分都在六环以外，比例基本在60%左右，位于五、六环之间的则占30%以上。至于五环以内，各月占比都在5%以下，交易非常稀少。
　　虽然成交出现较大幅度的下跌，但是从预售供应来看，2017年1-8月份北京别墅市场预售量为2778套，相比2016年同期仅减少260套，相比普宅市场供应的大幅减少，别墅市场供应基本保持稳定。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为：“别墅单价超8万元的项目较少，因此预售监管收严对于别墅市场的影响相对较小，别墅市场供应也未受到太大冲击。而在供应保持基本稳定的前提下，成交量的下滑则主要在于需求的调整。”
　　首先，信贷收紧使得普宅市场大幅下滑，并持续处于低迷周期。而在别墅市场中，与普宅市场有直接链接的基础需求购买力也受到波及。从成交特征也可以看出，前8个月的别墅成交当中，总价500万元以内的入门级别墅成交占比25%，相比2016年同期下滑8个百分点；总价500万元-800万元的刚改级别墅成交占比也由2016年同期的20%，下滑至13%。另外，政策的持续收紧也影响了别墅购买群体的预期，使得决策周期拉长。趋势的走稳使别墅客群有了更加充分的时间来进行考察与抉择。
　　以上两方面的原因直接导致了别墅市场成交的走低。
　　与此同时，高端别墅产品成交占比却出现上行，其中总价1000万元-2000万元的别墅产品以35%的成交占比成为市场主力，而总价2000万元以上的别墅成交绝对量甚至超过2016年同期。由此也可以看出，高端别墅产品的抗风险性更强。郭毅分析指出，近两年随着一批“地王”别墅项目的出现，为了匹配更高的售价，新别墅项目在品质打造上各出奇招，不管是在一步十景的园林打造上，还是在科技智能技术的应用上，都使得这些新型别墅产品成为市场新宠。“今年前8月成交前十排行榜中，泰禾昌平拾景园、北科建丽春湖院子、首开龙湖天琅等均属这类新型别墅。”
　　另外，在混合居住社区成为大趋势的背景之下，别墅产品的私密性势必将受到影响。而在这一预期之下，市场当中现存的私密性更好的别墅项目又或将重获青睐。
（房欣）