图一：京投发展·西华府实景图。
图二：京投发展·西华府效果图。
　　在《北京城市总体规划(2016年—2035年)》中，北京市国资委提出将“建设国际一流和谐宜居之都”作为北京的发展目标。打造城市亮点，为群众生活提供出行便利的同时，改善和美化人居环境，轨道交通建设及其物业开发无疑是实现这一发展目标的重要抓手。
　　新型轨道物业开发模式，促进土地高效集约利用
　　在资源紧张的大城市，轨道物业开发尤其受到追捧。传统的轨道物业开发模式是在地铁站点周边建设物业，将地铁站点与周边社区通过通道相连；而轨道交通车辆段基地物业开发则是一种新型轨道物业开发模式，即在轨道交通停车库或检修段上进行物业开发。这种开发模式要求在进行土地一级开发时，将车辆段基地上盖开发规划和建筑条件预留好，便于二级开发时直接建设成熟配套社区。区别于传统轨道物业开发，车辆段基地物业开发难度更大、技术要求更高、资源整合更强，代表了城市土地高效集约利用的新方向，这种新模式在中国香港、日本东京等国际化大都市已十分盛行。
　　在轨道交通车辆段基地之上规划建造综合体或完整社区，使交通设施与环境及城市功能有机融合，以严密的技术手段为基础，做到高强度布局和低密度开发共存，不仅赋予了地块新价值，更充分发挥出轨道交通的综合效益，有利于土地集约利用和资源合理配置。
　　随着轨道交通建设的发展，内地一二线城市逐渐意识到轨道物业开发的重要性，开始利用轨道交通建设的优势，进行大型城市综合体建设。上海和杭州借助经济发展的优势，采取“地铁+上盖商业综合体”模式，依托地铁上盖建设大型商圈。上海更利用摩登时尚的城市文化，将地铁上盖综合体建设与主题文化商业相结合。杭州在未来几年内计划新增多个地铁上盖商业综合体，但在具体实施过程中部分项目还存在建设进程缓慢的问题。广州和深圳则利用地理优势，借鉴港铁模式，进行地铁上盖区域一体化规划和开发。广州已有多个正在开发中的以住宅为主的大型地铁上盖综合体项目。深圳地铁对地铁轨道交通建设与地铁上盖物业开发进行统一规划和建设，在开发项目已达9个，基本为大型综合体项目，包含居住、商业、写字楼、公寓等，且进行分期开发。车辆段基地物业开发在内地的发展带有各个区域的特色，在城市建设和发展过程中均扮演相似又各具特点的重要角色。
　　北京作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，依托轨道交通网络进行车辆段基地物业开发，做到了土地集约高效利用，有利于建立交通与土地利用协调发展机制，充分发挥轨道交通、交通枢纽的综合效益，对于优化提高首都功能、建设国际一流的和谐宜居之都、促进京津冀地区协同发展具有重要意义。
　　京投发展股份有限公司立足于首都北京，专注于轨道物业开发，特别是轨道交通车辆段基地一体化开发。凭借这种“轨道+土地”深度融合的创新物业开发模式，京投发展已实现了总计近200万平方米的开发量，其中包括40万平方米商用物业和近10万平方米的整体园林。开发产品中既有每平方米单价近10万元的豪宅，也有蝉联数月的销冠，还有极大提升区域价值的标杆项目。京投发展目前已成为北京同时在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨道交通车辆段基地物业开发企业。
　　“留白增绿”，打造绿色便利居住环境
　　《北京城市总体规划 (2016年—2035年)》中要求，“加强城市修补，坚持‘留白增绿’，创造优良人居环境”。“留白”要求补充公共服务设施，提升民生保障和服务水平；提升公共交通服务水平，改善交通出行环境。“增绿”要求因地制宜，增加绿地游憩空间。轨道交通车辆段基地物业开发模式以人的体验尺度为导向，将城市的喧嚣和纷繁转换为城市居民的品位生活追求，符合首都宜居生活环境建设的需求。通过轨道交通和居住生活一体化设计的完善基础设施配套建设，将方便快捷的公共交通、高端时尚的商业办公、幽静休闲的私属公园和游憩设施、领先系统的教育资源全方位引入居住社区，让客户更快、更便捷地连接居住、工作和生活，打造衣食住行立体化生活圈。
　　京投发展秉承“专业、专注、品质、责任”的开发理念，致力于成为高品质生活方式的引领者。在轨道交通车辆段基地物业综合体中，京投发展依靠自身成熟技术将咽喉区打造成上万平方米的整体景观园林，将生态涵养、户外休憩、近绿怡人的环保理念植入开发模式，另辟蹊径为城市打造出一座闹中取静、芬芳竞妍的“空中公园”。这种设计完全符合观念不断提升的北京市民对时尚生活的理解，同时为市民居住与出行提供了良好的环保选择。综合体各区域的完美配合，不仅完成了轨道交通安全接驳的城市基础设施职能，而且使人们生活居住与交通出行实现了自然接轨，有利于创造优良的人居环境。
　　目前，京投发展在北京开发的公园悦府、琨御府、西华府等三个项目已经成为亚洲地区继香港地铁项目外地铁车辆段基地物业开发模式的成功样板。其中，公园悦府项目位于北京市昌平区地铁8号线平西府站，总建筑面积约60万平方米，拥有5万平方米运动主题中央景观园林，配备有篮球场和儿童游乐区域，满足了不同年龄层业主的休闲娱乐需要。此外，项目还配备6万平方米办公和商业配套以及专属幼儿园和清华大学附属小学，为客户提供全面的生活服务设施及优秀的教育资源。位于北京市海淀区地铁10号线慈寿寺站的琨御府项目，总建筑面积42万平方米，其中配备5万平方米高端私享花园及10万平方米商业办公。西华府项目则位于丰台区地铁9号线郭公庄站，是由京投发展和万科共同开发的地铁上盖综合体项目，项目整体规模70万平方米，有10万平方米商业和办公配套以及完善的儿童娱乐设施。
　　京投发展精心打造的项目通过轨道交通车辆段基地一体化开发，为居民提供完善的配套服务设施和丰富充足的游憩绿地空间，实现了“留白增绿”，优化了社区生活环境，促进了民生和服务水平的提升。
　　科技研发与创新，保障安宁幽静居住空间
　　除土地集约利用，完善服务设施，为居民提供绿色宜居的生活环境之外，京投发展还通过科技研发提升住户的居住生活质量，使住户既享受到便利的交通，又不被轨道车辆运行的噪音所干扰，享受安宁幽静的生活环境。
　　京投发展致力于减振降噪技术的研发并拥有显著优势。在车辆段基地减振降噪领域，京投发展旗下科技公司研发的专利产品，均围绕车辆段基地一体化开发量身定做，从图纸设计、实验室研发、样品制作、产品试铺、产品调试到最终生产应用，实现了全产业链条化。凭借大股东的优势，在进行科技研发的时候，京投发展深入车辆段基地内部进行研发和测试，为专利产品提供充分的数据支撑。迄今为止，京投发展在京的三个车辆段基地项目，没有接到过任何关于振动和噪音方面的住户投诉。
　　在为公园悦府项目的落地区研究减振方案的过程中，京投发展联合国内多个知名研究机构组成研究团队进行共同研究，经过收集资料和多次分析测试，最终确定“墙式减振”是该项目落地区最为切实可行的减振方案。经过两年的研发，墙式减振方案完成了从理论研究到现场实验楼的测试，并用一系列实验数据证明了该方案具有较好的减振效果。京投发展作为亚洲轨道物业专家，在传播途径及建筑自身振动环境污染治理方面的研究取得了阶段性进展，墙式减振方案填补了国内外高层建筑环境振动治理污染方面的空白。
　　“Moretolife更多可能，无限精彩”是京投发展的品牌特色。京投发展以客户为先，发展轨道车辆段基地物业开发，坚持科技创新，践行“留白增绿”理念，为业主打造绿色宜居的生活环境。在反复实践和思考中，京投发展形成了企业发展的核心思路：打造真正能引领行业发展的标杆项目，成为人们的理想置业之选，努力把企业发展成为更大的规模或量级，并成为“亚洲轨道物业专家”。
　　作为有社会责任感的企业，京投发展将产业与事业相结合，在谋求企业自身发展的同时，正积极响应政府号召，为城市建设和市民美好生活的实现做出贡献。
（悦桂）