■本报记者 孙蔚
　　随着房地产行业白银时代的到来，商业地产的拓展扩张越来越成为传统房企转型发展的重中之重。但是，在经济形势和政策走向悄然变化的今天，在电子商务对传统零售业的冲击下，这个行业面临着前所未有的风险。如何更好地满足新兴消费人群的需求？如何维护核心客群成为忠实的粉丝？经过10年磨砺的大悦城给出了自己的答案。
　　近日，在“鼎新10年、悦向未来——大悦城10周年品牌推介会”上，大悦城宣布正式推出第二条产品线——“大悦春风里”，并表示将走出加速扩张的步伐，会在全国布局50—100个商业项目。
　　10年足以见证中国商业环境的巨大变迁，比如购物中心取代百货商场成为线下零售最具活力的场所，电商崛起让实体商业的增长趋缓。如今阿里、京东这些电商巨头也看到了新零售融合之路的前景，纷纷布局线下终端，像大悦城这样线下先行者的经验或许更值得借鉴。
　　作为中国购物中心的重要组成部分，大悦城经过对核心客群的长期经营，已经培养出一批忠实的“悦粉”。相较于普通客群，他们更加认同大悦城“年轻、时尚、潮流、品位”的定位，并且更易于将大悦城作为购物逛街的首选目的地。
　　根据国际通用代际划分标准，结合我国具体经济发展阶段，可以将上世纪60年代至90年代出生的人划分为四代，分别为X一代、Y一代、千禧一代和Z一代。据大悦城发布的《2017大悦城客群价值报告》显示，大悦城的主要消费贡献群体集中在“Y一代”与“千禧一代”，共贡献了84%的销售额；其中“Y一代”的人均消费贡献及黏性占比更高。如果随机找到100个逛大悦城的人，其中会有67个女人，33个男人；他们之中有90人的年龄在40岁以下，并且还包括了4位95后；有34人是单身，26人正在恋爱，40人已经步入了婚姻的殿堂；家庭月收入在1万元以上的有62人，其中有21人超过了2万元。女性、年轻、未婚、多金，是大悦城客群最基本的属性特征关键词。
　　市场客群的每一个微小行为，每一个需求，都可能造就庞大的市场变化。对于已经走过10年发展道路的大悦城而言，经营客流一直是其“重运营”战略下的核心命题，面对“18-35岁城市新兴中产阶层”日益挑剔的消费需求，大悦城始终在努力为这群爱新奇、重体验、爱玩享乐的“悦粉”营造舒适的消费体验，打造极致的购物场景。“大悦春风里”正是大悦城为了抓住未来主力客群而打造的。
　　过去10年，大悦城的经营始终围绕着18-35岁新兴中产阶层的目标客群，其第二条产品线——“大悦春风里”与大悦城之间是一种竞合的关系。“大悦春风里”将重点布局在一线非核心商圈或者二线城市核心商圈，以“盒子+街区”搭配方式使建筑形式更加灵活，以高频日常生活需求为品类导向，包涵餐饮、休闲、娱乐、社交、家庭、亲子在内的生活类业态和零售类业态，以25-45岁新兴中产和成熟中产作为核心客群。“大悦城是第二生活，到那儿去是约会、社交的，你可能要依赖城市交通才能达到。大悦春风里将是第一生活，应该是步行或者骑着摩拜、小黄车就能到的地方。”大悦城总经理周鹏如此表示。
　　产品线的丰富使得大悦城需要更多地打通线上线下信息，为此大悦城发布了智慧商业平台“悦云”，用过去10年积累的数据管理和变现能力，建立智慧POS平台、中央结算平台、CRM平台、营销平台、D客平台、数据交换和通用接口平台，通过技术手段，对同业进行数据管理解决方案输出，构筑数据生态圈，以更好地建立大数据平台。
　　新的更有渗透力的产品线只是扩张的第一步。大悦城推动的“大资管”战略则希望在资本上为扩张做好储备，合作开发、基金管理与管理输出是其中的三种模式。
　　2016年9月，大悦城地产成立了国内第一个房地产核心基金。具体做法是大悦城地产以93亿元的交易对价，转让下属3家子公司49%的股权，并引入中国人寿和新加坡政府投资公司作为战略合作伙伴，这意味着大悦城的运营模式开始朝着基金合作的方向转变。
　　另外两种模式“合作开发”和“管理输出”也都分别有了可参照的样本。比如2017年6月大悦城和华远地产宣布共同开发位于北京石景山区的“京西大悦城”；已经开业的天津和平大悦城则是对存量老项目的升级改造。大悦城地产利用品牌输出的优势无股份操盘，获取品牌管理费、运营费等收益。