■本报记者 孙蔚
　　高速发展的房地产金融已经站在了新的起点，随着我国楼市进入存量时代，房地产逐渐开始金融化。
企业融资进一步多元化
　　仲量联行发布的最新研究报告《中国房地产金融：传统与创新共进》认为，资产证券化将成为中国房企未来的主要融资方式。
　　在仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义昇看来，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返了。尤其是可能到来的新一轮紧缩政策，将进一步加大企业融资难度：“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其他融资渠道双管齐下。”邱义昇认为。
　　据邱义昇介绍，银行贷款、企业债和优先票据至今都是中国开发商最主要的资金来源，其共同特征是资金易得、利率较低。但若仅仅依靠上述融资方式，还远远不能满足房企日益强烈的融资需求，尤其是随着土地成本逐步增高，房企普遍呈现高融资杠杆的特征。此外，面对快速变化的政策环境，单纯依赖某一种融资方式显然是行不通的。
　　积极寻求多元化的融资渠道是所有房企的必然选择，永久债券、信托、P2P借贷、众筹、合作开发等，成为近年来较受房企青睐的融资方式。
　　对此，仲量联行中国区研究部总监周志锋表示，虽然资产证券化目前在中国才刚刚起步，但它具有巨大的发展潜力，有望成为中国开发商和资产持有人的主要融资选择，更有可能改变中国房地产金融的整体发展格局。
资产证券化的机遇和挑战
　　在美国已经发展得相当成熟的资产证券化，在中国尚处于起步阶段。
　　据记者了解，目前，与中国开发商最相关的资产证券化包括商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS），其特征是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
　　随着中国人民银行放松了对这类结构型产品的销售管制，自2015年起，其在中国市场逐渐流行开来，但市场规模依然较小。与美国这样的成熟市场相比，中国房地产抵押贷款证券化市场的规模可谓沧海一粟。根据相关统计，2016年美国CMBS的发行总额达到760亿美元，占全球CMBS发行量的98%。近年来美国CMBS的年发行量稳定在金融危机之后的500-1000亿美元的水平。
　　但从长远来看，资产证券化在中国市场的发展潜力巨大。“鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。”邱义昇判断说。
　　近期多起金融创新案例也印证了这一趋势。2016年12月，金光纸业（中国）投资有限公司的投资关联机构在华推出首款CMBS产品，交易总额为78亿元；去年8月，光大房地产投资咨询公司通过与其关联机构首誉光控资产管理有限公司合作，在华推出首款ABS产品，交易总额为16亿元。
REITs：中国市场的下一步
　　业内人士指出，另外一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs，即房地产投资信托基金。高力国际中国区估价及咨询服务高级董事贺志蓉表示，REITs成为房地产金融化进程中最重要的一环，与CMBS、RMBS和ABS不同的是，REITs是对基础物业的股权、而非债务实行证券化。它是一种能帮助资产持有人释放其资产价值及为个人投资者提供房地产安全投资方式的金融产品，从开发商和资产持有人的角度看，REITs可成为降低债务杠杆率及获取长期融资的途径。
　　由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势，REITs深受广大投资者的青睐。2016年，美国REITs行业的市值突破了1万亿美元大关。但在整个亚洲，REITs仍是一种新兴的资产类型，仅有日本、中国香港和新加坡三地形成了完整的REITs市场。受制于法律和程序性障碍，中国内地目前尚未推出一款真正意义上的REITs产品。
　　贺志蓉表示，从价值内涵来看，REITs这一产品本身蕴含着房地产和有价证券两种属性：
　　首先，REITs是以房地产物业为基础资产的投资产品，特别是权益型REITs，其底层资产为在运营的租赁型物业，其最终收益来源为物业所产生的租金收入及现金流。因此，与其他资产类别的投资相比，房地产所特有的保值增值特征以及长期固定性特质，使得REITs天然具有抵御通货膨胀的优势，并为投资人提供相对稳定的分红和回报。
　　另一方面，REITs的价值仍然是通过有价证券的形式表现出来的，与其他股票或债券类有价证券类似，REITs以收益凭证的转化方式大大降低了房地产领域原本巨大的投资量需求和操作方式相对复杂的高门槛，同时改变了对房地产物业进行直接的投资具有的低流动性问题。
　　虽然部分人士对REITs的前景充满信心，但周志锋提醒说，在中短期内，即使政策制定者放松监管，或者向投资者提供税收优惠，中国的REITs也不可能快速发展，REITs离中国投资者还是比较遥远的。“原因有多方面，租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4%，甚至更低。此外，没有税收优惠或奖励、缺乏RE－ITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”
　　尽管障碍重重，REITs依然被多数业内人士视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为，随着政府放松管制以及投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道；同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道，使他们能够投资于房地产的金融产品，相信REITs将在未来的几年将得到更多的发展机会。