■本报记者 孙蔚
　　2018年是中国楼市的关键之年，房地产行业变革的草蛇灰线似有若无，但巨轮转向的引擎轰鸣之声已经渐行渐近。
　　今年上半年，我国宏观经济总体运行平稳，国内生产总值（GDP）为418961亿元，同比增长6.8%。值得注意的是，房地产行业整体仍处于“高压”状态，在“房住不炒”的总基调下，调控政策不断升级，调控范围从一二线城市向热点三四线城市扩张。
　　如果你了解房地产行业基本的周期理论和熟悉市场的发展偏好，那么遍览头部房企，分析对比它们的数据结构和业务模式，很简单就能得出一个结论：融创中国可能是头部房企中为数不多的兼具业绩确定性和发展全面性的标杆房企。
核心净利增长近400%
　　8月31日，融创中国(01918.HK)发布了2018年上半年业绩报告，报告期内公司整体经营业绩取得显著增长。2018上半年实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利66.1亿元，同比增长391.8%，现在的融创正处于销售快速增长和利润释放叠加的最好时光。
　　由于地产行业结算方式的特殊性，融创中国此前高歌猛进的业绩终于逐渐在财务数字中得以体现。其中，上半年实现合同销售面积约为1196.4万平方米，权益合同销售金额达到约1378亿元，较去年同期增长约83.7%。物业销售收入较去年同期增加300.6亿元，增长幅度为210.5%，物业交付总面积较去年同期增加265.5万平方米，增长了299.7%。
　　2018年1-7月，融创实现合同销售2254亿元，已经完成全年4500亿销售任务的逾50%。考虑到2017年1-7月销售数据仅占全年销售数据的37%，以及融创2018年下半年有共计369个项目、4912亿可售资源，在融创管理层坚定去化战略指引下，融创2018年超额完成4500亿销售目标几成定局。
　　净利润和核心净利润是衡量一家企业盈利水平的重要参数，融创这两项指标接近400%的涨幅，是公司有史以来取得的最高同比增幅，也让融创成为上市房企中的净利收割王。
　　对于上半年的业绩，用融创中国副总裁兼董事会秘书高曦的话说就是“该升的升了，该降的降了，业绩质量全面提升”。融创过去几年精准的战略布局已经步入收获周期，其连续三年合同销售金额实现跨越式增长，这是融创盈利增长的根本。值得一提的是，在毛利和净利快速增长、毛利率显著提升的同时，负债率呈现持续下降的趋势，有息负债规模降了近百亿元。
　　今年以来，在全国倡导去杠杆的宏观经济环境下，融创身体力行地坚持“强运营、控投资、降杠杆”。截至报告期末，融创总资产6699亿元，同比上年末的6231亿元增长468亿元；所有者权益635亿元，较上年末的606亿元增加29亿元。
　　身处资金密集型的房地产行业，融创始终重视现金流的安全，强化现金流管理，时刻保证现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末保持平衡。债务结构上，融创保持长短期的合理比例配置，一年内到期之短期负债及长期负债当期部分仅753亿元，现金余额足以覆盖短期债务。
　　融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示，降杠杆是融创这两三年非常确定的方向。未来几年，融创的杠杆率还会持续下降，净资产水平则会持续提升。
　　融创中国董事会主席孙宏斌坦言，行业里杠杆确实普遍偏高，融创这几年去杠杆比较坚决，未来杠杆也会持续下降。他表示，融创的现金流非常安全，“销售额与负债之比大于1的公司基本健康，我们现在销售额与负债之比在1比1.5-2，还是非常安全的，我们安全是第一位的。”他说，相信未来融创保持规模难度不大，但是大幅增长比较难，还是希望脚踏实地、安全第一。他认为，今年房地产企业的业绩普遍不错，因为反映的都是2015年、2016年的业绩，但两年以后各个公司的业绩会分化比较严重，变化会比较大。
优质土地储备保增长
　　今年房地产调控政策依然严厉，限购限价导致许多项目的销售和盈利受到很大影响，融创为什么能保持销售和利润的高增长？这得益于其前瞻性的研判能力和精准的战略布局。
　　汪孟德进一步解释称，业绩高增长得益于集团高质量、成本合理的土地储备和高品质产品优势，并且公司主动积极应对，一方面提高投资标准并严格控制投资节奏，另一方面坚决加大周转和去化力度。他还表示，毛利率水平近年来的持续攀升，也显示公司运营优化已取得实效，核心净利增长有望持续释放。
　　报告显示，上半年融创土地储备规模达到2.31亿平方米，总货值3.29万亿元。其土储布局非常合理，超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。
　　融创精准的的土储布局投射到地图上来看便是集团旗下的八大战区，其中激战正酣的西南区域、融创中国大本营所在的北京区域以及发家地天津所在的华北区域粮草最为充足，分别为3721万平方米、2965万平方米和2748万平方米，上海区域、广深区域、东南区域紧随其后。
　　据融创中国公司秘书兼副总裁高曦介绍，2018年上半年，融创中国严格拿地纪律，控制买地节奏和支出，并提高了拿地标准，融创目前拿地必须保证IRR高于50%，项目净利润率高于15%。高曦坦言，当下这个阶段，融创中国还将坚持“多看少动”的策略，在地产方面尽量多地整合合作伙伴的资源，非地产部分则聚焦少数的优质标的。
　　在土地市场，融创中国以并购见长。目前融创合作房企快速从2016年的109个增加至2018年中期203个，为融创提供了一线的土地线索和发展机会。目前，融创土储超过70%是通过收并购合作的方式获取，通过并购拿地也有效降低了融创获取土地的成本，融创土地储备的平均成本只有4470元/平方米。
　　对此，孙宏斌表示，随着市场变化，现在每个区域市场都有压力，很多中小开发商都会选择被别人收购，未来收并购机会肯定会越来越多。“融创有很多并购经验，包括快速判断、快速决策的经验，并购之后的团队融合经验等，这种融合管理的经验也是别人没有的。”孙宏斌说。“从2016年10月份到现在将近两年的时间，我们基本上没有在公开市场上拿地。”孙宏斌表示，“房地产调控政策从2016年10月份开始，我们当时有两个判断，第一个是这次宏观调控严峻程度超过任何人想象，不会很快放开，而是会越来越严峻；第二个判断是调控长期持续以后，会让消费预期、购买预期都发生改变。在这两个判断下，我们也一直非常小心谨慎地发展公司。”“我们现在的土地成本比较低，即使是按照政府的限价卖，基本上也都是挣钱的。”孙宏斌如是说。
高品质物业领跑行业标准
　　与往年上市房企财报的数据相比，今年最明显的变化是，市场的竞争逻辑已经从上半场的规模思维过渡到下半场的质量思维。而发展质量取决于盈利增长，本质上也是产品品质的体现。
　　未来，中国房地产市场的行业集中度将进一步提升，拥有产品、品牌和运营优势的头部公司也将会继续保持高增长。融创作为行业前五强企业，已然构筑起规模的护城河，将成为行业集中度提升的受惠者，稳步提升市场占有率。
　　融创市场份额的持续提升，得益于公司精准的产品定位，也折射出市场与客户的高度认可。2008年融创开始操盘第一个“融创壹号院”系产品——北京西山壹号院，成为口碑佳作，代表了融创最高端的产品水准。壹号院产品位于城市核心地段，产品因地制宜、风格各异，堪称艺术品。通过精雕细琢的工匠精神打造非标准化高端产品“壹号院”，融创积累了深厚的塑造精品的能力，随后融创将产品创新力迁移至九府系、桃花源系和桃源系等高端产品，众多项目成为所在城市的标杆项目，受到了行业和客户的高度认可和广泛赞誉。
　　作为中国家庭美好生活整合服务商，融创始终致力提供高品质居住和服务，单独制定了一套高于国家质量标准的《质量内控体系》，采用更严格科学的方法确保每个产品都拥有过硬的品质，其涵盖了1500多个高于国家要求的八大类质量管控体系。2017年，融创内部通过系统性的全链条质量测评体系，通过专业机构进行产品检测超过2万次，并推出六大监督测评体系，以确保质量管控标准的落地。
　　多年来，融创凭借产品品质和服务优势赢得客户信赖，在权威机构进行的2018年房地产行业客户满意度调查中，融创达到92分，而2017年行业前10强企业的平均得分仅为80分，高出均值12分的高分位，使得融创产品和服务在行业中成为标杆，也成为10强房企中得分最高的公司之一。
　　随着“进一步遏制房价上涨”的调控基调确定，卖房子就能赚钱的粗放式逻辑或将在中国成为历史，驰骋房地产行业十余年的以加杠杆驱动的盈利模式宣告落幕。在宏观经济去杠杆的大背景下，房企的竞争将会持续分化，要想在不确定的周期下寻求更好的发展机遇，市场机会将更多聚焦于具备业绩和方向双重确定性的房企，无疑融创的优势十分明显。