图：土地供应增加，供需结构得以缓解，未来楼市有望继续平稳。
■本报记者 孙蔚／文 董芳忠／摄
　　今年的北京土地市场，从来没有像11月26日那样热闹过。当日，北京迎来年内最大规模土拍，一天共有13宗地块参与竞拍，揽金316.46亿元，创下北京单日成交地块数量的新记录。
白盆窑地块成风向标
　　在当日成交的土地中，最为关键的两幅地块由央企摘得。在64轮的激烈争夺后，丰台花乡白盆窑村BPY-L010、L013地块，被中铁诺德以 70.2亿元收入囊中，楼面价42942元/平方米，溢价率25.36%；丰台区花乡白盆窑村BPY-L011地块，经过49轮竞争，最终被中铁置业以58.4亿元收入囊中，楼面价44296元/平方米，溢价率26.29%。
　　白盆窑周边由于地理位置优越，是北京土拍历史上多块地王所在地。而当日被拍出的这两宗地块的命运相当坎坷。去年，它们曾经以“共有产权”地块挂出，结果惨遭流拍，今年调整为商品房地块后，再次进入土地市场。
　　记者仔细比对两宗地块去年和今年的标书发现，地块体量、容积率等技术指标并没有出现变化，唯一变化的部分是价格，两宗地块的起拍总价由92亿元调整为102亿元，涨幅10亿元左右。限售价格由此前的 43000元/平方米提高至均价67702元/平方米，最高不超过71087元/平方米，而起始楼面价仅由3.1万元/平方米提高至3.5万元/平方米，为房企预留了一定的利润空间。这一价格虽然相比共有产权房、限竞房有了大幅提升，但对购房者资质要求较为宽松，产品局限性更小，且产品和定价与四环的城市地段更为匹配，因此市场定位相对清晰，去化压力较小。
　　业内专家张宏传对记者分析称：“如今，这两幅地块最高限价7.1万元/平方米，而周边在售新房的价格基本在8万元/平方米左右。这个房价数据相当关键，对于购房者来说，它是个强大的心理价格压舱石，基本上等于告诉市场：明年北京四环外的新房价格就是这个限价水平，不要指望房价会有报复性反弹。”
土拍启用新制度
　　今年北京计划供应住宅用地1000公顷，其中商品住宅650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），但截至目前，实际供应的商品住宅用地仅224.69公顷，供地计划完成率为35%。为最大限度地完成当年的供地计划，规土委年末集中推地已成惯例。
　　值得关注的是，或许是由于此前流拍土地过多，或许是对房企资金储备的担忧，此次北京土地出让特别推出了“共有保证金”政策，即房企用一块地的保证金，就可以同时报名参加两宗地甚至三宗地的竞拍，增加了参与土地拍卖的企业数，最大限度降低土地流拍。
　　自去年开始，北京已有11宗地块流拍流标，这显示出在调控高压背景下，房企背负着巨大的库存去化压力，同时面临融资难度加大、财务成本提升的难题，资金流入的两条通路均被堵塞，导致再投资拿地的意愿降至谷底。
　　合硕机构首席分析师郭毅表示，该政策的采用或为最大限度地完成全年供地计划，在保供地前提下减少流拍流标之举。“共有保证金”的推出不仅在一定程度上缓解了房企的现金流压力，同时还可实现不同资质地块的打包出让，堪称“神来之笔”。
未来北京楼市有望平稳
　　11月26日成交的土地还有：绿城以7.79亿元成功竞得顺义新城一地块，楼面价10998元/平方米，溢价率1.56%；延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块，由富力+中交联合体以8.165亿元竞得，楼面价6467元/平方米，溢价率0.49%；顺义区后沙峪镇SY00-0019-0075地块，经过31轮举牌，被首开+金地以45亿元拿下，楼面价33847元/平方米，溢价率18.42%；昌平区北七家镇未来科学城南区C-18等地块，被未来科学城+城建+金茂以41亿元拿下，楼面价21109元/平方米，溢价率0.99%等。
　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，11月26日上拍的13宗土地，合计起价高达295.19亿元，总成交316.44亿元。其中12宗是住宅土地，这也成为北京历史上出让住宅土地最多、金额最高的一天。在过去历史上，北京单月卖地过百亿元的只有10个月。12宗住宅土地中，有一宗是商业地块，另外有限竞房地块的8宗，共有产权房地块有3宗。整体来看，除个别地块参与企业比较多外，其他大部分地块都是1-2家企业参拍，大部分溢价率非常低。
　　截至日前，2018年北京土地总成交1209.9亿元，同比减少53.6%。去年同期，北京土地出让金高达2609.55亿元。张大伟预计，今年第四季度的北京土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。住宅类土地成交的平均溢价率也明显下调，2018年只有16%，更是出现了7宗流标土地，预计接下来入市的住宅土地中，除少数容积率低的地块，其他将很可能继续出现底价成交。而土地供应大幅度增加，对于房地产市场来说供需结构得以缓解，未来楼市有望继续平稳。
　　分析拿地房企可以看出，出现了明显的分化局面。全国TOP10房企中，碧桂园、恒大在北京虚晃一枪后重回三四线市场，融创、保利、中海、龙湖、绿地缺席此次土地盛宴，华润以联合体方式参与白盆窑地块、万科参与北七家地块，最终颗粒无收。而与TOP10房企冷对北京土拍不同的是，暌违北京已久的富力、佳兆业回归，谋求千亿规模的华发、新城现身土地二级市场，抄底北京的意图显露无疑。
　　郭毅认为，房企分化局面的出现源自TOP10房企去年在土地市场斩获颇丰，但同时也背负了沉重的库存压力，而今年地市转冷，让中小房企赢得了难能可贵的布局北京的机会。从长远来看，北京房地产市场的需求依然坚实，房企抓住有利时机，进军核心城市，有利于在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的成长机会。