编者按 2018年还剩最后几天，回望过去的一年，全国楼市在扑朔迷离中走向分化。这一年，闭眼买房就能赚钱的时代过去了；这一年，楼盘去化成为开发商最头痛的事情；这一年，房地产开发的固有模式被颠覆，生存环境被改变。只要你身处中国楼市，就不得不面对这个巨大的变局。通过2018年楼市八大关键词，让我们一起回顾风云诡谲的2018。
■本报记者 孙蔚
一 全面调控
　　如果只能选一个词语作为楼市2018年关键词，那么一定就是“调控”。
　　自从2016年9月30日北京发布这一轮的收紧楼市调控政策以来，全国范围的楼市调控就没有停过，在2018年更是达到顶点。中国社科院报告显示，2018年以来，房地产调控政策不断加码，全国房地产调控次数高达405次，比2017年同期上涨近80%。几乎每天都有一项措施出台，刷新了历史纪录。
　　决策层多次重申“房住不炒”的定位；各线城市调控政策持续高压，限购、限贷、限价、限商、限离这套“组合拳”越打越密；住建部约谈太原、成都等多个城市政府负责人，要求出台措施稳定市场；各地贷款首付比例普遍提高，房贷利率上浮，部分城市公积金贷款额度降低；企业购房标准严格化，购房区域及转让年限受到大幅度限制……
　　经过一年的全面调控，整条楼市产业链降温明显，房地产深度调控的影响开始向销售量、资金端及土地市场传导，调控取得阶段性进展。可以预见的是，在即将到来的2019年，调控政策的持续性和稳定性不会改变，但方向更倾向于因城施策、因地制宜。
二 不动产登记全国联网
　　历时四年、被看作房地产税征收条件和推进财产公开前提的全国不动产登记工作，在2018年终于有了突破性进展。自然资源部表示，我国不动产登记信息管理基础平台目前已实现全国联网，不动产登记体系进入全面运行阶段。
　　自然资源部最新统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。
　　自然资源部的前身国土资源部，曾经在2014年公布不动产登记时间表：2014年建立统一登记的基础性制度；2015年推进统一登记制度的实施过渡；2016年全面实施统一登记制度；2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。目前这一时间表已经完成。
　　不动产登记全国联网后可以减少甚至杜绝不动产权利重叠、漏登的现象发生，更好地厘清当事人之间的不动产权利界线，减少权属纠纷，提高登记的准确性和权威性，更好地维护当事人的不动产物权。
三 房地产税
　　房价高企，房地产的金融属性比重越来越大，社会各界对于出台房地产税的呼声也越来越高，但是此前出台房地产税的各项条件尚不成熟，何时推出房地产税迟迟没有音信。
　　2018年，随着全国省级国地税合并挂牌完成、不动产登记全国联网系统完善，《不动产登记法》立法程序即将启动，出台房地产税的技术和法律等难题被攻克，围绕房地产税立法的工作在逐步加快。9月7日，十三届全国人大常委会立法规划对外公布，其中，房地产税法被写入立法规划，属于第一类项目，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。12月国家税务总局对政协相关提案做出回复，据此答复，有业内人士从立法程序角度推算，房地产税预计明年上半年公布草案，最早2020年完成国家层面立法。
　　由于房地产税的复杂性和影响力，目前还有很多细节需要不断完善。值得注意的是，从国外经验及国内试点情况来看，房地产税的出台不会大幅度影响房价，但可以严厉打击炒房，让房屋回归居住属性。
四 人才大战
　　2018年，各地继续上演抢人大战，甚至到了白热化的程度，各个城市陆续出台人才落户新政，奇招迭出，吸引高素质人才落户。
　　先是南京、武汉、成都、西安、长沙等二线城市放出“送户口”“免费租借办公区”等政策来吸引人才；随后，控制人口规模的北上广深等一线城市，分别出台针对高端和相关产业的人才引进办法；最后，天津全面放开落户政策，将这场抢人大战推向了高潮，据称第一天就收到了30万人的落户申请。
　　为了吸引人才，必须给点实惠：武汉，大学生落户后，不仅不限购，而且买房直接打8折；珠海，推出公积金贷款新政，高层次人才置业最高可贷250万元；深圳，落户可以享受租房补贴，按照不同学历每人1.5万-3万元……
　　短期而言，大量高素质人才落户即取得购房资格，购房需求增长可给楼市带来一阵升温；长期而言，此举也为城市各方面的发展提供了长期续航的动力。但抢人大战如果演变为抢房大战实在背离初衷，通过抢人来助推房价的行为，将渐远矣。
五 棚户区改造
　　过去两年，三、四线城市房地产市场出人意料地火爆，特别是一线城市房地产价格增速长期弱于三四线城市。为什么在楼市整体降温的大环境下，三四线城市能够逆势上升，保持房价的增长热度？其中一个重要原因就是货币化棚改政策在源源不断地提供资金和动力。
　　但是，随着楼市去库存阶段的逐渐结束，为防止房价持续上涨和地方政府赤字过高，棚改政策开始收紧。7月12日，住建部表示，要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。新出炉的2019年棚改计划中明确指出，地方政府不得以购买服务的名义变相举债，并要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要取消货币化安置优惠政策。
　　失去棚改的红利，三四线城市的“春天”极有可能开始降温。此番棚改货币化政策调整，可以说抑制房地产泡沫将成为监管机构对资本市场的重中之重，也预示房地产“去库存”政策将逐步退出。一些无人口流入、供需并不紧张的三四线城市，楼市将迎来风险。
六 房贷利率居高不下
　　数据显示，2018年以来房贷利率持续走高。11月，全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比10月持平，同比上升6.53%。这是全国首套房贷款平均利率在连涨22个月后，首次出现“零涨幅”。
　　根据融360对全国35个重点城市66家银行的533家支行的数据监测，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，全国二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1个基点。
　　为调控楼市、防范系统性金融风险，提高房贷利率本也无可厚非，但确实不少刚需因此被误伤。需要注意的是，本轮房贷利率上调是从一个历史低位开始的，与之前的数据对比，现在仍处在一个中等水平。在长期走高之后，房贷利率继续上涨的空间已经不大，不过，房贷利率并非“非涨即跌”，目前银行房贷政策未见松动，未来房贷利率大概率将趋于稳定。
七 公积金“认房又认贷”
　　9月13日，北京发布公积金新政，被称为史上最严公积金贷款新政，以后刚需人群想用公积金买房没那么容易了。过去，公积金贷款额度最高是120万元，缴存时间的长短并不会影响额度的多少；新政将实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。
　　北京公积金个人贷款还更改了判定“二套房”的规矩，变成与商贷一样“认房又认贷”。“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在中国人民银行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录，包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录。
　　借款申请人如果名下无住房贷款记录且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理；如果被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。
　　这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，今后刚需将基本告别公积金贷款，只能选择商业贷款或全款购房。
八 房贷利息抵扣个税
　　12月22日，国务院印发《个人所得税专项附加扣除暂行办法》（下文简称为《办法》），并确认将于2019年1月1日起实施。《办法》中明确指出，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。《办法》对租房群体的个税抵扣形式也做出规定，纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的住房租金支出，在直辖市、省会（首府）城市、计划单列市及国务院确定的其他城市的，按每月1500元扣除；除上述城市外，市辖区户籍人口超过100万的城市，按每月1100元扣除；市辖区户籍人口不超过100万的城市，按每月800元扣除。
　　住房贷款利息可以抵扣个税，这对于房地产市场或将有不小影响。个税目前在一二线城市比例较高，三四线城市实际个税缴纳比例较低，如果执行这一抵扣方案，可能会刺激一二线房地产市场，所以这一政策需要与其他长期调控政策协调执行。