■本报记者 孙蔚
　　“买房送面积”“买100平方米得120平方米”“赠送飘窗面积”，此类宣传想必大家都听过，然而真的有这样天上掉馅饼的好事？广西省南宁市消费者兰女士的亲身经历为我们揭开了答案，将飘窗改成落地窗、将阳台封闭改成房间……开发商擅自更改规划，导致广西省南宁市明秀东路一小区交房5年多，300多户业主至今仍拿不到房产证，兰女士就是其中一位。
　　所谓的“赠送面积”是怎么回事呢？面积从哪里出？真的是开发商“赠送”的吗？记者采访专业人士，为我们一一揭开谜底。
案例
交房5年办不下房产证
　　“我当年买这套房时，看中的就是开发商的实力，如今交房5年多了，房产证依然是遥遥无期。”南宁市明秀东路一小区B2组团2号楼的业主兰女士，提起办房产证就直摇头。
　　兰女士称，2011年，她花59.6万余元购买了该小区的一套房。当时在购房合同中约定，开发商应当在交房后的730个工作日内，为购房人办好房产证。2013年，兰女士如愿拿到了新房钥匙，可交房至今，她并没有拿到房产证。
　　为什么该小区办不下房产证呢？记者调查了解到，2017年5月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局对该小区开发商开出了一份《行政处罚决定书》（以下简称 《决定书》）。《决定书》称，开发商未按照建设工程规划许可证的规定来建设该小区“B2组团4期地下室”及B2组团的共12栋楼项目。其中，在地下室项目中增加商铺面积82.21平方米；B2组团1号楼项目擅自建台阶，硬化架空绿化地面等；B2组团1号楼等12栋楼，将花池改建成阳台、飘窗改建成落地窗、部分阳台封闭成房间，改变部分外立面等，以增加建筑面积。
　　执法部门责令开发商在收到《决定书》起一个月内自行整改达标，同时处以1718万余元的罚款。但至今，开发商一直没有进行整改。“当时开发商宣称，这里的户型可以两房变三房，赠送面积很大，特别合算。”兰女士说，冲着这一点，他们当初毫不犹豫选择了该楼盘。交房时，业主们都认为得房率很高，面积没有一点浪费。谁知道，后来却遭遇办房产证难的问题。
问题
“赠送”多为噱头
　　开发商经常在广告中宣称“买房送面积”“赠送飘窗面积”等等，用来诱惑消费者，很多消费者一动心就签了购房合同，以为占了大便宜。其实这些“赠送”，有些本来就是业主应得的，有些是开发商更改规划违建的面积。
　　中消协的统计数据显示，2018年全国消费者组织共受理商品房投诉7924件，消费纠纷主要集中在以下方面：开发商擅自更改规划，以“赠送面积”吸引消费者，实际交房与效果图、平面图、沙盘展示、购房合同等出入较大；开发商虚假宣传等。
　　记者在采访中发现，近几年，因为开发商擅自改变规划导致办不了房产证，业主状告开发商的案例激增。住房部门分析称，尤其是通过“赠送面积”来抢客源是最近几年开发企业的通病，该做法改变了小区规划，使得容积率超标，因此常常导致办证卡壳。
　　那么，那些面积真的是开发商赠送的吗？其实不然，这种做法只是开发商混淆概念，制造的吸引消费者的噱头。开发商宣传中所谓赠送的面积，很多时候指的是不计算入专有部位建筑面积的部分，也就是不能计入产权面积的部分。以“赠送”阳台面积为例，通常被开发商宣称“赠送半个阳台”的是那种不伸出外墙立面的阳台或者内L形的阳台，这种阳台按照国家规定只计算一半的产权建筑面积，所以另一半不出现在产权证上的面积就成了开发商口中的“赠送面积”，实际上这本来就是阳台的一部分，是摊入了房屋的建设成本的，本质上就是消费者花钱购买的房子面积的一部分，根本不属于赠送。
　　此外，开发商还有很多种类的“赠送面积”，诸如赠送首层花园、赠送露台，都是虚假赠送，消费者是拿不到产权的，而且对于这种办不了产权证的所谓“赠送面积”，开发商在定价时就已经考虑进去，业主根本就是花钱买赠送。如果开发商未处理好“赠送面积”中涉及到建筑物或者小区公共部分其他业主权益的情况，获得“赠送”的消费者在享受这些面积空间时，可能侵犯了其他业主的权利还不自知。最典型的就是首层花园，在产权上首层花园通常都属于全体业主共有，而不是一户或一层所有。更严重的是，如果“赠送面积”是由于开发商擅自更改规划而产生的，消费者还要面临办下不产权证的难题。
　　真正的赠送面积应该是能在产权证上体现的，比如产权证上150平方米的房子，开发商只收了140平方米的钱，其余10平方米才算是赠送面积。除此之外，开发商声称的“赠送面积”都是非法的，无法取得合法产权。
　　开发商在开发过程中擅自更改规划的，规划主管部门可以做出责令改正、通报批评或罚款的行政处罚。
　　即使该规划变更已经通过了行政主管部门的审批，仍不能免除其对购房人的民事责任。北京岳成律师事务所余律师指出，当开发商确需变更规划内容，应当书面征得受影响的购房人的同意，因规划变更给购房人权益造成损失的，开发商应给予相应的补偿。
观点
违约索赔难
　　北京盈科律师事务所李云波律师接受记者采访时表示，开发商变更规划后，购房人有权要求退房，也有权要求赔偿。但《商品房销售管理办法》中只规定了购房者有退房的权利，没有提及对于购房者不愿退房的情况下如何赔偿。在实践中，开发商变更规划后，买房人虽然受到损失，但并不一定要求退房，《商品房销售管理办法》中规定购房人退房的条款属于权利性质条款而非义务性质条款。购房人可依此条款要求开发商退房，也可放弃此条款赋予的权利，同时援引《合同法》等其他法律规定，主张赔偿损失的权利，认为开发商变更规划后购房人只能主张退房的权利而不能要求赔偿的说法显然是不对的。
　　因法律法规没有具体规定，合同上往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式，因此，购房者因开发商变更规划所造成的损失往往很难具体界定，损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。针对这一司法难点，李云波律师认为，侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成的财产损失为基础。
　　开发商变更规划对购房人造成的损失，可以按照开发商因违约而获得的利益来要求赔偿。比如，某开发商因违反规划要求，擅自将规划为18层的楼盖成了19层，其更改规划而增加的利润为通过加层获得的销售收入减去开发商为加层的投入。