图：以价换量。 徐骏/图
■本报记者 孙蔚
　　虽是夏末，房地产市场却已感到一丝“寒意”。近日，银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，将重点检查开发性贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等。对于把资金链当作生命线的房企来说，此举令人不寒而栗。业内专家指出，融资渠道收缩导致企业资金面比较紧张，预计未来市场会呈现以价换量的态势，有自住需求的消费者不妨考虑出手。
7月市场趋向降温
　　从新房市场来看，58同城、安居客发布的《国民安居指数报告》显示，7月份，全国67个主要城市平均房价为16412元/平方米，环比下跌0.02%。需求方面，7月全国找房热度环比持续下降，降幅为11.9%，一二线城市找房热度相对稳定，三四线城市找房热度环比降幅高达26.7%。
　　二手房市场方面，根据诸葛找房数据研究中心发布的数据，7月份全国100个重点城市二手住宅挂牌均价为15035元/平方米，环比6月份微涨0.02%。百城二手住宅挂牌均价在连续4个月上涨之后停涨，其中上涨城市62个，平均涨幅0.96%，涨幅环比上月收窄；下跌城市37个，平均下跌0.84%；持平城市1个。分城市等级来看，一二线城市二手住宅挂牌均价持续下跌，三四线城市持续上涨。其中一线城市环比下跌0.53%，连续半年下跌；二线城市环比下跌0.16%；三四线城市环比上涨0.30%，涨幅收窄。
　　租房市场也同步转冷，诸葛找房数据研究中心数据显示，7月份全国大中城市租金均价为44.19元/平方米·月，环比下跌0.12%；其中，租金上涨城市共有9个，平均涨幅0.64%；租金下跌城市共有11个，平均跌幅0.82%，跌幅扩大。整体而言，上涨城市数量少于下跌城市，与上月相比，上涨城市的平均涨幅收窄，下跌城市的平均跌幅扩大，租金均价止涨回跌迹象显现。
　　与此同时，毕业季带来的租赁热潮已经过去，毕业生租房需求大体上释放完毕，大多数二线城市租金开始下滑，一线城市及部分毕业生较多的热点城市租金还较为坚挺。具体来看，北京、上海、深圳三个一线城市7月份租金均价为93.39元/平方米·月，价格环比微涨0.11%，涨幅较上月收窄明显。重点二线城市租金均价为36.04元/平方米·月，环比下跌0.28%，跌幅扩大。
融资继续收紧
　　央行方面在最近一段时间内已经多次点名房地产行业，直指其占用信贷资源较多，各类银行要转变传统信贷路径依赖，持续加强房地产市场资金管控。银保监会副主席王兆星曾明确提出，房地产金融是下一阶段监管紧盯的几个重要风险领域之一。
　　银保监会近日下发了《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，将重点检查北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市的银行在四大领域的房地产业务，包括开发性贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、经营性物业贷款管理等，目前部分城市已入场开展检查。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火爆楼盘合作的四类银行，体现了从金融领域稳地产的导向，也是“房住不炒”政策的进一步体现，预计此举有利于规范贷款资金流动，稳定房地产金融市场，并且对房企和购房者形成约束，规范购地购房行为。
　　实际上，不仅违规涉房贷款处罚单数增长，处罚力度也进一步增强。根据银保监会近日发布的消息，近年来，银保监会持续加大行政处罚力度，从严打击重点领域违法违规行为，从2017年至2019年一季度，银保监会在银行领域处罚责任人员5305人次，作出警告3421家（人）次，取消任职资格450人次，禁止从业365人。
加速销售回款
　　中央拧紧调控的“闸门”，从而延缓了市场成交的节奏，而市场降温又带动房企销售业绩的下滑，在融资环境收紧的情况下，高度依赖资金的房地产行业可谓“压力山大”，再加上多部门发文整治行业乱象，严格控制资金违规进入房地产行业，这一系列动作背后直指房企高杠杆的痛点，再次引起了市场对房企资金链的担忧。
　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房地产融资持续收紧看似对于行业影响有限，实则起到牵一发而动全身的作用，不但会加速房地产行业集中度的提升，甚至有可能导致个别房企“大鳄”失色，尤其对负债率高的房企来说，拿地、开发、销售等环节都会受到影响。融资政策的大手笔调整也预示着，2019年或将成为行业“去库存化”向“去产能化”转型的元年。
　　在此情况下，房企如何破解困境？张波表示，在融资不放松的大背景下，减缓拿地速度和规模不失为一个短期应对措施。此外，销售回款的战略意义也将提到越来越重要的位置，下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现，尤其是已经明显降温的城市，房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。“企业为了确保现金流的稳定，加速销售回款，可能会进行价格上的调整，加大促销力度，此时建议自住型置业者多关注市场变化，不妨看准了及时出手。”同策研究院总监张宏伟说。