图：500强物业服务企业管理规模
■本报记者 孙蔚
　　都说社区是一个万亿级别的市场，那么作为和社区最紧密相连的物业管理行业，其市场规模究竟有多大？
　　近日，中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019物业服务企业发展指数测评报告》（以下简称《测评报告》），并首次发布物业500强榜单。《测评报告》数据显示，2018年全国物业服务企业共约12.7万家，万科物业、绿城物业、碧桂园物业位列前三甲，行业整体营收规模突破7000亿元。
行业发展进入快车道
　　根据《测评报告》，2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，这一数据较2017年增加1036.4亿元，同比实现增长17.25%。
　　而在管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。
　　从各省份面积分布上看，广东省、江苏省和浙江省物业管理面积均超过20亿平方米，分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米。山东省、河南省、四川省、河北省、辽宁省、安徽省、重庆市、上海市物业管理面积均超过10亿平方米。
　　超7000亿元的规模，近20%的营收增速，再加上超过10%的管理面积增长，物业管理行业整体正迈入高速发展的快车道。《测评报告》指出，随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。
　　而伴随营收规模、管理面积的扩大，物业服务企业的数量、企业员工数也获得了明显的增长。据《测评报告》数据，2018年全国物业服务企业共12.7万家，比2017年增加0.9万家，增长率7.2%。从业人员数量方面，2018年全国物业管理从业人员约983.7万人，比2017年增加8.7%，新增79.0万人。
　　总体上，2018年物业管理行业正呈现不断提升的态势，彰显出我国物业管理行业持续高速健康发展。《测评报告》认为，得益于追求美好生活的大时代趋势以及在房地产开发黄金白银年代累积的巨大存量物业，当前中国物业行业正处于高速发展的黄金时期。
　　同时，有市场分析人士指出，未来物业管理行业仍然会保持较为高速的发展。随着房地产市场由“黄金时代”转向“白银时代”，未来竞争的跑道将由增量市场转向存量市场，这为物业管理类行业提供了巨大增长空间，再加上资本对行业的青睐度正在不断提升，照这些因素来判断，物业管理行业整体规模突破万亿元指日可待。
500强占据四成市场份额
　　除了物业管理行业整体规模增长外，行业集中度也是市场非常关注的问题。从过往历史来看，行业集中度较为分散是物业管理行业的特质之一，不过，这次的“2019物业服务企业综合实力500强”榜单给行业带来了新的见解。
　　那么，500强企业究竟在2018年交出了什么样的答卷？
　　在营收方面，数据显示，2018年500强企业营业收入2831.76亿元，占物业管理行业营业总收入的40.2%；在管理面积上，500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%。
　　这组数据说明了什么？业内专家指出，500家企业占整体物业服务企业总数不到千分之四，却拥有着全行业超过四成的营收和在管理面积，头部物业服务企业创收能力的强劲跃然纸上，极大地提升了物业服务企业在市场化竞争环境下的可持续发展能力。同时，物业管理行业的集中度也在急剧提升，头部企业强者恒强的趋势越来越明显。
　　分析人士指出，未来物业管理行业将和房地产行业的发展在集中度方面呈现较为类似的局面，头部企业规模越来越大，也越来越有实力在行业中提升自己的管理面积和规模，而且相比其他行业，物业管理行业目前的集中度仍有较大的提升空间。
　　从500强分布的区域来看，超八成的企业集中在广东省、北京市、上海市、安徽省、江苏省等12个省市，其中广东、北京、上海、安徽是产出500强物业服务企业最多的省市。
多种经营业绩贡献突出
　　除了营收、管理面积和业态布局之外，500强企业的赚钱能力到底如何，也是外界关心的焦点问题。
　　盈利能力方面，《测评报告》数据显示，500强企业物业费收入为2257.33亿元，占营业总收入的79.71%，承担着企业创收的主力；多种经营收入达到574.43亿元，在总营收中占比20.29%。
　　物业服务企业在营收上仍有进一步拓展的空间，但是从利润贡献方面，则显然是另一个不同的局面。
　　2018年，500强企业净利润总值226.22亿元，其中物业服务净利润为158.42亿元，占总净利润比重为70.03%；多种经营服务净利润67.80亿元，占比29.97%。
　　500强企业多种经营服务在营业收入中占比20.29%，创造了29.97%的净利润，营业收入占比较少的多种经营服务净利润贡献能力更强，这说明相比传统服务，多种经营的净利润对物业服务企业业绩的贡献能力更为突出。
　　而把多种经营分类来看，2018年500强企业在社区服务收入189.06亿元，占多种经营收入的比重达到32.91%；输出顾问咨询服务，收入达74.20亿元，占多种经营收入的比重为12.92%；此外，500强企业整合内外部优质资源，发挥自身专业领域和特色布局开展其他多元化服务，其他业务收入311.18亿元，占多种经营收入的比重为54.17%。