■本报记者 孙蔚
　　随着毕业季即将到来，租房市场也将迎来一波小高潮。面对租房路上的那些坑，如何更好地保护租户的权益？记者从北京市二中院选取了住房租赁领域中的典型案例进行解读。
案例1
租户洗澡被电击身亡
　　2016年4月21日，房屋产权人周先生与某房地产经纪公司、某资产管理公司签订房屋出租委托合同。2016年4月30日，张某与该房地产经纪公司（房屋的实际管理人）签订租赁合同。租赁期间，张某在屋内使用电热水器洗澡时被电击身亡，张某父母以侵害承租人生命健康权为由，起诉房主周先生、某房地产经纪公司，要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等。
●法院判决：三方共担责任
　　法院判决认为，周先生作为本案房屋所有权人，在出租时应保障相关电器设备符合安全使用的标准，法院酌定其承担70%的责任；房地产经纪公司作为房屋的实际管理人，对所出租房屋内的物品亦负有安全保障义务，其未尽到检查维修义务，应承担20%的责任；张某应当具有一定的用电安全常识，且房屋租赁合同附件《居住治安安全责任书》中亦对热水器的安全使用作出提示，其自身未尽到谨慎注意义务，法院酌情确定其承担10%的责任。
案例2
承租人擅自转租房屋
　　2012年6月16日，房东王女士与赵先生签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵先生承租居住人数最多不超过5人，租期自2012年6月18日至2018年6月17日，月租金为3000元，按年支付。同时约定，若承租人擅自将房屋转租给第三人，出租人有权单方解除合同，收回房屋，承租人应向出租人支付违约金。上述合同签订后，王女士将涉案房屋交付给租户，并收到一年租金，之后租金未再交纳。租赁期间，租户未经王女士同意，擅自将房屋转租给多人。王女士追要租金无果，无奈之后只能诉至法院，要求解除合同，并要求赵先生支付拖欠租金及违约金。
●法院判决：承租人承担违约责任
　　法院判决认为，双方合同约定明确，合同履行期间，租户擅自将其承租房屋转租他人系违约行为，其应按合同约定承担相应的违约责任。房东要求租户给付所欠租金，应予准许。据此，法院判决解除王女士与赵先生签订的《北京市房屋租赁合同》，并判令租户于判决生效后七日内给付房东所欠租金并支付违约金。
案例3
出租人交付房屋与合同约定不符
　　2017年2月7日，某房地产经纪公司与王先生签订《北京市房屋租赁合同》，约定租期至2017年10月23日。合同还约定如果交付的房屋严重不符合合同约定，租户有权单方解除合同，且中介公司应向其支付违约金。
　　王先生入住后，发现作为房内唯一通风口的窗式空调发生故障无法使用，2017年7月起，他多次拨打中介公司服务电话报修，但一直未予解决。2017年8月9日，王先生要求中介公司履行维修义务，并申明如果到2017年8月25日仍未解决，其将根据合同约定解除合同并要求中介公司承担违约责任。2017年9月9日，王先生向中介公司发送《关于解约及退费的告知函》，要求解除合同，退还剩余租金、押金、卫生费，并承担违约责任。随后，他向法院起诉，主张上述诉求。
●法院判决：中介公司承担违约责任
　　法院判决认为，该中介公司提供的窗式空调不具备使用条件，致使涉案房屋唯一通风口无法使用，租户多次主张维修，但一直未在合理期限内予以解决，涉案房屋存在的上述问题已达到严重不符合合同约定、无法正常使用的程度，故租户有权单方解除合同，双方之间的合同自中介公司收到租户发出的《关于解约及退费的告知函》之日即2017年9月9日已经解除。租户要求某公司按照合同约定支付违约金，符合合同约定，予以支持。合同解除后，押金及剩余期间的租金、卫生费应予退还。
案例4
承租人被新房主清退
　　2016年7月28日，高某与丁某续签《北京市房屋租赁合同》，约定高某续租丁某的房屋，租期为2016年9月1日至2017年8月30日。高某于2016年7月29日向丁某支付了半年租金，上期押金转为本期押金。2016年8月底，丁某把房子卖给张某，并办理了过户手续。2016年9月6日，张某强行带人进入房屋并留置人员于屋内，直至9月11日高某搬离房屋。9月11日，高某另租房屋居住，并支付中介费6500元。随后，高某诉至法院，要求丁某退还押金、剩余租金，赔偿中介费6500元、交通费1105.5元。
●法院判决：应继续履行原租赁合同
　　根据“买卖不破租赁”的原则，房屋产权的变更不影响租赁合同的效力，因此，法院判决认为，张某与高某应继续履行原租赁合同。高某称，由于张某的阻扰，其于2016年9月11日搬离了房屋，涉案房屋由张某实际占用。丁某诉讼期间明确同意，退还高某未使用涉案房屋期间收取的租金，法院不持异议。因涉案房屋已经过户给张某，丁某已经丧失了对房屋处分的权利，丁某占用高某的押金缺乏依据，应予返还。张某与高某履行 《北京市房屋租赁合同》过程中，高某由于张某的阻扰搬离了涉案房屋，根据合同相对性原理，高某所要求的中介费、交通费均系张某违约行为造成的损失，其应向张某另行主张。
案例5
承租方违反合同约定
　　2016年11月2日，房主李某与某电影公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定将其房屋出租给该电影公司工作人员用于居住，居住人最多不超过8人，租赁期自2016年11月2日至2018年11月1日。同时约定，承租方欠缴各项费用达1000元，或利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作生活的，房东有权单方解除合同，收回房屋，且由承租方按月租金的100%支付违约金。双方合同履行期间，某电影公司最多居住人数达15人，屡次出现扰民现象，引起相邻方不满，并拖欠水费1843元。房东李某要求解除合同，2017年6月16日某电影公司搬出房屋，随后诉至法院，要求房东退还剩余租金及押金，并支付提前解除合同的违约金。李某向法院提出反诉，要求某电影公司赔偿违约金并支付水费。
●法院判决：出租方有权解除合同并主张赔偿
　　法院判决认为，某电影公司违反了合同中居住人数的限制，屡次出现扰民现象，并拖欠水费的行为系违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。房东按合同约定向某电影公司提出解除合同并无不当，故对李某要求赔偿违约金及支付水费的反诉请求应予准许。考虑到某电影公司于李某提出解除合同后已搬出涉案房屋，本着公平原则，李某应将某电影公司搬出房屋之后的剩余租金及押金退还，驳回某电影公司要求支付违约金的诉讼请求。