图：《民法典》明确居住权，让老人以房养老更有保障。 徐骏/图
■本报记者 孙蔚
　　《民法典》物权编的一大亮点，是增加了“居住权”这一新型用益物权。在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一，住宅产权70年到期后可自动续期。如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权”，究竟意味着什么？记者对此进行了深入采访。
可与房屋产权分离
　　什么是居住权？《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对《中国消费者报》记者进一步解释称，居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是，现行法律只承认房屋所有权以及租赁权两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补房屋所有权和租赁权的中间地带，最大限度地发挥房屋的效用。
　　“事实上，住在一个房子里还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻、家庭关系的情况统统不属于居住权。居住权制度主要是保障一些自己没有单独住处、只能居住别人房屋来生活的人的权利，他们大多是离婚无房的配偶、年老无房的父母、未成年的子女、年迈的保姆等弱势一方，他们的居住依赖产权人的态度，所以生活场所稳定性不足。”北京理工大学法学院民法典研究中心主任孟强解释道。
应用场景广泛
　　由于老伴去世多年，张教授退休之后，一直靠保姆李阿姨照顾。一晃十年过去了，考虑到李阿姨孤苦无依，年纪也大了，张教授希望自己去世之后，保姆能够继续居住在自己的房子里养老，同时，老人还想把这套房子的所有权留给唯一的儿子。那么，张教授可以通过遗嘱的方式，为保姆李阿姨确立居住权。这样，一套房子就实现了既让儿孙有所得、又让困难者有所居的目的，两全其美。张教授去世后，即便房子为子女所继承，房子的所有权人也不能赶走保姆，或将房子出租，当然保姆也只能居住，无权出租或出售该房屋，保姆的子女也无法获得继承权。至于居住要不要另付租金，这要看当时约定，如果没有约定，一般都是无偿的。
　　肖文晓表示，这只是居住权一种可能存在的应用场景。未来，居住权的应用场景可能会覆盖到更多领域，比如婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等。
　　其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，房产证要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出房屋所有权。
　　其二，公租房未来可能会通过居住权加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确其居住权，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
　　其三，近几年，以房养老反映出的问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得其提供的养老金直到去世。一些不法机构以此骗取老人房产，导致老人房产被贱卖，最终赔了房子又拿不到养老金。如果在签订以房养老协议的同时，保障老人的居住权，那么在有生之年谁都无法剥夺老人们居住的权利，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
房屋交易是否受影响
　　居住权的相关规定，令不少购房者有些困惑：在买卖二手房时，也会涉及居住权的问题吗？
　　打算今年换房的刘女士，就向记者提出了疑问：此前买房主要得查清房屋权属，看是否有查封或抵押，今后是不是还要再多做一项居住权的调查呢？居住权的设立对于房产交易究竟会有多大影响？
　　孟强表示，居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍，因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。房屋一旦设立了居住权，其流通价值将大幅降低。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。
　　“居住权制度对于二手房交易会有一定影响，但对整体市场的影响并不大，这类房屋估计只会占市场的极小比重，而且也不难确认。”在中原地产首席分析师张大伟看来，居住权不具有普适性，市场上设置居住权的房产应该仅是个别情况，只会占市场的很小比例，很大一部分绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域。因此，居住权虽然会对二手房的流通产生一定影响，但对整个市场来说影响甚微。“买房前调查一下房屋是否有居住权确有必要，可以更好地避坑，保障自身权益。而《民法典》将于2021年1月1日正式实施，所以目前关于居住权的查询细则并未出台。”张大伟表示。
　　不过，由于《民法典》规定，居住权经过登记才可产生相应权利，那么一套房产如果要设置居住权，就必须得在房管部门进行登记备案。所以，要查询并不复杂，购房者或许只需到房管部门办事大厅或指定官方网站进行查询就可以了。相信未来房产中介也会有所行动，在业主挂牌时，就提前明确该套待售房屋是否有居住权的情况。