■吴玉平 陈红生 本报记者 薛庆元
　　商品房买卖是人们日常生活中的重大事件，其交易之复杂非一般商品买卖可比。一般都是开发商、经销商提出格式合同，消费者可以谈判的内容非常有限，容易出现排除或限制消费者权利、加重消费者责任的现象。近日，江苏省镇江市市场监管局、镇江市消费者协会对全市88家房地产企业的买卖合同开展了调查，镇江市消协法律专家委员会及相关部门对合同条款从房屋交付、质量保修、装饰装修等方面进行专项审查，并对商品房买卖合同补充协议中存在的霸王条款进行了剖析。
出卖人应尽房屋交付通知义务
　　在调查相关房企的房屋买卖合同中，镇江市消协发现部分房企约定房屋交付条款如下：
　　条款1：买受人应于出卖人通知（不限于书面、口头、短信、电话、邮件等任何方式）领取房屋所有权初始登记证明书之日起10日内，出卖人未通知的或者买受人未接到通知的，应于商品房具备办理权属证书条件之日（不依赖于出卖人的通知，买受人应当自行向房产登记机构了解）起20日内，向房产登记机关办理房屋所有权证和他项权证书，逾期，买受人应当向出卖人支付2万元违约金，给出卖人造成其他损失的还应当予以赔偿。
　　●评析：此处约定在出卖人未通知或买受人未接到通知的情况下，买受人应当在约定的时间内办理相关权证，逾期，买受人应承担违约责任。该约定加重了消费者的责任，免除了开发商的义务，属于不公平条款。
质量瑕疵仍要求收房约定不公平
　　新房交付时，不少消费者经常遇到各种质量瑕疵。在此次调查中，部分格式合同约定：
　　条款1：房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，应在完成交付后按照法律、法规或者合同约定处理。……质量瑕疵不得作为买受人拒绝或延迟接收该房屋的理由。
　　条款2：乙方在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不通、房屋部分装修与蓝图不一致但不严重影响居住生活等均不得作为乙方拒不办理房屋交接的理由，否则乙方应按合同约定承担逾期收房的违约责任。
　　●评析：这两条排除了消费者因为房屋质量瑕疵而拒绝或延迟接受该房屋的权利。也就是变相要求消费者即使在房屋存在质量瑕疵的情况下，仍然要付款收房，这是对消费者权利的侵犯，属于不公平条款。
　　条款3：该商品房因买受人原因未按期交付的，出卖人自合同约定的该商品房交付期限届满之次日起按照本补充协议附录——《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。
　　●评析：该条排除了消费者拒绝接受房屋交付的权利，属于不公平条款。
不得排除开发商对面积差额的责任
　　此外，在商品房面积差额的处理方式上，部分房企存在不公平约定：
　　条款1：车位按个出售，按个计价，买受人在签约前已充分了解该车位的位置、大小、高度并同意按签约时车位的现状交付。若产权面积与合同约定面积产生差异，买卖双方互相不退、不补，任何一方均不得据此解除合同。
　　●评析：此处约定，如果车位的产权面积与合同面积发生差异，双方不退不补。此条相当于对车位按照合同面积计价、按照产权面积交付，如产权面积小于合同面积，消费者的权利则受到侵害，属于不公平条款。
　　条款2：面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。……除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。
　　●评析：该条约定在面积误差比3%以上情形开发商不承担其他责任，消费者自行承担损失。这明显减轻了开发商的违约责任，加重了消费者的负担，属于不公平条款。
　　条款3：买受人依据面积差异处理约定选择解除合同的，买受人应在出卖人面积差异的通知到达合同记载的买受人通讯地址之日起十五天内书面通知出卖人。买受人在该期限内未书面通知出卖人解除合同的，视为买受人接受该商品房面积变更并同意买卖双方按本条约定的单价进行多退少补。

　 ●评析：该条规定消费者在接到面积差异后15日内不书面通知开发商解除合同即视为接受面积变更并同意多退少补，这是减轻开发商的义务、加重消费者的负担。开发商应书面告知消费者享有解除权，让消费者真正自由行使权利。
　　条款4：买受人依据合同和补充协议的约定须向出卖人补交的实测面积超出合同约定面积部分的款项为该商品房的房价款，买受人自愿同意在办理该商品房交接手续之前将该款项付清给出卖人。

　●评析：该条实际上是用开发商自己的违约行为免除自己的交付义务，对消费者不公平。
不得免除卖方因质量问题逾期交楼责任
　　针对房屋质量、保修等方面内容，部分房企存在如下约定：
　　条款1：该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日40元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无须因此承担逾期交楼责任。
　　●评析：该条款直接免除了开发商的逾期交付责任，是对消费者权利的侵犯，属于不公平条款。
　　条款2：该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无须因此承担逾期交楼责任。
　　●评析：该条款排除了其他质量问题情况下消费者的权利，免除了开发商的逾期交付责任，是对消费者权利的侵犯，属于不公平条款。
　　条款3：买受人购买的该商品房与出卖人的仍未开发的发展用地相邻的，买受人在签订合同之前已充分知悉相邻的发展用地在日后的发展建设、施工过程中可能会产生影响买受人生活、居住的噪音等问题，买受人不因此追究出卖人的任何责任。
　　●评析：该条排除了消费者正常居住使用的权利，免除开发商责任，属于不公平条款。
尽快出台商品房买卖合同规范指引
　　镇江市消协相关负责人表示，随着房地产市场的快速发展、交易量的不断攀升，住宅产品形态和品质不断升级换代，商品房交易过程中出现了一些亟待解决的新情况新问题。除了上述格式合同霸王条款之外，还存在着对于土地使用权类政策性条款表述模糊，把无处置权的公用设施作为合同标的，面积、层高、房屋装修标准、配套设施等约定不明或者与合同约定不符等问题，而这些问题往往是消费争议的焦点。
　　镇江市消协希望行业主管部门能够积极履职，联合相关职能部门根据职能分工加强协作，形成合力，广泛调研，多方征求意见，尽快出台“商品房买卖合同规范指引”，进一步规范商品房交易行为，保护消费者的合法权益，维护公平公正的交易秩序，促进房地产市场持续健康发展。
　　此外，镇江市消协提出，各房地产开发企业在签订《商品房买卖合同》前，要向购房人出示《商品房预售许可证》等有关证明文件，并就合同重大事项对购房人尽到提示义务，提醒购房人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容。消费者在购房时也要注意多与开发商沟通，对可能产生争议的地方要订入协议，签订合同时注意权利义务对等，在购房合同补充协议中尽量约定开发商承担举证责任，保护自身合法权益。