图四：长租机构业主平均签约年限（2015-2020）
图五：全国重点9城长租平台业主同时租房居住占比图（2020.6）
数据来源：用户调研、自如研究院
图六-图十：图长租机构受业主认可的原因
　　 一直以来，老旧存量房源和个人房东占据着城市住房租赁市场的主流，导致业主面临高昂的寻客、管理、空置成本和应对出租期间生活琐事的双重难题。近年来，随着住房租赁新业态的发展，主打省心、便捷出租服务且提供稳健收益的专业长租机构受到了城市业主群体的喜爱。
　　实际上，长租机构托管的兴起，只是城市业主群体众多出租新偏好的一个侧影。日前，为解读新一代青年租住行为、解析整体住房租赁与长租行业发展趋势，《2020中国青年租住生活蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）发布会在新华网媒体创意工厂举行，自如首席市场官熊赟发布《蓝皮书》主要内容。《蓝皮书》指出，随着长租机构的不断发展，“长租托管、省心出租”成为城市业主群体的新共识，平均托管时长近5年的业主更爱当“甩手掌柜”，以租养租。科技体验与全场景服务已经成为租住品质的全新注解。同时，在经历多次升级迭代之后，长租行业分水岭已显，大且好的机构凭借着高效的线上化工具、高品质的产品与服务，开始向城市居住服务平台转型升级，并获得了越来越多业主的认可与喜爱，成为城市租住群体的首选。
长租托管口碑“立体化”平均托管时长有望突破5年大关
　　王希（化名），是一位在北京工作了7年的成都人。为了方便，他选择将成都的房子交给长租机构管理，同时在北京的公司附近整租了一套房子。
　　“其实我选择长租托管的一个重要原因是，我自己租的就是长租机构的（房源）。”王希向笔者介绍称，自己此前并非没有自行出租过房子，面对租客提出的琐碎问题，人在外地的他基本都无法解决，“后来自己入住了长租机构的房子，发现原来租房管家可以帮忙处理日常需求，还有保洁、维修等一系列配套服务，能省不少事。”《蓝皮书》显示，对于将房屋交给长租机构托管的原因，有5%的业主与王希一样，自己曾是长租机构的租客，认可其服务而选择托管出租。同时，有近4成业主是通过已选择长租机构托管的业主、朋友推荐而来。
　　实际上，从“租期内业主查看房屋的频次”和“平均托管时长”两大指标来看，长租托管的省心口碑，已经成为城市租住群体的新共识。《蓝皮书》数据显示，有超4成的长租机构业主在2年及以上时间未查看过房屋；而在普租业主中，有85%在半年到1年内查看过房屋。此外，数据还显示，2019年长租机构平均托管时长的增长率首次突破10%，平均托管时长有望于2020年突破5年大关，于2025年冲刺7年大关。
　　业内人士分析称，在长租机构托管口碑“立体化”的背后，是城市业主群体从有收益向省心租的需求转变后，对长租机构运营及服务能力的认可。从行业发展角度看，综合、有品质的服务能力已经成为长租机构的核心竞争力之一。
　　北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，机构化是行业未来发展的趋势。他说：“随着00后、95后进入租赁市场，多样化将成为行业的供给形态。不管是从行业规模角度，还是政策支持来讲，租赁行业面临着从直租到机构化的趋势。”
　　住建部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹也表示：“机构租赁具有强大的平台优势，可以满足租房之外衍生的消费需求。”
是业主也是租客“以租养租”背后的住买分离新观念
　　“我（成都）的房子是2年前买的，但我和妻子暂时还不想离开北京，所以就把房子租了出去，继续在北京租房。”王希表示，自己在北京的月租金是5700元，而每个月能收到3000多元成都房子的租金收益。“将来继续留在北京或者是回成都，又或者去其他城市发展，我和妻子都持开放态度，但目前这种方式能缓解一部分租金压力，我挺满意的。”
　　买房还是租房？在近几年，这已不再是两个对立的选项，长租市场的发展为人们提供了灵活便捷的租住选择，有越来越多像王希一样的人正扮演着业主与租客的双重角色。《蓝皮书》数据显示，在全国重点9城中，深圳长租机构业主租房居住比例最高，超过25%；其次是北京，超过20%；武汉、广州、上海、天津、杭州、南京均超过10%。“以租养租”的生活方式，正在成为租客群体的新潮流。《蓝皮书》数据显示，在北上广深一线城市租客中，有27.7%的长租机构租客自身拥有房产，其中，超过6成的有房租客表示正准备或已将自有房屋出租。此外，调查发现，超过4成租客将房产置办在自己租住地以外的城市。
　　业内人士表示，因生活便利、工作变动等因素，机构化长租的业主群体中同时租房居住的比例也在逐步上升。子女教育、医疗配套、投资保值等非居住属性的购房因素，使“以租养租”成为促进资源内循环的重要方式。当房产无法满足房主居住需求，将其出租获得收益，再租住更适宜的房子居住，可大大提升房主的居住幸福感。长租机构的兴起解决了业主找租客、处理租期问题、收租金的麻烦，托管使出租不再耗费时间精力，也极大地提升了工作繁忙业主“以租养租”的热情，降低了房屋空置率。
　　在历经多次升级迭代后，长租行业分水岭已显。具有较大规模的头部机构凭借高效的线上化工具、高品质的产品和服务，开始向城市居住服务平台转型升级，获得了越来越多业主的认可和喜爱。 （方华）