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■本报记者 聂国春
　　11月24日，一直声称“没有跑路，没有破产”的蛋壳公寓再次冲上热搜榜。蛋壳公寓等部分长租公寓频繁出现经营问题，不仅使各地房东与租客维权不断，也引发了公众对于租金贷模式的拷问。
租金贷无原罪
　　所谓租金贷，是指租客在与长租公寓企业签下租赁合同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合同，由该金融机构替租客支付全年房租，租客向该金融机构按月还清租房贷款，相应的贷款利息一般由长租公寓企业代为支付。
　　相比于传统的租房半年付或季付，租金贷减轻了年轻租客的消费压力，业主保证了长期租金收入，金融机构客户规模增加，钱流动起来，长租公寓也能拿出一部分钱扩张、维护运营。
　　此种多赢方式也获得了监管部门的肯定。2019年12月，住建部联合国家发改委、银保监会等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。意见中指出，“租房租赁企业可依据相关法律法规，以应收账款为质押申请银行贷款”。
　　在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，租金贷是一种中性的金融产品，其信用主体是租客，也有租金作为明确的还款来源，风险离散程度高，这样的信贷场景在金融逻辑上是没有问题的。
被异化成融资工具
　　为了防范租金贷的风险，上述六部门发布的意见明确：企业不得隐瞒、强迫、诱导租客使用租房租金贷款，住房租赁企业的租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。超过比例的应当于2022年底前调整到位。
　　然而，根据蛋壳的招股书，蛋壳上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金贷，该比例最高时超过九成。青客公寓也不遑多让，截至2019年度，使用租金贷的青客公寓租客占比为62.6%。
　　长租公寓屡屡突破30%租金贷额度的上限，在于其规模发展的冲动。2017年，长租公寓受益于政策利好一跃成为投资“风口”，众多长租公寓企业加入收房大战。因高收低租囤积的大量房源成本较高，长租公寓企业的流动资金迅速被抽干。在这种情况下，一些长租公寓企业选择继续扩张规模，以寻求外部资金补充经营现金流缺口，而这些外部资金，主要有战略投资资金、银行借款和租金贷。
　　新派公寓CEO王戈宏曾表示，投资方针对长租公寓的估值只看规模，不看地理布局，不看租客的支付能力，也不看品牌影响力，估值要素严重缺失，这也促使长租公寓沉迷于以规模称王的发展模式。“在现实情况中，本是满足租客消费信贷需求的租金贷，已异化为长租公寓的主要融资工具。”柏文喜说。
租金监管迫在眉睫
　　自11月以来，已有成都、西安、重庆、深圳等地相继发文规范租赁市场，这些文件均剑指长租公寓监管。
　　深圳住建委在11月17日发布的文件中明确提出七方面要求，其中对租金收取方式，明确提出不得“高进低出”“长收短付”，不得诱导租客使用租金贷。
　　所谓“高进低出”，即高租金向房东收房，低租金向租客出租；所谓“长收短付”，即向租客收取3个月以上的租金，向房东按月支付租金。这种经营模式极易出现资金链断裂。一些不法企业和个人有意利用这种模式形成“资金池”，待积累大量资金后卷款跑路，将给房东和租客带来重大经济损失。
　　记者注意到，早在今年9月8日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》已拟将长租公寓租金贷纳入监管范畴，支持直辖市、设区的市级政府建立住房租赁资金监管制度。
　　中国社会科学院金融研究所金融科技研究室主任尹振涛认为，目前已出台的监管文件多属地方政府的部门规章，针对的对象是长租公寓而非金融机构。“从金融监管入手可能对规范长租行业更有效，但这还需要多部门进行联动。”尹振涛说。
　　尹振涛建议，金融机构要对长租公寓方资质进行风控，选择合规、合法的机构。更为重要的是专款专用，不能挪用客户资金，或可采用银行存管方式。“长租公寓‘爆雷’比P2P更严重。”原我爱我家副总裁胡景晖建议，为了避免租房平台用租金贷形成现金沉淀，最好的方式是分账，即金融机构贷出一笔款项，并不是一次性给予长租公寓，而是将一部分直接支付房东租金，一部分给长租公寓企业作为运营费用。“这种分账模式界定了房东、租客、长租公寓机构间的资金关系，长租公寓的角色更为清晰——服务与中介信息平台。”胡景晖说。
　　记者了解到，已有国有大行设计的租金贷产品可绕过长租公寓等“二房东”直达业主。建设银行于2017年率先推出个人住房租赁贷款产品“安居贷”，据了解，该贷款申请成功后，将直接通过建行自建的租赁平台建融家园拨付给房东，不会在中介处形成资金沉淀。