■孙蔚
　　销售回款是房企最重要的资金来源。最近一段时期，多地商品房预售资金监管再度被收紧，并逐渐形成一种趋势性政策。加强预售资金监管极具信号意义，疫情影响叠加“三道红线”约束，房企回款压力、财务压力与日俱增，楼盘烂尾风险明显攀升，进一步加强预售资金监管能够防止预售资金被挪用，确保项目建设进度，维护业主的合法权益。此举关乎房地产市场平稳运行，无疑会成为监管部门关注的焦点和2021年工作重点。
　　早在2010年，住建部曾出台通知要求监管房企预售资金，此后各省市也陆续出台相关制度。但是因为政策力度和监管执行均较为宽松，房企挪用预售资金逐渐成为行业普遍现象。尤其个别房企资金链断裂后，擅自挪用预售资金，停工、烂尾现象接踵而至，购房者的权益无法得到保障。
　　比如，2020年初深陷资金链危机的泰禾集团旗下项目北京院子二期，因预售项目资金被挪用致项目停工，业主们何时入住遥遥无期，监管层多次要求其整改并暂停了项目网签。同样的事情也发生在四川德阳，2020年10月，开发商中迪国际恶意透支监管资金并挪作他用，导致没有足够资金修建剩余楼盘，工程已停工数月。
　　据不完全统计，2020年以来已有至少25个省市出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于专户专存、专款专用、全程监管、节点控制四个方面。具体来看：一是要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。
　　各地均要求房企的预售款全部进入专户，此后根据工程进度，动态调整留存资金的比例。监管额度基本以满足项目工程建设所需金额为目标，为房企预售证金额的10%-40%不等，并且在实际执行上“因企施策”，根据企业的诚信等级进行调整。
　　此次预售资金监管加码，实际是针对政策执行过程中出现的具体问题有针对性地 “打补丁”，旨在维护购房者权益，防范市场风险，推动行业长远健康发展。
　　毫无疑问，在融资监管历史最严背景下的预售资金监管收紧，即便只是部分资金监管，也会对房企的资金周转产生影响。对于中小房企而言，对项目回款的依赖度更高，日常经营更需要销售回款的支持，资金被严控之后，融资或将面临困境，无竞争力的房企将会加速退出，行业分化加剧。
　　显然，强监管已成为大势所趋，未来政策端对企业监管的精细化程度将逐渐上升。随着房地产行业逐渐发展成熟，政策基调转“稳”，行业由“增量”转向“提质”已是必然趋势。新的市场形势倒逼企业必须更加注重产品质量，提高运营管控能力，只有不断优化产品线，提升产品力，保证项目按质交付，未来才可能在市场谋取一席之地。