图一：2019年至今66座大中城市合计季度成交套数
图二：2021年第一季度全国重点18城租金指数同比及环比变化
　　从去年末至今年初呈现出较热态势的楼市，在各地集中出台调控政策的背景之下逐渐冷却。近日，贝壳研究院发布2021年一季度市场季报，全国新房、二手房市场成交量同比涨幅较大，却在3月快速回调。报告指出，调控之下，新房市场已进入降温通道，租赁旺季归来，市场将持续升温，而二手房市场规模见顶，拐点可能在二季度出现。
调控之下新房市场快速回调
　　基于低基数及各地集中推盘，2021年新房市场成交量大增。贝壳研究院数据显示，2021年一季度，66城新房成交量同比增长近1倍。与2019年同期相比，增幅达到40%，其中一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。
　　近期频频出台的调控政策令楼市热度迅速下滑。一季度以来，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，对于违规使用者要求提前还贷。此外，银行还针对房地产的定向加息窗口开启。3月，贝壳研究院监测60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。
　　虽然市场成交增速最快，但一线城市在调控之下的回调速度也最快。贝壳研究院数据显示，3月，一线城市成交面积较2019年同期增速回调17.3个百分点。其中一季度新房成交面积较2019年同期大增124.7%的深圳，本应属旺季的3月成交甚至不及1月；二线城市3月成交面积较2019年同期也回调了7.4个百分点；三四线则在核心城市拉动下整体成交增速上涨，3月成交面积较2019年同期增长5.3个百分点。
　　值得关注的是，杭州、南京、厦门、宁波等全国重点区域的强二线城市，2021年一季度成交面积较2019年同期有0.8-2.3倍的增长，尤其厦门、南京等城市在人才安居政策推动下保持较高活跃度。贝壳研究院分析师表示，市场不断向核心城市聚焦，叠加区域规划利好，二线及强三线城市将成为拉动整体市场增长的重要动力，但城市分化亦将明显。
二手房拐点或将于二季度出现
　　　　与新房市场同步，全国重点18城2021年一季度二手房成交量创2017年以来单季度成交新高，较去年四季度增长14%。贝壳重点监测的35城二手房价格指数也保持环比上涨，3月，35城整体指数环比上涨 1.4%，较去年 12月上涨3.0%。
　　一季度前期一线城市楼市热度较高，特别是1月份，深圳、北京二手房成交量环比增幅超30%，上海环比增长20%，房价涨幅居全国前列，较热的态势随即引发调控收紧，二三月份市场热度被抑制。贝壳研究院指出，二手房指导价对于深圳楼市的调控效果显著，新政出台一周深圳二手房成交较新政前下降了70%，二手房价格指数环比涨幅在1月后持续收窄；上海一季度二手房成交量环比微降，春节后较春节前下降23%，二手房价格指数环比涨幅连续两个月收窄。
　　从统计数据可以看出，二手房市场出现结构调整，热度正逐渐向二线城市转移。贝壳研究院的数据显示，一季度，合肥二手房成交量环比增约60%，厦门环比增约50%，成都、武汉环比增幅超过30%。北方城市则在经历了3年的调整之后，积累的购房需求带来市场周期性修复，廊坊3月份二手房成交量仅低于2017年一季度的成交高峰，青岛二手房价格指数3月止跌转涨，济南、烟台等城市二手房价格指数平稳上涨。
　　一季度以来，地方楼市密集出台调控政策，重心向二手房市场转移。东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手房网签交易价格发布机制。贝壳研究院数据显示，3月，35城二手房景气度指数降至40以内，为去年下半年以来首次出现回调。贝壳研究院预计，本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，向下调整的拐点可能在二季度出现。
近九成城市房租指数环比上涨
　　不同于新房与二手房市场回调之势，春节后住房租赁旺季归来。数据显示，全国租赁市场成交量从去年9月开始连续5个月环比下降，在今年2月首次止跌上扬，3月环比升幅达到87.9%。2021年一季度，全国重点18城租赁住房成交量环比上升14.7%，平均月租金42.1元/平方米，租金指数环比上涨2.2%，近九成城市租金指数环比上涨。
　　分城市来看，一季度，除廊坊、重庆租金水平环比微降外，其余16城均呈现环比上涨趋势，西安、上海、青岛、深圳和广州环比涨幅最大，超过3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水平出现同比上涨，上海同比涨幅最大，为3.3%，西安涨幅为2.6%，其余14城一季度租金指数保持同比下降态势。
　　与此同时，房源成交周期在3月份开始下降，成交周期为57.8天，环比缩短4.2天，同比缩短2.4天。业主出租房屋的信心有所回升，新增房源挂牌均价在2021年1月至3月保持基本持平。根据贝壳研究院数据，2021年一季度，重点18城新增房源挂牌均价为44.5元/平方米，环比上涨1.8%。
　　统计显示，3月18城个人租赁房屋空置期下降，近一年青岛、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通过对空置期、库存房源两个指标衡量评估，北京、上海、深圳租赁市场复苏程度最高，大连、西安和重庆随后。贝壳研究院预计，二季度住房租赁市场将继续升温，租金水平保持稳定或将小幅上涨。 （楼兰）