■本报记者 孙蔚
　　在“房住不炒”“租购并举”等政策指引下，长租公寓市场在过去几年间取得了长足发展。仲量联行近日发布的《乘势而上，启航新征程——中国长租公寓市场白皮书》显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的 73万套，数量翻番。
四大因素驱动市场发展
“人口结构变化、购房门槛、政策支持和资本助力是推动中国长租公寓快速发展的四大驱动力。”仲量联行中国区研究部总监姚耀对《中国消费者报》记者表示，当下正是长租公寓行业迈向成熟的重要机遇期。
　　姚耀进一步解释称，第一，第七次人口普查结果展现出城市之间和城市内部更强的人口流动、晚婚晚育现象越来越普遍和家庭小型化趋势，这些都导致青年人住房租赁需求期延长。
　　第二，高房价和一二线城市不断加码的限购限贷政策，让长租公寓得以满足越来越多人的住房需求。
　　第三，国家出台的一系列土地供给、税收优惠和金融支持等政策，在鼓励住房租赁市场发展的同时对其进行了规范，有利于长租公寓市场的发展。
　　第四，在办公、零售等房地产业态遭受疫情冲击时，长租公寓受到了全球主权基金、养老基金和其他投资机构的青睐，为该业态注入了强劲的发展动力。
　　在上述因素的共同作用下，重点城市的长租公寓市场挺过了行业洗牌和疫情冲击，从2020年下半年开始迅速复苏。据仲量联行统计，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套增长至2020年底的 73万套，数量翻番。
京沪深市场发展最成熟
　　从城市维度观察，截至2021年二季度，长租公寓存量项目和房源数量分别为395个和13.3万套。其中，北京、上海、深圳等市场发展最为成熟，长租公寓受租户们的认可度最高。
　　尤其是北京，虽然在项目和房源数量上不及深圳和上海，但在营项目平均出租率高达97.5%，租赁需求十分旺盛。
　　在“房住不炒”的定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下，越来越多的企业将目光聚焦在了长租公寓的开发及投资上。仲量联行面向30多家不同类型的投资机构开展的问卷调研显示，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高和购房门槛较高的一线或新一线城市。而在细分赛道方面，目前97%的受访投资者希望进入面向企业精英白领市场的中高端长租公寓细分市场。
REITs提供新发展契机
　　在“房住不炒”的政策背景之下，租赁住房的发展被提到前所未有的高度。但“资产投入大、流动性过低，导致退出困难”一直是困扰长租公寓行业发展的难题之一。
　　这一问题如何破解？2021年7月国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE－ITs）试点工作的通知》，正式将保障性租赁住房纳入了试点行业中。
　　仲量联行中国区评估咨询服务部执行董事熊建平表示：“租赁住房和REITs天然适配，我们认为，租赁住房有可能成为REITs的又一个蓝海，而REITs也有望成为长租公寓投资方未来主要的退出机制之一。”
　　庞树东告诉《中国消费者报》记者，租赁住房REITs可以实现“投融管退”的闭环，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道，有效提高租赁住房市场的流动性；同时还可以提升开发商开发租赁住房的动力，从而有助于加大市场的供应量。
　　另外，REITs的落地进一步推动了中国房地产行业大资产管理时代的到来。
　　易居企业集团CEO丁祖昱向《中国消费者报》记者表示，在传统以开发为主导的上半场，开发商们通过高杠杆来实现高周转获得高收益；而在以存量资管为主的下半场，资产管理的水平高低才是制胜的关键。