■本报记者 孙蔚
　　楼市调控因城施策成为主旋律，各地政府也在积极寻求新的调控思路。近日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（以下简称《方案》），开创性地提出“租购并举”，全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”。此举有助于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，盘活存量增加租赁住房供给，更好地解决新市民、青年人的住房问题。
　　《方案》提出，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。
　　《方案》明确，此前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。在《协议》履约期内的租赁住房信息将在不动产登记系统中进行标注，房屋权属人可进行房屋交易，但购买方、受赠方仍需继续履约。
　　通过租购并举的方式，长沙市希望既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。
　　据《中国消费者报》记者了解，长沙市2017年以来陆续出台房地产调控政策，包括限房价、竞地价等系列举措，遏制投机炒房，保障刚性需求。2018年6月，长沙市发布相关通知，继续加强楼市调控，本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，拿证后满4年后方可购买二套房；二手房取得不动产权属证书4年后才能出售。
　　业内人士对于长沙出台的调控新思路表示了肯定。“长沙的新政开拓了一条租购并举的新路，在增加市场租赁房源供给量的同时，进一步提升了区域内有效的购房潜力，对稳定当地房地产交易市场起到了积极作用，有助于实现多方共赢。”58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示。
　　“值得关注的是，如果要获得二套房资格，需将房屋交予国企进行出租，并对租赁的年限有明确要求。这在一定程度提升了市场上租赁房源的供给量，因为是长期租赁，也从很大程度上规避了炒房和投机的问题。”张波说。
　　“该政策是促进租购并举、促进买卖市场与租赁市场良性循环的创新之举。”贝壳研究院高级分析师唐瑄则认为：“存量房源出租了就算无房，不纳入家庭住房套数，可腾挪出一个购房资格，可以精准激活改善性购房需求，向新房市场释放购买力。”
　　唐瑄表示，从规范租房市场的角度来看，通过此渠道筹集的租赁住房，将会进行统一登记，合法合规进行运营，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，承租人和出租人的权益能得到有效保障，将有利于推动住房租赁市场的健康发展。同时，通过盘活存量的方式筹集租赁住房，有助于减少新增供地中租赁住房配建规模，对于开发企业而言可以增加利润空间。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，“至于《方案》对市场的影响及效果，取决于参与《方案》的家庭数量，最终效果仍有待观察。如果持有多套住房或出租现有住房再另购，对家庭的购买力有较高要求，只有相对高收入的家庭才有实际行动的可能。那些需要出售现有住房，再进行置换改善的家庭，并不在《方案》的目标范围之内。”
　　他认为，《方案》的落实仍有待细则的出台，《方案》的设计形成了增量与存量市场的联动，同时也加大了监管难度，比如如何规避虚假出租、如何合理进行租金定价等问题，都有待具体细则进行明确。
　　未来其他城市是否会跟进效仿长沙新政？对此唐瑄预测，本次长沙新政极具创新性，为优化房地产调控与推行租购并举提供了新的解题思路，未来或有更多二线城市进行效仿，尤其是楼市表现相对低迷、限购政策仍有放松空间的二线城市，都可能会借鉴长沙的政策经验，出台相关的楼市新政。而楼市需求支撑较强、限购放松可能性低的一、二线热点城市，跟进的概率较小。