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■本报记者 孙蔚
　　新的市场周期，购房需求会有怎样的新变化？近日，中国人民大学商学院与贝壳研究院联合发布了《住房需求洞察系列研究之改善性购房需求专题报告》（以下简称《报告》）。《报告》显示，改善性需求占比逐年提升，越来越受到市场的重视。
改善性需求提升
　　35岁—45岁购房群体是以改善性需求为主的核心人群。贝壳研究院统计数据显示，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。可以说，2022年的市场环境下，改善性需求相较于刚需更具韧性。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩对记者表示，改善性购房占比提升首先是由于人口结构的变化。国家统计局统计数据显示，2019年—2022年，20—30岁人口由2.35亿人逐年降至2.15亿人，35—45岁人口由2.19亿人增加到2.28亿人。其次也有短期内政策和市场的影响，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，释放了大量的改善性需求。
　　《报告》显示，大部分一二线城市改善性需求更高。例如，北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。
　　“这是因为，一二线城市老破小（20年以上楼龄占比超70%）占比高，也是驱动换房的主要原因。”潘浩表示，贝壳研究院统计数据显示，北京存量房中楼龄在20年以上的住房占比超60%，改善意愿强烈，而昆明、南宁等城市存量房中楼龄在10年以内的住房占比在40%—50%。
　　当然，并非所有二线城市都进入了改善性主导的市场。在成都、合肥和西安，刚需下行趋势并未出现，2022年其刚需群体购房占比均在40%以上。而房屋消费需求是由人口决定的。产业优势叠加省会城市的虹吸效应，持续吸引本省其他地级市人口的流入，奠定了这些城市高基数的刚需总量。
聚焦高品质楼盘
　　追求更好的居住环境、更大的居住面积，是当前大部分消费者换房的主要驱动因素。
　　调查显示，北京消费者换房后的住房面积平均为110平方米。相对于以北京为代表的一线城市，二线城市换房后的住房面积更大，大部分城市达120平方米，其中郑州置换后平均面积为124平方米，杭州为119平方米，成都为117平方米。换房成本上，以杭州、成都、郑州、合肥、武汉换房客群来看，换房平均需加价90万元—100万元。
　　此外，从区域选择上来说，高品质房屋集中的区域改善性客群更为偏好。以北京为例，朝阳区和海淀区高品质楼盘是改善性客群首选。纵观北京改善性住宅区域，相较于东西城高比例的老破小和顺义、房山并不便利的交通配套，朝阳和海淀在房屋品质、交通便利程度、配套成熟度方面具有综合优势，更为改善性客群所青睐。
　　潘浩表示，值得注意的是，在很多二线城市，以房换房的消费者出现了以“同区换房”为主的交易态势。以成都为例，高新区换房客户同区换房的比例高达59%，青羊区、锦江区、成华区的同区换房比例也均超40%。武汉的情况类似，江岸区和武昌区同区换房比例均超50%。
新房二手联动效应凸显
　　面对房地产市场需求结构的新变化，楼市政策调控将如何发力呢？
　　中国人民大学商学院教授孟庆斌建议，新房和二手房能否高效联动，将直接影响换房群体的购房行为，未来在支持改善性需求方面，可聚焦于优化换房置业流程，加大对二手房的税费补贴力度等政策调控上。
　　据记者了解，2022年8月份以来，济南、广州、深圳、南京、成都等多个城市推出二手房的“带押过户”政策，即对于存在抵押贷款的二手房要上市交易的情况，实现了不用先还清原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此一方式在节省资金成本的同时，大大缩短了换房客户的置业周期，提高了二手房交易效率，是更好地加强新房与二手房联动的政策实践。
　　孟庆斌表示，2022年以来各地对新房纷纷提供更多优惠政策，或减免契税，或组织房交会予以补贴，加上开发商促销优惠力度较大，政策对新房侧的倾斜十分明显。但是对“以旧换新”的消费者来说，要想打通换房链条，对二手房的政策支持力度同样不能少，如果没有二手房的购房者入市，换房链条就无法实现。因此，在支持改善性需求方面，可加大对二手房的税收及补贴政策力度，以实现整个换房链条的畅通。
　　另外，随着越来越多的城市进入存量房时代，购买二手房的消费者也越来越多，但二手房的按揭贷款额度多与楼龄挂钩，购买二手房的群体获得的信贷支持明显弱于新房，若同一板块内没有新房可供选择，将不利于居民置业。因此，若能在二手房贷款上限或贷款额度与楼龄挂钩方面有所放松，势必能更好地满足居民的置业需求。