■本报记者 孙蔚
　　近日，上海市住房和城乡建设管理委员会等5部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），从调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税3个方面推出7条举措，旨在精准满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，为马年上海楼市注入稳预期、提信心的强劲动力。
　　此次新政以梯度松绑、分区施策为核心，大幅降低购房门槛，尤其针对非沪籍群体的限购政策调整力度显著。《通知》明确，非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，社保或个税连续缴纳年限由3年缩短至1年；缴纳满3年及以上的，可在外环内增购1套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的，全市范围内限购1套住房且无须提供社保或个税证明。调整后，非沪籍居民满1年社保即可外环内首购、外环外不限套数，满3年可在外环内拥有2套住房，政策边界清晰且适配不同群体置业需求。
　　公积金贷款政策迎来力度空前的优化，成为缓解购房资金压力的关键抓手。《通知》将缴存人家庭购买首套住房的公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑最高35%的上浮政策，家庭贷款最高额度可达324万元，二套房贷款额度也同步提高。同时，新政优化贷款套数认定，已使用过公积金贷款、本市无房或仅1套房且贷款结清的家庭，再次购房可申请公积金贷款，落实“认房不认贷”导向；多子女家庭公积金贷款支持范围也从首套拓展至二套，购买二套房可享受20%的额度上浮。
　　在税费支持方面，新政精准助力沪籍家庭置换改善。《通知》明确，沪籍居民家庭子女成年后，新购住房属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
　　58安居客研究院院长张波对记者表示，上海此次出台的新政，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下推出的精准适配型政策组合拳。从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场，在稳定市场的同时，推动行业向“好房子”建设、高质量发展转型。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，在今年前两个月房地产市场总体向好的背景下，此类增量政策将发挥积极效应，进一步促进房地产市场的平稳健康发展，推动市场良性循环。
　　值得关注的是，本次新政阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，可以有效承接市场刚需与改善增量。张波告诉记者，58安居客平台数据显示，2025年上海一二手房客群重合度仅8.7%，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保、个税缴纳年限缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。数据显示，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，二手房挂牌量仅同比微增1.72%，这说明刚需首置需求存在释放空间，目前受限于购房门槛。此次新政满3年可在外环内增购1套的规定，以及持居住证满5年免社保、个税购房的条款，覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。
　　中指研究院上海数据中心总经理张文静对记者表示，此前上海试点收购二手房用于保障性租赁住房已稳定市场预期，叠加此次新政利好，上海楼市有望迎来“小阳春”行情，率先实现止跌回稳，并发挥大城市带动效应，推动整体市场预期改善，同时也为其他城市政策优化提供参考范例。