编者按 8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局、中国人民银行、中国证券监督管理委员会等发布一系列重磅房地产新政：个人住房贷款须在项目竣工备案后才发放、贷款期限由最长30年延长至40年、现房销售制度全面推进、“楼花”逐渐退场、“三道红线”正式取消、5项融资办法同步出炉……
　　此次发布的楼市政策将从根本上重塑房地产市场运行逻辑，推动构建房地产发展新模式。为此，本报推出“楼市新政构建发展新模式”系列报道，对新政进行深入解读。
■本报记者 孙蔚
　　8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。随后，国家金融监管总局发布针对个人住房贷款、商品房开发贷款、商业地产贷款、城市更新贷款等5项办法，一套覆盖开发端、消费端的系统性楼市信贷改革正式落地。
　　不同于以往的短期刺激政策，本次改革重在制度重塑。一方面筑牢项目资金防火墙，守护购房人“保交楼”的核心诉求；另一方面优化个人按揭贷款规则，调整房贷最长年限、债务收入比等关键指标，既支持刚性和改善性住房消费，也为房地产行业发展新模式夯实金融基础。
新政重构全链条信贷规则
　　本次出台的《意见》是构建房地产发展新模式的重要配套金融制度，打通房地产开发、销售、按揭贷款全流程，从过去侧重企业主体信用转向以项目为核心进行风险管控，把“保交楼”的要求内嵌到信贷流程当中。
　　在开发融资端，《意见》建立开发贷款主办银行制度，明确单个房地产项目对应一家主办银行，开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年。贷款首次还本原则上安排在项目竣工备案之后，避免项目建设阶段就面临还本压力，减少资金被跨项目挪用的风险。
　　在消费支持端，《意见》加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，尤为关键的是调整个人住房贷款放款节点。即所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。
　　58安居客研究院院长张波对记者表示，此次楼市新政在销售、信贷、资本三端同步重构，标志着房地产发展新模式不再是单点“补丁”，而是完整的房地产发展新模式体系搭建。更具突破性的是调整房贷放款节点，从根源规避消费者未收房就要偿还月供、钱房两空的风险。同时开发贷落实主办银行制，约束资金挪用的同时保障合规项目合理资金周期。
　　中指研究院研究总监吴建钦认为，这套制度改革是对20多年房地产信贷体系的一次系统性修补，将保交楼由事后处置，变成事前信贷流程约束，从信贷源头降低楼盘烂尾带给购房家庭的损失风险。
　　“之前买期房，房子还在建设中就要按月还房贷，心里一直悬着交付的问题。看到此次新政要求预售房在竣工备案后才放按揭，心里踏实不少。”正在看房的北京消费者冯先生向记者表示，此次新政最打动他的就是贷款发放和房屋竣工挂钩这一条。
　　不少房企营销负责人也向记者坦言，主办银行制、项目资金封闭管理等，短期会对企业资金调度形成约束，但长期看有利于回归项目本身的经营逻辑，有助于增强置业者的消费信心。
　　招联金融首席研究员董希淼对记者表示：“本次改革兼顾购房人权益保护、房企合理融资需求、金融机构风险防控三重目标。通过主办银行、资金封闭运行、延后预售房按揭放款等制度设计，从信贷环节加固保交楼防线，为房地产发展新模式夯实金融基础，有利于更好释放合理的住房大宗消费需求。”
房贷延长有利好也有风险
　　本次新政中，个人住房贷款最长期限由30年延长至最长40年，成为普通购房者关注的焦点。
　　张波认为，个人住房贷款期限最长可延至40年，给予借贷双方更大的协商空间，能够摊薄月供，切实减轻刚需群体的还款压力。
　　房贷延至40年，每月的月供会有什么变化？张波向记者进行了演示。以贷款100万元等额本息还款方式为例，首套房商贷年利率3.05%，从30年切换到40年，每月月供从4243元减少到3609元，每月少634元。按年利率3.5%（二套房贷无优惠）计算，月供少约616元，购房家庭每年最少可节省约7400元的现金支出。
　　但利好背后，不能忽视随之而来的成本与风险。张波表示，贷款期限拉长，总支付利息会同步显著增加。
　　据记者了解，银行普遍执行“借款人年龄+贷款期限”的风控约束，多数银行贷款上限为75岁到80岁。这就意味着，25岁左右办理贷款，才有机会申请到40年的期限；接近40岁的购房者实际可申请年限仍然会被年龄条件压缩，并不是所有人都能享受到40年的贷款周期。
　　业内专家指出，超长还款周期会带来多重现实风险。首先，家庭未来几十年收入存在不确定性，失业、疾病、家庭变故，都可能造成长达数十年的还款压力。其次，房屋使用周期与贷款周期不完全匹配，比如后期房屋老化，债务却还没有结清。
　　董希淼提醒购房者：“40年房贷是多提供了一个选择，不等于鼓励所有人都选最长年限。要看家庭长期收入稳定性，不要单纯为了压低月供盲目选择最长贷款周期，把未来几十年的家庭杠杆拉满。
配套新规助力精细化管理
　　与《意见》同步，国家金融监督管理总局还发布了5部管理办法，即《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，形成覆盖住宅、商业地产、城市更新、地产信托的完整制度体系，延续多年的房企融资“三道红线”不再作为全国统一硬性管理指标，监管思路从对房企主体的指标管控转向以项目风险为核心的精细化管理。
　　其中，《个人住房贷款管理办法（试行）》对居民按揭审批规则作出重要调整，将个人住房贷款借款人收入偿债比例上限从55%提升至60%。通俗来说，家庭每个月全部债务，包括房贷、消费贷、信用卡分期等所有还款支出，占家庭月收入比重最高可到60%。比如，家庭月收入2万元，此前规定全部债务每月最高不超过11000元，新规将上限提升至12000元。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，过往55%的红线严格限制了家庭可支配负债额度，很多收入稳定但积蓄有限的工薪家庭无法撬动足额房贷。60%的新标准意味着在收入不变的前提下，家庭可承受的月度还款能力得到小幅提升，进一步释放了家庭购房信贷潜力，让更多中等收入家庭具备购房资格，覆盖更多刚需、改善型置业群体。
　　中指研究院市场研究总监陈文静对记者分析表示：“偿债比上调，适配当前部分家庭收入增长放缓、多元负债并存的现实，给合理住房消费留出空间，但并不是鼓励居民过度加杠杆买房，银行仍要做好借款人还款能力真实性核查，防范家庭债务风险累积。”
　　合硕地产首席分析师郭毅则认为“三道红线”取消对房地产行业的影响更为深远。她对记者表示：“2020年8月‘三道红线’政策出台，此次系列新政取消‘三道红线’推出主办银行制等，明确了项目资金封闭运行建设期内绝不抽贷。更关键的是，贷款审批逻辑变了，以前银行借钱给大公司，以后银行借钱给好项目。每个项目都单独建账、集团爆雷不牵连好项目，国企民企一视同仁。”