■本报记者 游 婕
　　八九月份，北京市二手房交易进入一个小高峰，一些不法中介机构为追求高利润违法违规操作，致使“一房二卖”、“一房多卖”的纠纷时有发生。由于消费者一般缺乏专业法律知识，在二手房交易时，常常成为受害者，不仅买不到房子，而且还得支付高额的房屋中介费用。为此，北京市第二中级人民法院法官总结了二手房交易中容易遇到的三大问题，提醒买房人注意。

问题一
　　卖房人 “一房二卖”恶意违约

　　●现象 房屋出卖方与买房人签订房屋买卖合同后，由于房价增长较快，房屋价格往往会发生较大变化，有时甚至出现短时间内比原来价格高出几十万元的情况。在利益的诱惑下，卖房人往往选择违约不履行原合同，而将其房屋卖给出价较高的第三方，并给新购房人办理了房屋过户手续。这样就形成一套房子分别卖给两个购房人的“一房二卖”恶意违约现象，有的甚至出现“一房多卖”的现象。
　　●分析 北京市二中院法官宋毅表示，在我国，房屋所有权的取得和转移是以产权登记为准的，当卖房人将房屋产权过户给第三方后，原买房人无法再获得该房屋的所有权，即使其已缴纳了购房定金或全部房款，也只能选择追究卖房人的合同违约责任，要求退还购房款。这给买房人造成重大的财产损害。
　　●支招 买房人在与中介机构签订居间合同时，一定要求对方出示卖房人的房屋产权证原件，以保证拟购买的房屋是真实存在的。

问题二
　　合同未履行中介机构照收居间费用

　　●现象 记者了解到，在二手房市场，购房人一般不掌握房源信息，卖房人不掌握购房信息，因此，大多数的房屋买卖都通过房屋中介机构完成的。中介机构只负责买卖双方签订房屋买卖合同，不负责买卖合同的履行，因此，卖房人违约时，中介公司仍向买房人收取居间费用。
　　●分析 宋毅介绍说，中介机构要求买房人与其签订居间合同，这种合同都是中介机构单方提供的格式合同，一般约定由买房人支付中介机构居间费用。根据《合同法》的规定，买卖合同与居间合同是相互独立的，买卖合同是否履行不影响居间合同的效力，因此，当卖房人违约不履行买卖合同时，中介机构仍会向购房人收取相应的居间费用。如双方发生纠纷诉讼至法院，买房人一般都败诉，成为受害者。
　　●支招 在与中介机构签订居间合同时，双方可通过补充协议方式，将房屋产权的过户作为中介机构的居间义务，谨防其将产权过户排除在居间义务之外。

问题三
　　《佣金确认书》助中介机构逃脱责任

　　●现象 房屋中介机构在与买房人签订居间合同时，同时会要求买房人签订一份《佣金确认书》，内容一般是，“买房人应于签字之日起给付中介公司佣金”。这样一来，中介公司在卖房人出现恶意违约时，可逃脱应承担的责任。
　　●分析 宋毅解释说，在法律上，居间合同中的“佣金”就是指“居间费用”，《佣金确认书》的签订，表明买房人认可中介机构已完成了居间合同中约定的所有居间义务。买房人因为对法律概念不熟悉，也基于对中介机构的一种信任，一般没有认真考虑就签字了。一旦日后卖房人出现违约，中介机构会以此为由，逃脱自己应承担的责任。
　　●支招 买房人尽量避免与中介机构签订《佣金确认书》，即使签订《佣金确认书》，也应将佣金支付的时间约定在房屋产权过户完成之后，即将产权过户作为佣金支付的前提条件。