■本报记者 孙 蔚
　　“新国8条”出台，沪渝房产税铿锵落地，央行在鞭炮声中加息，“京15条”重磅出击……2011年伊始，房产调控政策层出不穷，尤其是2月16日被称为最严厉地方细则的“京15条”正式出台，令北京楼市呈现出交易量锐减、开发商推盘意愿下降、中介人员辞职等一系列连锁反应。
　　业内专家认为，随着调控新政开始执行，购房者的观望情绪将继续蔓延，房价上涨的势头或将被终止，购房者盼望的楼市拐点可能真要到来。当然，也有业内人士表示，所谓拐点并不是简单地指房价下跌，而是指将结束中国房价的非理性上涨，楼市投资回报率将趋于稳定。
北京楼市交易量锐减
“京15条”的具体内容虽然在出台前已经被业内广泛猜测，但其落地后给市场带来的影响仍十分巨大。
　　记者从北京市房地产交易管理网上获悉，2月17日零时北京楼市开始全面执行严格的限购政策，当天，北京商品房住宅总成交量仅141套，二手房住宅网签套数仅248套，相比16日的2057套下调超过87%，是近半年来交易量最低的一天。
　　北京中原地产相关人士分析认为，“京15条”出台并立即执行，避免了人们产生恐慌心理，有利于政策的落实，在一定程度上也叠加了政策的调控效果。预计以后北京楼市将明显趋向冷淡，限购等政策的效果将逐渐显现。
　　协成机构副总裁王裕仁表示，“京15条”堪称“新国8条”以来最为严厉的地方细则。从对市场的影响来看，新房和二手房的成交量都会出现明显下滑，而二手房的下滑更为显著。“京15条”造成了购房需求被集体“封杀”的局面，直接制约了改善型需求、投资型需求这两大二手房市场的主力，势必会带来成交量的锐减。
开发商推盘意愿骤降
　　前所未有的严厉限购政策明显打断了北京大部分开发商的开盘预期，目前北京2月份取得预售许可证的项目仅1个，预计全月很可能不超过5个新盘上市，创下北京有网签历史以来的供应量新低。北京市房地产交易管理网数据显示，截至目前，2011年拿到预售许可的项目合计为7个，供应住宅总量为1126套。
　　目前北京住宅库存量已经分别下降到期房住宅62530套、现房住宅30142套，相比2010年年底，住宅库存量下降超过万套。部分预计春节后开盘的项目由于担忧刚刚落地的调控政策，推盘意愿明显下降。据记者了解，原本预计2月开盘的19个项目，其中半数都已经有延后开盘的计划。
　　原本是阳春三月，却很可能出现楼市供应的“倒春寒”。截至2月20日，据北京中原地产统计，有意向在3月开盘的25个项目中，只有2个是全新盘，其余23个项目均为老项目后期，其中有超过七成的项目位于五环外，仅房山就有5个项目供应，大兴也将有4个项目供应。
新盘遭遇定价难
“我们不想做出头鸟，如何定价确实是个难题。”北京一个售价预计超过4万元/平方米的楼盘营销负责人告诉记者。去年北京一度对房价超3万元/平方米的楼盘收紧预售证的审批，这表明在深度调控背景下，高价楼盘显得“不和谐”。而“京15条”明确表明，实行差别化土地增值税预征率，因此，高价项目定价尤须谨慎。“春节前后，看房人比之前明显减少。”日前，记者以购房人名义咨询京东某楼盘时，售楼员这样对记者说。该楼盘属于老项目后期，价格低于2万元/平方米，前两次开盘价格略有上调，幅度大约为500元/平方米，该楼盘原来计划春节后推新盘，价格还会上调。但是，日前该售楼员对记者表示：“这两天没有听到开盘的进展消息，照现在的情况看，估计如何定价是个难题。”“面对调控高端项目就挺着，低端楼盘降点价也能卖，我们反倒有点不上不下。”北京一家中小开发商内部人员告诉记者，公司旗下有一个经济型别墅项目和一个以大户型为主的商住楼，目前的销售都不太理想。“今年推盘任务很重，坦白说，很担心。”他表示：“公司在售的两个项目都定位中端，主要客户除了改善型需求，还有不少是投资需求，因而受新政限购、限贷的打击较大。另外，经济型别墅已是尾盘阶段，很难降价；商住楼盘在去年11月首次开盘后，一路感觉到市场在降温。”
　　记者了解到，在北京计划3月开盘的25个项目中，有15个项目已经基本确定了价格，全部延续之前的价格，均未出现上涨。北京中原地产分析人士认为，楼市调控对房价的影响已经开始显现。相比往年，3月一般都是市场旺季，是楼盘上调价格的好时机，例如2010年3月房产价格飞涨，一日一价。但是，今年因为调控的影响，大部分开发商都谨慎选择了维持价格稳定，甚至不少即将开盘的项目已经开始利用一些优惠吸引客户。比如，强佑清河新城办理白金卡可额外享受9.8折的优惠，最高可省8万元购房款；米拉vilage最高优惠8万元购房款；合生·世界村推出10套特价房，房款最高优惠30万元。中原地产预计，随着政策执行的深入，项目的优惠幅度还将加大。“买房人想买也买不了，降价有什么用呢？”城市核心区域个别高端楼盘开发商表达了这样的观点，再加上本身项目定位和品质带来的心理优势，他们表示将观望一段时间。
　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，在调控已成常态的情况下，购房者的置业观念已经发生转变。限购政策以拥有房产套数为标准，营业税又改成全额征收，使得房产转手交易成本增加，因此，购房者形成“一步到位”的置业观念，居住周期更长、生活便利性更强的楼盘会成为不少买房人的需求，购买力资源将向优质项目、品牌项目集中。
●业界看新政
SOHO中国董事长潘石屹：
新政对房价影响巨大
　　“京15条”的实施将彻底消灭北京的住房投资需求，无论是长期出租还是短期炒作都将告别市场，住房的投资需求在北京将会成为历史。
　　“京15条”新政实施后，在人口与资源环境矛盾日益突出的北京，将很难会被取消，这标志着北京选择了另一个发展方向。这项政策比上海、重庆试行房产税的影响要大得多。有连续5年社保和纳税证明的外地人才可以在北京购房，从“5年时间”和“必须连续”这两项来看，条件非常严格。从目前公布的数据来看，该政策对北京房价的影响十分巨大，这可以从未来几周的楼市成交情况得到验证。
北京中原地产总经理李文杰：
限购不是短期政策
　　房地产从业人员普遍有种侥幸心态，希望任何调控政策都是短期的，是为了应对目前的高房价而产生的。对这种心态我不认同，我认为目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。从最近几年的政策走向可以看出，房地产行业的增长方式实际上已经发生了明显转变：从政府的角度出发，已从过去单纯卖地，转变为和区域产业相结合的增长模式；从开发商的角度出发，已从过去单纯买地、盖房，逐渐转变为多元化、规模化、资源带动型发展模式；从购房人的角度出发，历经多次调控，纯粹投资炒房的空间基本没有，房产如何保值是个新课题；从城市的角度出发，无限度的人口增长严重影响人们的生活品质，应该向城市化群的发展模式转变。
　　市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策，房地产依然是经济增长的重要拉动力量之一。在新的发展趋势下，开发商的产品策略、区域布局策略及自身经营策略肯定会发生重大调整，开发商以积极的心态面对才是上策。
　　联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋：
北京楼市交易量或将跌六成
　　“京15条”与“新国8条”高度一致，前者是对后者的进一步细化，是当前对“新国8条”贯彻、落实最为彻底的地方楼市调控细则。这次出台的“京15条”有3个显著特点：一是内容比“新国8条”更加细致，例如“新国8条”没有规定对外地人购房具体限制的年限，而“京15条”明确指出需要5年；二是对定价明显偏高的项目要进行问责并清查土地增值税；三是对各个细节考虑得更加全面，对一套房、二套房的资格审核及流程规定得更加严密。
　　据统计，去年以来，非北京户籍的购房者占北京楼市总成交量的一半左右，2011年1月外地购房者占北京市住房成交总量的47%。在“京15条”出台后，这些非北京户籍的购房者能够达到新购买标准的不到20%，预计其中绝大部分已经在北京拥有了至少一套住房。如此一来，符合购买条件的外地购房者将少之又少。再加上北京本地居民无法购买第三套住房，所以2011年预计北京楼市的成交量将比去年下滑60%。 （孙 蔚）