随着新“国八条”的出台，国家调控房地产市场的力度进一步加大，北京、上海等一些城市陆续出台了各自的实施细则，“限购令”成为此轮调控的一个亮点，旨在抑制过快上涨的房价。房产新政出台不久，便有人以假离婚、假登记房主、假社保等方式规避房产调控政策。近日，北京市海淀区人民法院法官结合相关事例发出提示，这些做法虽然表面上突破了房产调控的限制措施，但其背后却隐藏着诸多法律风险。

■本报记者 游 婕

●新闻背景

各地纷纷出台房产限购细则

　　1月26日，国务院常务会议推出8条房地产调控措施，限购是重中之重。据新华社报道，1月底，山东省青岛市率先出台新版“限购令”，北京市、上海市、广东省广州市等一线城市紧随其后。接着，天津市、江苏省南京市、江西省南昌市、江苏省无锡市、福建省厦门市、湖北省武汉市、四川省成都市等二、三线城市纷纷公布限购政策，基本上都以提高户籍门槛来限制购房为主要手段。
　　在已出台本轮调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制，均要求在限购区域内针对本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍禁购第二套，且均只能新购房一套。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。
　　包括北京、上海、广州在内的一线城市最为严格。其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购，对拥有两套及以上住房的京籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非京籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险金或个人所得税缴纳证明的非京籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋的措施。
　　在上海和广州的细则中，则采取了能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险金缴纳证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房。对不能提供两年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险金缴纳证明的非该市户籍居民家庭，限制购买住房的措施。
　　在许多地方细则出台的推动下，“限购令”的范围正在逐步扩大，由东部一线热点城市向中西部城市以及二、三线城市全面铺开。 （王存福）

假离婚——
或引致弄假成真

●典型事例

　　北京市市民小王与女友小张结婚后，以按揭贷款的方式购买了两套商品房。看到近年房价快速上涨，小两口想继续购买第三套商品房以便今后从中获利。但随着近期北京市出台“限购令”等房产调控政策，对拥有两套及以上住房的北京市户籍居民家庭，暂停向其售房，这使小王与小张的想法落空了。于是，两人商量后，打算通过协议离婚的方式，将现有的两套房产全部登记到小张名下，这样一来，小王名下便没有房产了，等小王购买了第三套房屋后，两人再复婚。然而在离婚后，小王要用钱去购买房屋时，小张却一再推脱。不久，小王就无法联系上小张了，同时他发现，小张名下的两套房屋已被她卖给其他人。

●法官提醒
当心赔了夫人又折兵

　　海淀区法院民一庭法官陈昶屹表示，现实中，有些利令智昏的人以为可通过假离婚的方法规避政策约束，但离婚在法律上会产生财产分割的效力，从而导致财产权转移。上述事例中，小张在离婚后出卖其名下的财产合法，小王无法要求小张返还其房款份额。在金钱与感情之间，感情不一定能战胜金钱的诱惑，奉劝想通过这种方法规避政策约束的人，要警惕离婚财产法律风险，免得赔了夫人又折兵。

假名登记——
或遭遇亲属反悔

●典型事例

　　小李在北京市已经有两套商品房，为规避“限购令”的房产调控政策，小李找到了自己在京郊的亲属小赵，跟小赵商量以对方名义为小李购买一套商品房并办理按揭贷款，房贷首付及贷款手续都由小李办理。小李告诉小赵，待房屋买下后，先将房屋产权登记在小赵名下，以后再通过其他法律关系转到小李自己名下。小李表示，事成之后，他给小赵一笔感谢费。事情办好后不久，小赵要结婚想买房，因其名下已经有了一套房屋，结果被银行告知不能享受相关贷款优惠政策。小赵得知这样的结果后，告诉小李不再将自己名下的房屋过户给他。于是，双方就该房屋权属及增值价值归属问题发生了纠纷。

●法官提醒
当心竹篮打水一场空

　　陈昶屹表示，小李采用的是典型的借名买卖交易规避方法，是包括明面的买卖关系和暗中的委托代理关系的组合，即小李作为借名人，为规避房产调控的相关政策规定，借名购买其自身受到限购和不享受首套房屋贷款待遇的商品房，并登记在他人小赵名下，私下约定以小赵名义登记为所有权人。其后，依据双方之间的约定或其他法律关系要求，以名义人之名办理房屋所有权变更等手续，达到规避房屋限购政策的目的。这种以合法形式掩盖非法目的的行为，本身就是违法无效的。因为房产证是业主的直接权利证明，所以，小李的规避行为将面临“资格交易”的典型风险，即如果被借名人之后反悔，借名人在法律上无法取得借名购买的房产及产生的相应增值。所以，假名登记交易往往产生诸多诉讼纠纷，而借名人却无法实现其借名规避政策限制的目的，最后“竹篮打水一场空”。

假社保——
或引发劳资纠纷

●典型事例

　　小刘准备在北京贷款购买一套房屋。但小刘是非京籍居民，同时没有在北京工作缴纳社会保险金或纳税5年以上的证明，按照新近出台的“限购令”，无法在北京贷款买卖房屋。于是小刘与好友小洪商量，由小刘冒充是小洪所开办公司的员工，去社保部门举报该公司在其工作期间未为其缴纳社保金，要求该公司为其补缴5年的社保金，小洪的公司则承认双方有劳动关系且没有缴纳社保金。其后，由小洪的公司按照社保部门的要求为小刘补缴了社保金，小刘则拿着该补缴社保金的证明准备去贷款购房。不久，小刘与小洪因某件事闹翻了。小刘拿着小洪公司开具的工资证明及补缴社保金证明起诉，要求小洪公司支付未签劳动合同赔偿及支付拖欠工资等赔偿。

●法官提醒
当心成了东郭先生

　　陈昶屹表示，根据北京“限购令”的规定，非京籍居民家庭连续提供5年以上的北京市缴纳社保金或个人所得税证明才能在北京市购房。为规避这一政策限制，小刘采用谎报未缴纳社保金而补缴的方式，骗取5年以上本市社保金缴纳证明而取得了贷款优惠资格。但缴纳社保证明往往是证明劳资双方存在劳动关系的重要依据，如果用人单位无法自证清白，反而帮了忙还要向“假员工”支付赔偿，面临劳资纠纷。