■本报记者 孙 蔚
　　稳中有降，这是北京市政府刚刚向社会公布的今年新建普通住房价格控制目标，显示出政府将房价控制在合理水平的决心。而近期北京楼市成交量大跌，成为对这一目标最好的注解。
　　来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，从2月16日至3月15日，全市住宅成交总量为13263套，其中，期房住宅成交量为4000套，现房住宅成交量为588套，二手房成交量为8675套。这一数字与1月16日至2月15日的总成交量26606套相比，下跌了50.2%；和去年4月首轮调控政策公布后首月成交37763套相比，下跌了64.9%；和去年“9·29”新政公布后首月成交23068套相比，下跌了42.5%。在成交量大跌之下，开发商或将以价换量，北京市今年稳中有降的房价调控目标并非一句空话。
部分项目出现价格松动
　　不久前出台的“京15条”限购细则，对楼市的影响日益显现。记者从北京房地产交易管理网看到，中粮万科·长阳半岛6期紫云庭院3月6日取得预售证，目前118套房源签约77套。据万科北京公司相关人士透露，该项目开盘当日认购75套，认购率63%。他表示，“京15条”出台后，30%的积累客户不具备买房资格，而从去年到今年初的5次开盘，长阳半岛多次成为“日光盘”。
　　在中国指数研究院监测的35个城市中，近期楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市跌幅超过50%。其中，海口楼市成交量跌幅最大，达76.62%。
　　成交量的持续低迷增加了开发商的降价动力，北京楼市部分项目出现了价格松动。3月上旬，位于朝阳区管庄的远洋一方新楼座价格从2.5万元/平方米下调到2.1万元/平方米。在新房供应较为集中的房山区长阳板块，某楼盘在“京15条”出台后开盘签约价格不足1.5万元/平方米，而去年底开盘时其签约价格为1.6万元/平方米。许久未见的房价8折优惠再次出现，位于朝阳区的商住项目中弘北京像素，推出一次性付款8折，银行按揭83折的最新优惠措施。
　　但是，目前北京楼市降价打折的楼盘并非市场主流，大部分项目仍在观望。“这次调控后，即使有楼盘打折，也没有出现以往‘日光’的情况。现在开发商不仅仅要考虑价格能否被消费者所接受，还要考虑究竟有多少人有购买资格。”虎杰投资机构首席分析师张寅表示。
　　最近两周，北京新房日均成交量仅100多套，是近年来北京日成交量的历史低位，这一成交数据与今年1月份相比下降幅度超过60%。链家地产首席分析师张月表示，随着调控政策的深入执行，成交量走低将使房价进一步松动。预计北京楼市成交量连续3个月在每月4000套以下，或将促使开发商以价换量。某房企负责人也对记者表示，成交量持续下跌后房价出现下调是正常的经济规律。
下半年房价下行压力大增
　　限购细则的出台已经为今年的楼市走势定调。世联地产日前发布的最新研究报告认为，2011年上半年市场走势已然不容乐观，下半年随着政策逐步消化、控制通胀及信贷政策调整等因素的变化，房价走势存在明显的下行压力。北京房地产市场成交低迷的状况至少会持续到今年6至7月份，北京五环以外的楼盘会率先出现价格松动。
　　世联地产相关研究人士表示，2009年下半年至2010年上半年房地产市场一片红火，楼市新开工面积急剧放大，这将造成2011年4月份至11月份市场产生大量的新增潜在供应量，而现行的信贷政策理论上或将导致近60%的购房人离开房地产行业。从世联地产重点监测的40个城市来看，2011年二季度全国潜在供应量面临放大态势，其中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应量将大幅超过实际需求。在这些因素共同的作用下，将使得相当数量的热点城市房地产市场进入供大于求的局面，房价下行压力增大。“宏观调控政策本身并不能导致房价涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。具体而言，限购政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，剑指需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，剑指供给。”世联地产北京公司韩总表示。
　　2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，这对中小开发商来说是一个大考验。由于银行在房贷规模受限的情况下，大多偏向优质客户，因此中小房地产企业将会比大型房地产企业融资更加艰难。世联地产研究人士认为，加息之初对成交量并不会产生太大的影响，但进入加息通道后，会削弱购买力，让成交量走低，进而导致开发商销售回款速度放缓，降价促销将成为缓解开发商资金压力的重要措施。