■吴睿鸫

　　按照国家相关规定，购买或者出售普通住房，契税税率为房款的1.5%，非普通住房契税税率为3%。但近日记者在走访中发现，由于房价上涨较快，普通住房标准没有及时调整，导致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。这使得小户型住房的购买者，也需要承担3%的契税（据10月25日《人民日报》报道）。
　　一套几十平方米的蜗居，仅因为普通住房标准数年未变，转眼间就“被豪宅”，这种荒谬之事，在房价上涨快的一线城市比较突出，已成为影响居民购房的公共问题。
　　依据现行制度，一般而言，普通住房标准界定需满足3个前提条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。由于前两项条件比较固定，所以，最后一项就成了决定“普通住房”的主要参考因素。
　　普通住房与非普通住房，虽然只有一字之别，却关系到每个普通老百姓的切身利益，按不同标准上缴的契税差额，少则几千元，多则上万元。这对于大多数家庭来讲，是一笔数量可观的购房开支。现实的情况是，由于普通住房标准界定已实施多年，全国很多地方没有与时俱进，及时调整标准，特别是房价经历了近些年的暴涨后，目前一些城市的绝大部分房源几乎享受不到普通住房的契税优惠政策。
　　普通住房标准界定的严重滞后，一方面意味着除了投资、投机性购房者之外，相当部分首次置业的刚性需求购房者和较高比例的二次置业的改善型需求购房者，也被判定为“非普通住房”的需求人群，使这项调控楼市的公共政策失去了精准性。与此同时，不少购房者与中介机构合作，通过签订“阴阳合同”，在报税的合同中做低房价，以逃避税款，不仅造成国家税款流失，也让普通住房界定标准形同虚设，损害了制度的公信力。
　　对于普通住房标准界定，部分业内人士包括专家学者，大都赞同实行动态化管理模式，即采用以实际购房时的交易价为基础，每年调整一次。可是，调整标准需要税务、财政、物价、建设等多家部门综合协调后，才可能出台实施。这样做虽然公平合理，但要履行各种程序，耗费时间长，势必增加制度成本，影响执行效率。
　　笔者认为，在普通住房标准界定上，完全可以把复杂的问题简单化，取消价格限制条款，只要符合容积率和面积两项标准，就可以界定为普通住房。实际上，这样的规定，江苏省南京市早在2009年已开始实施，该市规定建筑容积率1.0（含）以上、单套建筑面积144平方米（含）以下的，就算作普通住房，房价不再作为认定标准。南京市的做法，可以在其他地方因地制宜进行推广。这不仅符合让利于民的宗旨，也能让这项政策重新恢复活力。