据万科集团最新公告显示，截至9月末，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，依旧领跑房地产市场。而十一期间万科已认购待签约的产品超过70亿元，其将在10月份破千亿元销售大关已毫无悬念。在房地产市场深度调控之下，这份业绩堪称完美，而北京万科则以优异的销售数据为这份成绩单增添了浓墨重彩的一笔，截至9月份北京万科的销售额达80余亿元。
　　积极应对限购政策
　　北京万科副总经理肖劲表示，年初，万科曾聘请专业的咨询调查公司，经过严谨的入户抽样调查发现，在当前严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数约为20万户。“2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套，而今年到目前卖了6万多套。北京消费者的买房资格是卖一套少一个，北京房地产市场经过这段时间的消化，有资格买房的人只会越来越少。那么多房子卖给谁？能买房的人会买谁的房？”肖劲认为，首付款比例提高、利率不断上调、限购限贷政策，这几个因素叠加，严重影响了买房人的购买意愿和信心。
　　目前北京住宅库存量已超过11万套，肖劲笑言：“若按去年销售13万套房来计算，北京有资格、有能力、有意愿买房的家庭基本上一年多就会被消化掉。如果北京不再供地、没有新项目上市，也许这些住宅库存正好能被有资格买房的人消化光。”
　　肖劲认为，目前北京的开发商可以分为四类：预期悲观、寻找空隙、改变定位、无所作为。北京万科属于第二类，而大多数开发商属于第四类。北京万科面对当下的楼市现状，会采取大力促销，减少库存的策略，利用好每一个周末，多做营销推广活动，不放过任何销售节点。“对于今年低迷的市场状况，我们早有心理准备，只有未雨绸缪才能做到应对有度。”肖劲自信地表示：“我们去年年底对今年市场的判断是：上半年坏不了，下半年好不了。因此，我们的策略是能冲就冲，能上就上，去年就开始为今年的项目做客户积累。另外，万科的运营习惯是快，我们的目标不是利润，而是快速开发、快速周转。这一点看似简单，好多公司都有这个打算，但在实际操作中，在种种市场环境的影响下，能真正清晰、坚定地贯彻这个想法并不是一件容易的事。”
　　肖劲所说的快速周转原则正是万科一贯的策略，无论是2008年的楼市低谷，还是 2009、2010年的房价飙升，万科一直都坚持不囤地、不捂盘。
　　好房子有三大标准
　　肖劲认为，在楼市深度宏观调控的当下，消费者手中的选票是对开发商最好的认可，只有真正的好房子才会让消费者动心。那么，他对好房子的标准是如何界定的？
　　肖劲坦言，万科对好房子有3个基本判断标准：第一是产品设计，第二是景观，第三是配套。“这是我们非常注重的、最基本的标准。万科开发的项目要符合区域发展的整体趋势，会根据精细的市场调研结果与同类项目进行比较，要让产品的品质与同档次产品相比再提升一个层次。对于商业配套设施，我们有两点考虑：一是要以持有的心态来做；二是带着商家一起做，按照商家的需求来做。做商业地产也是万科未来发展的一个侧重点，我们在很多城市主动参与了很多商业地产的开发。另外，值得一提的是，我们的物业服务和后期的持续管理让项目在同类产品中变得更加完美。万科物业备受业界和业主的认可，全国大概有30多万户物业由万科管理，我们积累了很多好的经验。”肖劲认为。
　　肖劲曾经表示，万科运作每个项目实际上都要做三件事：第一要把这块土地的价值研究好；第二要把目标客户研究好；第三要把自己的产品和服务研究好，即客户定位、产品定位和市场定位。
　　北京万科盘盘有亮点
　　“盘盘有亮点，卖点很鲜明。”这是肖劲对北京万科今年在售及即将上市项目的概括。
　　目前，房山板块的长阳半岛以及上地区域的金域华府是北京万科旗下两大普通住宅主力盘。未来，万科还有CBD大都会项目以及预期年内上市的海淀区高端项目如园。
　　依据万科聚焦主流普通住宅、快速周转的理念，万科奉行新盘开盘价低于预期价格的策略。去年以1.3万元/平方米开盘，价格低开高走的长阳半岛项目，在房山整体供应较大的行情下，价格稳定在1.7万元/平方米。如今，长阳半岛单个项目的销售额已达30亿元，金域华府的销售额也在15亿元左右。
　　值得一提的是，6月18日，位于上地的金域华府项目950套房源一次性投放市场，并在开盘两天即取得销售额逾12亿元的佳绩。这不仅突破了万科在北京单盘单次上市房源的最高值，更创下今年北京商品房单个楼盘一次性上市房源的纪录。业内人士认为，像万科这样的品牌房企集中大量房源推向市场，其品牌效应和规模效应将在市场中得到充分释放，赢得购房人的宝贵“房票”。
（栗 欣）