■本报记者 李 建
　　“没想到，公摊系数竟然达到了34%，65平方米的小户型，实际面积只有42平方米。”12月9日，河北省石家庄市同祥城楼盘业主王先生向本报河北记者站反映，其所购该楼盘期房公摊系数比此前售楼人员宣传的系数高出了十几个百分点，不少业主对此表示不满。
　　记者了解到，目前，我国法律没有明确规定商品住宅公摊系数上限，购房者在正式签订购房合同时，往往会发现房屋公摊系数比开发商之前的承诺要高，由此引发不少纠纷。有关人士认为，公摊面积纠纷的起因多数与开发商“边售房边办手续”有关，相关部门应落实对房屋销售环节的管控，杜绝此类纠纷的发生。
房屋实际使用面积缩水严重
　　“飘窗不计入购房面积，公摊系数20%，最多不会超过22%。当初认购时，售房人员就是这么和我们说的，没想到签正式合同了，却告诉我们公摊系数是34%。”王先生说，去年10月，他看到石家庄金石房地产开发有限公司（以下简称金石公司）开发的同祥城楼盘的宣传广告，该楼盘位于石家庄市东部开发区核心区域，交通便利，周边配套齐全。“均价每平方米4800元，且有小户型，这对我来说还是很有吸引力的。尽管明知当时该项目五证不全，我觉得机会不能错过，便和金石公司签订了一份约定房价为每平方米4800元的《房产认购协议》，并支付了房款30%计9万余元的首付款”。
　　记者在其提供的《房产认购协议》上看到，金石公司与其约定交房时间暂定为2012年12月31日，并称取得《商品房预售许可证》后10个工作日内签正式《商品房买卖合同》。
　　王先生们的选择并非没有道理。公开资料显示，到今年5月，也就是王先生购房后半年，该楼盘的房价涨到了每平方米5200元。
　　今年10月中旬左右，部分业主接到同祥城售楼处电话通知，称部分户型因面积变化，需补交首付款差价。也就是这时候，业主们得知，售楼人员先前承诺最多不超过22%的公摊系数都有不同程度增加，增幅最大的是目前在建的C区1、2号楼的部分户型，达34%。
　　“以我这65平方米的房子为例，公摊系数从20%涨到34%，就意味着原定使用面积中有7.8平方米被‘摊’了出去。原本就是小户型，这么一来，房子跟鸽子窝差不多了。”另一位同祥城C区1号楼业主对记者说。
公摊面积为何大幅膨胀
“C区1、2号楼共有17层，都是两梯四户，两个楼道。一二层不住人，也不是商铺，至于这两层是不是挑高大堂，暂时没有确定。这两层楼，需要全体业主共同分摊面积。虽然公摊面积大点，但业主享受的公共资源也更多，生活更加方便，无形中也会提高居住舒适度。”12月9日，记者以购房者身份来到同祥城楼盘售楼中心咨询C区1、2号楼的公摊系数时，一位售楼人员对记者这样说。“如果说一二层是挑高大堂，这与我们原来了解的情况不符；如果是商铺，凭什么强行计入我们100多户业主的公摊里呢？现在同祥城楼盘房价每平方米5600元，按65平方米的面积计算，34%意味着我10多万元的购房款蒸发掉了！”对于售楼人员的上述解释，C区1、2号楼的部分业主不认同。
　　12月12日，记者以购房者身份再次致电同祥城楼盘售楼中心咨询房屋公摊面积增大原因时，从一位工作人员口中得到了如下解释，即：公摊面积大的原因主要是因为两个楼道中有一个是专门的消防通道。至于一二层的设计使用与公摊面积增大有什么关系，对方拒绝解释。
　　随后，记者就上述问题致电同祥城楼盘项目设计单位——北京通程泛华建筑工程顾问有限公司，对方工作人员未作解释，只称设计方案符合相关规定，且通过了石家庄市相关部门审批，不存在问题。
　　“之前售楼人员说的公摊系数不会超过22%没有依据，金石公司不会承担多出来那部分公摊面积的费用。我们愿意与业主一道对房屋公摊面积进行测算，如果对公摊面积有疑问，业主可以走法律途径。”C区1、2号楼部分业主告诉记者，从10月29日开始，他们以各种方式就公摊面积增大问题与金石公司进行了交涉，该公司总经理秦炜均是如此答复。
　　12月12日，石家庄市高新技术产业开发区建设局房产处产权交易所张所长在接受记者采访时说，同祥城楼盘公摊面积是多少，目前主要还是开发商单方面的说法。在办理房产证之前，房管部门将会同有资质的测绘机构，按照国家测量法律法规要求，进行实地勘测计算，并出具正式测绘报告，“但与目前开发商公布的数据相比，估计不会有太大误差”。
法规未限定公摊系数上限
　　“同祥城楼盘项目经过相关部门审批，是一个合法房地产项目。”针对记者采访到的上述情况，石家庄市建设局和规划局相关工作人员解释说，审批过程没有违反相关法律法规，因为目前法律法规中没有明确规定公摊系数上限。
　　“一般情况下，8层以下的多层住宅的公摊系数在10%至15%之间，8层到15层左右高层住宅在20%以内比较合理，30层以上的住宅因为电梯数量增多，公摊系数通常在25%左右。”石家庄市房地产管理局测绘所以及负责该市开发区房产测绘的佳业房产测绘服务中心相关负责人接受记者采访时说，对于17层的高层住宅来说，34%的公摊的确有些高，但在相关法律法规没有明确规定的前提下，不好说这算不算离谱。“公摊系数大小与设计有关，但具体到同祥城楼盘，其公摊面积纠纷的产生，主要原因是开发商边售楼边办手续。”12月12日，石家庄市房管局测绘所一位不愿透露姓名的专家如是说。
　　上述业主王先生提供的该楼盘《商品房预售许可证》复印件上的信息印证了上述专家的说法，其上显示发证日期为今年11月10日。2011年11月15日，王先生以认购协议约定的房价与金石公司签订了正式购房合同。
　　该专家进一步解释说，出现签订正式购房合同前后公摊系数不一致的原因，除售楼人员的夸大承诺、虚假宣传外，主要还是部分项目在预售过程中出现局部的、影响套内面积与公摊面积的规划变更。如果这个变化没有经过规划部门审批，或经审批后没有及时告知购房者，加之这些项目是边售房边补办手续，就容易发生公摊系数宣传和实际前后不一致的情况，并引发纠纷。
　　“在现行法律法规没有规定公摊系数上限的情况下，购房者想确保自己的权益不受侵犯，关键是要选择有合法销售资质的项目。此外，是在合同或协议中详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以合同约定来维护自己的利益。”该专家对记者说。
●记者手记
纠纷背后是违规售房
　　这起公摊面积纠纷产生的根源其实是开发商的违规售房。手续不全就公开卖房，明知有风险还要买房，无论是开发商还是购房者，对此都心照不宣。因为，“先上车后补票”几乎成了“明规则”。“目前市场上有几个楼盘不是这么做的？”采访中，同祥城楼盘一销售人员如是反问记者。
　　能指责购房者，正是他们的纵容，助长了开发商违规售房行为的泛滥吗？这显然有失公平。正如河北省消费者协会消费指导部负责人在接受记者采访时所说，有关部门应切实落实对房屋销售环节的管控，切实维护消费者的合法权益，杜绝此类纠纷的发生。