■本报记者 任震宇

　　通过中介公司买卖房屋已成为大多数房主和买家的选择，但在中介服务费和相应的服务质量上，买卖双方却和提供居间服务的中介公司屡屡发生矛盾纠纷。日前，北京市第一中级人民法院的法官就房屋交易过程中，买卖双方在何种情况下应支付房屋中介费以及何种情况下可拒绝支付中介费进行了解答。

细签看房确认书
案例回放

　　某中介公司带王某看完一处房屋后，王某在中介公司提供的看房确认书上签字，其中约定中介公司就该处房屋提供带看与居间服务，协议签署之日起12个月内王某、王某的利害关系人如购买、实际使用中介公司提供信息的房屋，视为中介公司完成了居间服务，王某同意按照买卖合同约定的出售价格1%标准支付报酬。之后，王某与产权人自行成交，签署合同并办理过户。中介公司诉至法院请求王某支付居间费。
法官说法
　　本案中，王某主张看房确认书是在中介工作人员称“仅作为其业绩证明”的情况下签订的，中介公司存在欺诈情形。由于王某无法提供相应证据，而且看房确认书中明确约定了委托协议条款，双方应当严格遵守履行，所以王某应向中介公司支付居间报酬。
　　购房人在看房过程中，应对中介公司提供的文件内容仔细阅读后再行签字，避免自身权益受到损害。

独家委托协议有效
案例回放

　　某中介公司与李某签订房屋出售独家委托协议，出售李某的一处房屋。协议约定：委托期限自协议签署之日起至委托服务事项办理完毕时止，该中介公司为出售人的独家委托服务提供者，在上述委托期限内，如出售人委托他人居间、代理出售该房屋的，出售人应按房屋出售价格的2.5%向中介公司支付违约金。协议签订后，李某另行委托其他中介公司完成了该房屋的买卖。中介公司诉至法院请求李某支付违约金。
法官说法
　　本案中，李某在与中介公司签订独家委托协议的情况下，另行委托其他中介公司完成房屋买卖的行为，违反双方协议约定，构成违约，应支付相应的违约金。
　　由于独家委托协议是对卖房人处分权的限制，因此在签订此类协议时，卖房人有权要求中介公司支付相应的报酬，否则卖房人应拒绝签署。

接受居间应交钱
案例回放

　　张某与钱某在中介公司的居间服务下就北京市昌平区一处房屋签订了买卖合同。同时，三方还签订了居间服务合同，约定由购房人张某向中介公司支付居间代理费。上述合同签订后，张某由于购房资金问题，无法购买该房屋。中介公司诉至法院请求张某支付居间费。
法官说法
　　根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中介公司已完成其居间义务，由于购房人张某的原因导致买卖合同未能实际履行，张某仍应按合同约定支付居间费。
　　如因卖房人的原因导致房屋买卖合同未履行的情况下，购房人在支付居间费后，有权要求卖房人赔偿其相应损失。

遇假承诺可拒付
案例回放

　　赵某、李某与中介公司签订房屋买卖合同及居间合同，约定李某将其所有的一处房屋出售给赵某，中介公司作为居间人。同时，三方约定赵某全部购房款通过单位转账支票方式支付，如果李某无法收取支票，中介公司可以代收支票再转给李某，中介公司收取相应的手续费。合同签订后，李某、中介公司都表示无法收取赵某的支票，导致赵某无法履行买卖合同。中介公司起诉要求赵某支付居间费。
法官说法
　　本案中，中介公司在促成赵某与李某的房产买卖交易中提供了虚假的承诺及保证，损害了委托人利益的，不得要求支付居间报酬。
　　买卖双方在与中介公司签订居间合同时，应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中，维护自身的合法权益。

意向金可退
案例回放

　　钱某在中介公司人员的带领下，看了王某拥有的一处房屋，钱某对房屋表示满意，约定第二天上午签合同，并交纳了一万元意向金。后钱某因房屋价款、贷款手续等原因，不同意签订房屋买卖合同，并要求中介公司退还已收取的“意向金”。
法官说法
　　本案中，“意向金”的性质法律上并无明确规定，不能认定为具有首付款、定金性质。同时，根据其文字解释，应仅为买卖双方之间对于购买房屋的意向，并不具有相应的法律后果。因此在双方未签订房屋买卖合同时，购房人可要求中介退还“意向金”。
　　在房屋买卖合同的签订过程中，买卖双方及中介方应按法律规定对所收取的款项性质进行明确约定，避免类似纠纷的产生。